Wird eine Staffelmietvereinbarung durch einen allgemeinen Hinweis im Formularmietvertrag, dass die Miete nach den §§ 557 bis 559b BGB geändert werden könne, unwirksam, wenn gleichzeitig an anderer Stelle hinreichend klargestellt ist, dass während der Laufzeit der Staffelmiete eine Erhöhung gemäß §§ 558 bis 559b BGB ausgeschlossen ist?
Die Antwort des Landgerichts Krefeld (LG Krefeld – 2 S 52/14, Urteil vom 15.04.2015) lautet: Nein!
Zur Begründung führt das LG Krefeld in seiner vorgenannten Entscheidung unter II. 1. wie folgt aus: “Nach § 557a Abs. 2 S. 2, Abs. 4 BGB kommt eine Mieterhöhung nach den §§ 558bis 559b BGB während der Laufzeit einer Staffelmiete nicht in Betracht; eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung ist unwirksam. Voraussetzung hierfür ist, dass eine Staffelmiete wirksam vereinbart wurde. Dies ist ausweislich § 5 des Mietvertrages der Fall. Dem steht nicht entgegen, dass der Mietvertrag über die Vereinbarung der Staffelmiete hinaus unter § 2 Nr. 2 vorsieht, dass die Miete durch vertragliche Vereinbarung oder im Rahmen der gesetzlichen Bestimmungen der §§ 557 ff. BGB geändert werden kann. Hierin liegt nach Auffassung der Kammer kein Widerspruch, der zu einer Unwirksamkeit der Staffelmietvereinbarung führt.
Nicht zu beanstanden ist im Ausgangspunkt, dass das Amtsgericht die in § 5 des Mietvertrages verankerte Staffelmiete als eine Allgemeine Geschäftsbedingung im Sinne von § 305 Abs. 1 BGB qualifiziert hat. Zwar wurden sowohl die jeweils gestaffelten Erhöhungen der Miete als auch die Zeiträume individuell festgelegt. Hierdurch wird die Regelung der Staffelmiete als solche – ungeachtet der Frage, ob überhaupt ein Aushandeln zwischen den Parteien im Sinne von § 305 Abs. 1 S. 3 BGB bejaht werden kann – jedoch nicht zu einer Individualvereinbarung. Das Grundkonstrukt der Staffelmiete ist vielmehr in dem Vertrag, einem – für mehrfache Verwendung vorgesehenen – Vordruck der Haus und Grund GmbH, abgebildet und damit unabhängig von den darin seitens der Verwender individuell eingetragenen Erhöhungen und zeitlichen Abständen als Allgemeine Geschäftsbedingung zu qualifizieren.
Entgegen der Ansicht des Amtsgerichts besteht ein Widerspruch zwischen den vorgenannten Klauseln nicht.
Nach ständiger Rechtsprechung gelten bei der Auslegung Allgemeiner Geschäftsbedingungen nicht die Regelungen der §§ 133, 157 BGB, sondern der Grundsatz der objektiven Auslegung (st. Rspr. BGH NJW-RR 2007, 1697; Staudinger/Peter Schlosser, 2013, BGB, § 305c, Rn. 126). Danach sind Allgemeine Geschäftsbedingungen ausgehend von der Verständnismöglichkeit eines rechtlich nicht vorgebildeten Durchschnittskunden einheitlich so auszulegen, wie ihr Wortlaut von verständigen und redlichen Vertragspartnern unter Abwägung der Interessen der normalerweise beteiligten Kreise verstanden wird (BGH NJW 2013, 995).
Ausgehend von diesem Auslegungsmaßstab ist der in § 2 Ziffer 2 enthaltenen Verweis auf die Möglichkeit von Mieterhöhungen “im Rahmen der jeweils geltenden Verfahrensbestimmungen” als ein klarstellender, allgemeiner Hinweis auf die Existenz der gesetzlichen Mieterhöhungsvorschriften gemäß den §§ 557 ff. BGB zu verstehen, ohne dass damit zugleich eine verbindliche Aussage über das Vorliegen der jeweiligen Anspruchsvoraussetzungen verbunden ist. Da vielmehr zu dem Bereich der Mieterhöhungen unter § 5 eine besondere Regelung getroffen worden ist, kann dies auch für einen juristischen Laien nur dahingehend verstanden werden, dass diese Regelung insoweit Geltung beanspruchen und die allgemeine Aussage des § 2 Nr. 2 konzentrieren sollte. Dies gilt umso mehr, als in § 5 des Mietvertrages unter der Überschrift “Mietanpassungen” einleitend bestimmt ist, dass die individuell festgelegte Grundmiete in dem Vertrag entweder gemäß §§ 558 bis 559b BGB oder gemäß einer nachfolgend festzusetzenden Staffelmiete erhöht werden kann. Zudem wird unter Nr. 1 a) dieser Klausel betont, dass während der Laufzeit der Staffelmiete eine Erhöhung gemäß §§ 558bis 559b BGB ausgeschlossen ist. Hierdurch wird hinreichend klar und verständlich zum Ausdruck gebracht, dass Mieterhöhungen nur alternativ nach den §§ 558 ff. BGB oder aber im Wege einer Staffelmietvereinbarung möglich sein sollen (die bei AG Dortmund, Urteil vom 15.06.2010, Az. 425 C 142/10 Rn. 52, streitgegenständliche Klausel enthielt eine solche Klarstellung nicht). Der objektive Empfänger auf Mieterseite durfte vielmehr bei – wie vorliegend stattgefundener – Vereinbarung einer Staffelmiete darauf vertrauen, dass anderweitige Mieterhöhungen nicht auf ihn zukommen.
Ein anderes Verständnis erschließt sich auch nicht daraus, dass die Parteien § 2 Ziffer 2 des Mietvertrages nicht durchgestrichen haben. Vielmehr wird in dieser Klausel auf die Regelungen der §§ 557 bis 559b BGB und damit gerade auch auf die Möglichkeit einer Mieterhöhung in Form der Staffelmiete nach §§ 557 Abs. 2 1. Fall, 557a BGB verwiesen. § 5 des Mietvertrages lässt sich sonach als eine spezielle Ausgestaltung der in § 2 Ziffer 2 des Mietvertrages allgemein aufgezeigten Mieterhöhungsmöglichkeiten kategorisieren. Aber auch darüber hinaus verbleibt § 2 Ziffer 2 ein eigenständiger Anwendungsbereich, etwa im Hinblick auf den dortigen Verweis auf die Möglichkeit einer Individualabrede oder aber bezogen auf den Zeitpunkt nach Ende der Geltung der Staffelmiete. Da das Mietverhältnis bis zum 30.06.2042 befristet und die Staffelmiete nur bis zum Jahr 2037 vereinbart wurde, bliebe für die sonstigen gesetzlichen Mieterhöhungsvorschriften bezogen auf die sich hieran anschließende Zeit Raum (vgl. BGH, Urteil vom 11. März 2009 – VIII ZR 279/07).
Schließlich stellt die Vereinbarung einer Staffelmiete als solche auch keine unangemessene Benachteiligung dar, da sie gesetzlich vorgesehen ist und beiden Mietvertragsparteien Kalkulationssicherheit dahingehend bietet, die wirtschaftliche Entwicklung des Mietverhältnisses mit größerer Sicherheit voraussehen zu können.”