Ist die Vermieterin bei einer vereinbarten Inklusivmiete berechtigt, die Struktur des Mietvertrages der verbindlichen gesetzlichen Regelung der HeizkV mit Wirkung für die Zukunft anzupassen?

Die Antwort des Landgerichts Potsdam (LG Potsdam – 13 S 72/14, Urteil vom 17.07.2015) lautet: Ja!

Zur Begründung führt das LG Potsdam in seiner vorgenannten Entscheidung unter II. wie folgt aus: “Soweit die Vereinbarung einer Inklusivmiete für die Betriebskostenart Heizkosten grundsätzlich unzulässig ist und die Ausnahmeregelung des § 2 HeizkV vorliegend unstreitig nicht zum Tragen kommt, war die Klägerin nur mit Wirkung für die Zukunft berechtigt, die Struktur des Mietvertrages der verbindlichen gesetzlichen Regelung der HeizkV anzupassen (vgl. allgemein hierzu Lammel in Schmidt-Futterer § 2 HeizkV Rn 12 in der 11. Auflage). Eine solche Anpassung ist jedoch von der Klägerin bisher nicht erfolgt.

Die einseitige Umgestaltung des Nutzungsvertrages unterliegt hierbei zwei Schranken. Sie muss sich zum einen innerhalb der Grenzen halten, die die HeizkV für eine Kostenverteilung einräumt. Zum anderen sind die aus § 315 BGB herzuleitenden Grundsätze zu beachten, die eine möglichst vertragskongruente Anpassung erfordern. Hieraus folgt, dass bei der Umstellung einer Inklusivmiete auf eine (Teil)inklusivmiete zuzüglich gesonderter Heizkostenanteile das Leistungsgefüge nicht zum Nachteil des Mieters verändert werden darf. Deshalb ist für die Herausrechnung zunächst auf den Zeitpunkt des Vertragsabschlusses über die Nutzung des Objektes abzustellen. Denn in diesem Zeitpunkt waren sich die Parteien zum einen darüber einig, welche Leistung seitens des Nutzungsgebers durch die Gegenleistung des Nutzers abgegolten werden soll; zum anderen ist dem Nutzungsgeber ein betriebswirtschaftlich vernünftiges Verhalten dahingehend zu unterstellen, dass er die Betriebskosten neben dem reinen Nutzungsentgelt im vollen Umfang in seine Kalkulation des Entgelts einbezogen hat (vgl. Lammel a.a.O. RN 16). Für diesen Zeitpunkt sind die Heizkosten für das gesamte Gebäude umfangmäßig nach den Vorgaben der HeizkV zu ermitteln. Danach sind die Kosten nach einem vom Nutzungsgeber unter Berücksichtigung des § 315 BGB zu wählenden Schlüssel, wie z.Bsp. in Anlehnung an § 22 Abs. 2 NMW dem Flächenmaßstab, auf die einzelnen Mieter zu verteilen. Die einzelnen Rechenschritte bei der Trennung zwischen (alter) Pauschalmiete und (neuer ) Teil-Inklusivmiete sind vom Nutzungsgeber nachvollziehbar darzulegen (Lammel a.a.O. Rn 19).Kann der Nutzungsgeber diese Berechnung anhand seiner Unterlagen nicht mehr vollziehen, was im konkreten Fall wegen des Wechsels auf Vermieterseite denkbar erscheint, ist der Heizkostenanteil für die genannten Zeitpunkte durch Sachverständige zu ermitteln, die sich weitgehend auf Erfahrungswerte für einen durchschnittlichen Kostenanfall für Nutzungsobjekte stützen werden, die dem konkreten Verbrauch vergleichbar sind (vgl. allgemein L.ammel a.a.o. RN 20).”