Ist nachstehende Kleinreparaturenklausel wirksam?: “Die Kosten der kleinen Instandhaltungen, die während der Mietdauer erforderlich werden, sind vom Mieter zu übernehmen, soweit die Schäden nicht vom Vermieter zu vertreten sind. Die kleinen Instandhaltungen umfassen nur das Beheben kleiner Schäden bis zum Betrag von Euro 100,- im Einzelfall an Teilen der Wohnung, die dem direkten und häufigen Zugriff des Mieters ausgesetzt sind, wie z.B. Hähne und Schalter für Wasser, Gas und Elektrizität, Jalousien, Markisen, WC- und Badezimmereinrichtungen, Verschlussvorrichtungen für Fenster, Türen, Fensterläden, Heiz-, Koch- und Kühleinrichtungen, Spiegel, Verglasungen, Beleuchtungskörper usw. Die Verpflichtung besteht nur bis zu einer jährlichen Gesamtsumme aller Einzelreparaturen von bis zu 8 % der Jahresbruttokaltmiete.”
Die Antwort des Amtsgerichts Zossen (AG Zossen – 4 C 50/15, Urteil vom 11.06.2105) lautet: Nein!
Zur Begründung führt das AG Zossen in seiner vorgenannten Entscheidung wie folgt aus: “Diese Klausel hinsichtlich der Kostentragung von Kleinreparaturen ist jedoch unwirksam, weil sie eine unangemessene Benachteiligung des Mieters, hier der Beklagten, darstellt. Derartige Vertragsklauseln weichen von dem Grundsatz des § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB ab, wonach der Vermieter, nicht der Mieter verpflichtet ist, die Mietsache in dem zum vertragsgemäßen Gebrauch erforderlichen Zustand zu erhalten. Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs sind Reparaturklauseln in Allgemeinen Geschäftsbedingungen deshalb nur wirksam, wenn sie gegenständlich und betragsmäßig in dem gebotenen Umfang beschränkt sind (BGH Urteil vom 10.02.2010, Aktenzeichen: VIII ZR 343/08 mit weiteren Nachweisen). Sie müssen der Höhe nach auf einen Kleinstbetrag pro Einzelreparatur sowie auf einen Gesamtbetrag pro Jahr begrenzt sein. Ob die von den Parteien im Februar 2007 vereinbarte Kostengrenze von Euro 100,- pro Einzelreparatur sowie der in der Klausel festgelegten Höchstgrenze von 8 % der Jahresbruttokaltmiete noch zulässig ist, kann offen bleiben. Die von den Klägern verwendete Klausel beschränkt sich nicht auf diejenigen Teile der Mietsache beziehen, die häufig dem Zugriff des Mieters ausgesetzt sind, und ist deshalb gem. § 307 BGB unwirksam.
Nach der Rechtsprechung dürfen sich sog. Kleinreparaturklauseln nur auf diejenigen Teile der Mietsache beziehen, die häufig dem Zugriff des Mieters ausgesetzt sind. Hierzu gehören Installationsgegenstände für Elektrizität, Gas und Wasser, Heiz- und Kocheinrichtungen, Fenster- und Türverschlüsse sowie Verschlussvorrichtungen von Fensterläden. Weiter gehören dazu wohl auch Rollläden, Markisen, Jalousien und eventuell mitvermietete Einrichtungsgegenstände wie etwa Kühlschränke, Waschmaschinen und dergleichen. Derartige Klauseln dürfen aber nicht so gefasst sein, dass hierunter auch Rohre und elektrische Leitungen oder solche Gegenstände fallen, mit denen der Mieter so gut wie nicht in Berührung kommt (vgl. BGHZ 108, 1; AG Brandenburg, Urteil vom 06. März 2008 – 31 C 306/07). Die von den Klägern verwendete Klausel betrifft jedoch auch Spiegel, Verglasungen, Beleuchtungskörper usw. Diese in der Klausel genannten Gegenstände sind in dieser Aufzählung nicht enthalten, und dies ist sachgerecht, weil Glasscheiben, Spiegel und Beleuchtungskörper nicht wie etwa Türverschlüsse, Koch- oder Heizeinrichtungen dem ständigen Zugriff des Mieters unterliegen. Vielmehr finden sich in der Aufzählung im Hinblick auf Fenster nur die Fensterverschlüsse, die auf Grund des Schließens bzw. Öffnens des Fensters vom Mieter tatsächlich in hohem Maße in Anspruch genommen werden. Dass auch die Glasscheiben durch diesen Gebrauch in erhöhtem Maße der Abnutzung unterliegen, ist nicht ersichtlich und dürfte damit den Grund dafür bilden, dass die Glasscheiben in der Aufzählung der Gegenstände, auf die sich die Kleinreparaturklausel beziehen kann, bewusst nicht aufgenommen wurden (vgl. LG Hamburg, Urteil vom 29. Juni 1990 – 324 O 75/90). Gleiches gilt für die genannten Spiegel und Beleuchtungskörper.
Eine geltungserhaltende Reduktion findet nicht statt.”