Ist eine Klausel in einem Mietvertrag, dass Schönheitsreparaturen bei einer “mehr als nur unerheblichen Abnutzung” geschuldet sind, wirksam?
Die Antwort des Landgerichts Dresden (LG Dresden – 4 S 63/13, Urteil vom 14.03.2014) lautet: Ja!
Zur Begründung führt das LG Dresden in seiner vorgenannten Entscheidung unter II. 1. a) bis b) wie folgt aus: “1. Das Berufungsgericht teilt nicht die Auffassung des Amtsgerichtes, welches sich dabei auf die Entscheidung des OLG Hamm vom 14.07.2009, 28 U 14/09, beruft, wonach die Formulierung “mehr als nur unerheblich” bei der gemäß § 305 c Abs. 2 BGB maßgeblichen kundenfeindlichsten Auslegung eine Renovierungspflicht bereits bei leichten bis mittelgradigen Abnutzungsspuren begründet und daher den Mieter unangemessen benachteiligt.
a) Allgemeine Geschäftsbedingungen sind nach ihrem objektiven Inhalt und typischen Sinn einheitlich so auszulegen, wie sie von verständigen und redlichen Vertragspartnern unter Abwägung der Interessen der normalerweise beteiligten Verkehrskreise verstanden werden, wobei die Verständnismöglichkeit des durchschnittlichen Vertragspartners des Verwenders zugrunde zu legen sind (BGHZ 176, 244). Bei mehrdeutigen Klauseln ist dabei auch im Individualprozess die scheinbar kundenfeindlichste Auslegung bei der Entscheidung über die Wirksamkeit oder Unwirksamkeit der Klausel zugrunde zu legen (BGH a.a.O.).
Das Berufungsgericht meint – anders als das Amtsgericht – dass das kundenfeindlichste Verständnis der Formulierung “mehr als nur unerheblich” nicht bereits leichte bis mittelgradige Abnutzungsspuren umfasst. Die Formulierung “mehr als nur unerheblich” kann zwar nicht mit der Formulierung “erhebliche” Abnutzung gleichgesetzt werden, vielmehr wird in der bewussten Verwendung der Formulierung “mehr als nur unerheblich” anstelle der Formulierung “erhebliche” Abnutzung ein Weniger zu verstehen sein. Jedoch kommt es im Kern auf die Auslegung des Begriffes “unerheblich” an. Danach ist aber eine leichte und mittelgradige Abnutzung noch eine unerhebliche Abnutzung und eine Renovierungspflicht ergibt sich nach dieser Klausel erst, wenn dieser Grad der Abnutzung überschritten ist.
b) Die Beklagten haben zutreffend darauf verwiesen, dass der Bundesgerichtshof im Ergebnis seiner Entscheidung VIII ZR 192/11 eine wortgleiche Klausel für wirksam angesehen hat. Der Bundesgerichtshof hat sich in der zitierten Entscheidung mit der Formulierung “mehr als nur unerheblich” nicht auseinandergesetzt. Dies kann aber nur dahin verstanden werden, dass er im Hinblick auf die Wirksamkeit dieser Formulierung keine Bedenken hatte. Im Hinblick auf die Frage der Wirksamkeit der Klausel war sie in ihrer Gesamtheit zu prüfen. Die Frage wäre daher entscheidungserheblich gewesen.”