Hat der Hauptmieter über die Vorauszahlungen auf Betriebskosten gegenüber seinem Untermieter abzurechnen, wenn die Parteien des Untermietverhältnisses vereinbart haben, dass der Untermieter an den Hauptmieter Vorauszahlungen auf die Betriebskosten zu entrichten hat?
Die Antwort des Amtsgerichts Lichtenberg (AG Lichtenberg – 2 C 381/14, Urteil vom 24.06.2015) lautet: Ja!
Zur Begründung führt das AG Lichtenberg in seiner vorgenannten Entscheidung unter II. 2. b. wie folgt aus: “b. Das Argument der Beklagten, sie müssten sich nicht an die vertragliche Vereinbarung halten, da es die Klägerin versäumt habe, ihnen eine eigens erstellte Abrechnung zur Verfügung zu stellen, verfängt nicht. Zwar ist die Rechtsauffassung der Beklagten, dass die Geltendmachung einer Nebenkostennachzahlung eine ordnungsgemäße Abrechnung voraussetzt, richtig und in § 556 Abs. 3 Satz 1 BGB positiviert. Das Erfordernis der Abrechnung gilt freilich auch bei Untermietverhältnissen (Schmid, Handbuch der Mietnebenkosten, 13. Aufl. 2014, Rn. 1148). Ein einfaches Durchreichen der Hauptvermieterabrechnung ohne jegliche Anmerkungen ist unzulässig. Da die Beklagten monatliche Vorauszahlungen entrichteten, war die Klägerin auch verpflichtet, über die Nebenkosten abzurechnen (vgl. Langenberg, in: Schmidt-Futterer, 11. Aufl. 2013, § 556 Rn. 279). Das Gericht verfällt an dieser Stelle auch nicht in eine bloße Förmelei, wenn sie von der Untervermieterin die Erstellung einer eigenen Abrechnung verlangt. Denn eine Nebenkostenabrechnung ist als eine Rechenschaftslegung zu verstehen, die es den Beteiligten ermöglichen soll, eine Nachberechnung bzw. eine schnelle Überprüfung vorzunehmen (Langenberg, in: Schmidt-Futterer, Mietrecht, 11. Aufl. 2013, § 556 Rn. 326). Dies impliziert, dass grundsätzlich eine Zusammenstellung der Gesamtkosten ausgewiesen ist, ein Verteilerschlüssel angegeben wird, der Anteil des Mieters daraus errechnet wird und dass die tatsächlich geleisteten Vorauszahlungen des Mieters ausgewiesen werden (st. Rspr. seit BGH, Urt. v. 23. November 1983, VIII ZR 298/80, zuletzt: BGH, Urt. v. 25. November 2009, VIII ZR 322/08). Doch diese Operanden einer Nebenkostenabrechnung haben keinen Selbstzweck. Sie sind vielmehr im Sinnzusammenhang zu § 259 BGB zu verstehen, der, wie ausgeführt, bezweckt, dass Rechnungslegung verständlich und nachvollziehbar wird. Deshalb kann in einem singulären Untermietverhältnis bspw. keine Notwendigkeit des Untervermieters bestehen, einen Verteilerschlüssel im Rahmen der Abrechnung über die Vorauszahlungen für die Betriebskosten zu errechnen. Auch ist es einer Untervermieterin einer mehrere Wohnungen vermietenden Hauptvermieterin unbenommen, sich die Nebenabrechnung der Hauptvermieterseite zu eigen zu machen, zumal eine derartige Untervermieterin in keinerlei vertraglichen Beziehungen zu den Anbietern von Grundversorgungsdienstleistungen steht und daher auch keinen Verteilerschlüssel erstellen und berechnen kann. Ein solches Durchreichen steht allerdings unter einer zwingenden Bedingung: Unterscheiden sich die Vorauszahlungen der Untermieter an den Untervermieter von denen des Hauptmieters an den Hauptvermieter, so muss die eigene Abrechnung des Untervermieters diese zwingend aufgreifen. Anderenfalls läge nämlich begrifflich keine Abrechnung über die Vorauszahlungen der Untermieter, sondern über die des Hauptmieters vor. Die Notwendigkeit einer solchen gesonderten Darstellung bzw. Berechnung wird vor dem Hintergrund des gerichtlichen Hinweises vom 22. Dezember 2014 (Bl. 34 d. A.) deutlich. Dort wurde die Klägerseite darauf hingewiesen, dass sich die Klageforderung rechnerisch zunächst nicht erschloss. Das Gericht unterlag hier einem Irrtum. Denn es verwechselte die Summe der Vorauszahlungen der Beklagtenseite mit der Summe der Vorauszahlungen der Klägerin. Die Vorauszahlungen der Untermieter und der Untervermieter waren, auch ob der eigens gewählten Vorauszahlungsregelung, eben nicht identisch.
Eine derart gesonderte Abrechnung über die Vorauszahlungen für die Betriebskosten hat nicht die Klägerin in Person, wohl aber ihr Prozessbevollmächtigter durch anwaltlichen Schriftsatz vom 7. August 2014 (Anlage K4 zur Klageschrift vom 19. Dezember 2014) vorgenommen, worauf das Gericht in der mündlichen Verhandlung vom 20. Mai 2015 auch hinwies. Den Beklagten wurde durch die Forderung des Klägervertreters vor Augen geführt, welche Positionen die Klägerin zur Abrechnung bringt, welche Vorauszahlungen sie geleistet haben und welcher Betrag noch offen ist. Dass dies in einem Fließtext geschehen ist und nicht in einer üblicherweise angefertigten Tabelle ist unschädlich. Denn dem Sinn und Zweck einer Abrechnung wurde in jedem Fall durch die Klägerseite mit Schriftsatz vom 7. August 2014 entsprochen. Die Beklagten wussten – spätestens zum Zeitpunkt der Zahlungsaufforderung mit Fristsetzung im August 2014 – ganz genau, welchen Betrag sie der Klägerin aufgrund der getroffenen Absprache schuldeten, zumal das Aufforderungsschreiben auch deutlich zwischen Betriebskosten und Heizkosten differenzierte. Welches “Mehr” die Beklagten nunmehr einfordern, ist dem Gericht nicht ersichtlich und verständlich. Sofern die Beklagten die Auffassung vertreten, dass einer Abrechnung Rechnungen und Belege beigefügt werden müssen, so ist dieser Standpunkt falsch. Rechnungen und Belege sind kein Bestandteil einer ordnungsgemäßen Abrechnung. Einzelne Rechnungen müssen nicht angegeben werden; erst recht müssen sie nicht beigefügt werden (OLG Düsseldorf, Urt. v. 14. Dezember 2000, 10 U 138/98; Blank, in: ders./Börstinghaus, Miete, 4. Aufl. 2014, § 556 Rn. 110).”