Hat ein Mieter einen Ersatzanspruch gegen seinen Vermieter wegen rechtsgrundlos erbrachter Schönheitsreparaturen, die er am Ende des Mietverhältnisses durchgeführt hat und deren Dekorationserfolg dem entspricht, was der Vermieter im Zuge einer Weitervermietung nutzen kann?

Die Antwort des Landgerichts Berlin (LG Berlin – 63 S 318/14, Urteil vom 10.04.2015) lautet: Ja!

Zur Begründung führt das LG Berlin in seiner vorgenannten Entscheidung wie folgt aus: “Die Klägerin kann von der Beklagten nicht gemäß § 812 Abs. 1 BGB Erstattung der Kosten für die Vornahme von Schönheitsreparaturen in Höhe von 3.696,40 EUR verlangen.

Die Klägerin war zur Vornahme der Schönheitsreparaturen nicht verpflichtet. Eine von der gesetzlichen Regelung, wonach die Beseitigung auf üblichem Gebrauch beruhender malermäßiger Abnutzungen gemäß §535 Abs.1 BGB dem Vermieter obliegt, abweichende Verpflichtung enthält der Mietvertrag der Parteien nicht. Eine solche ergibt sich auch nicht aus der Regelung in §13 Nr. 1 des Mietvertrags. Diese enthält lediglich eine Fälligkeitsregelung, ohne dass hiermit eine Verpflichtung des Mieters begründet wird. Nichts anderes folgt aus § 13 Nr. 2 des Mietvertrags. Diese setzt ausdrücklich eine Verpflichtung des Mieters voraus, ohne eine solche aber zu begründen.
Die Beklagten haben durch die von der Klägerin während des laufenden Mietverhältnisses vorgenommenen Arbeiten nichts erlangt im Sinne einer Bereicherung. Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs besteht ein Ersatzanspruch wegen rechtsgrundlos erbrachter Schönheitsreparaturen dann, wenn der vom Mieter herbeigeführte Dekorationserfolg dem entspricht, was der Vermieter im Zuge der Weitervermietung nutzen kann (BGH, Urteil vom 27. Mai 2009 – VIII ZR 302/07 – BGHZ 181, 188 ff., Rn 24). Diese Rechtsfolge verwirklicht sich jedoch nur im Falle derjenigen Schönheitsreparaturen, die der Mieter am Ende des Mietverhältnisses durchführt und die daher nicht ihm – dem Mieter – zu Gute kommen. Vorliegend hat die Klägerin indes im laufenden Mietverhältnis vor Ausspruch der Kündigung Schönheitsreparaturen veranlasst, von denen im Wesentlichen nur sie selbst, nicht aber der Vermieter profitiert.

Unterstellt, dass bei Ausführung im März 2010 während des laufenden Mietverhältnisses tatsächlich Schönheitsreparaturen in der Wohnung der Klägerin erforderlich waren, steht dem Mieter nach Beseitigung eines solchen Mangels ein Anspruch auch ungerechtfertigter Bereicherung gegen den Vermieter dann nicht zu, wenn – wie hier – die Voraussetzungen von § 536a Abs. 2 BGB nicht vorliegen (BGH, Urteil vom 16. Januar 2008 – VIII ZR 222/06 –NJW 2008, 1216; Palandt-Weidenkaff, a.a.O., § 536a Rn 17). Es ist nicht ersichtlich, dass die Durchführung von Schönheitsreparaturen gemäß § 536a Abs. 2 Nr. 2 BGB zur Erhaltung oder Wiederherstellung des Bestands der Mietsache erforderlich war oder sich die Beklagte gemäß § 536a Abs. 2 Nr. 1 BGB mit der Durchführung von Schönheitsreparaturen in Verzug befand (LG Berlin, Urteil vom 7. März2014 – 63S 575/12, GE 2014, 872).”

Tritt durch den Einbau einer Gasetagenheizung als Ersatz für einzelne Kohleöfen eine Gebrauchswerterhöhung der Mietsache im Sinne von § 555b Nr. 4 BGB ein?

Die Antwort des Landgerichts Berlin (LG Berlin – 65 S 144/15, Beschluss vom 29.07.2015) lautet: Ja!

Zur Begründung führt das LG Berlin in seiner vorgenannten Entscheidung wie folgt aus: “Im Ergebnis ohne Erfolg ist auch der weitere Einwand der Berufung betreffend den Duldungsanspruch für die Gasetagenheizung dahingehend, dass bei weiten Bevölkerungsschichten der Wunsch nach Co2-neutralten Brennstoffen wie Holz durchgesetzt habe und hier eine Verbesserung des Gebrauchswertes nicht vorliege.

Frei von Rechtsfehlern hat das Amtsgericht hier die Modernisierung schon im Hinblick auf die nachhaltige Gebrauchswerterhöhung der Mietsache im Sinne von § 555b Nr. 4 BGB bejaht. Unstreitig wird in Bad und Küche erstmals eine Heizmöglichkeit geschaffen.

Dabei kommt es entgegen der Ansicht der Beklagten nicht auf die Bewertung der derzeitigen Mieterin an, ob diese – wie in der Klageerwiderung bereits vorgetragen – die vorhandenen Kohleöfen behaglich findet. Maßgeblich ist nach der Verkehrsanschauung, ob allgemein in den für das Mietobjekt in Betracht kommenden Mieterkreisen der Maßnahme eine Gebrauchswerterhöhung zugemessen wird. Das ist hier der Fall. Das Betreiben von Kohleeinzelöfen als einziger Heizquelle der Wohnung erfordert es, sich im Winter durchgängig mit ausreichend Kohle zu versorgen, diese einzukaufen, einzulagern und in die Wohnung zu transportieren. Nach der Verbrennung muss die Asche beseitigt und ebenfalls aus der Wohnung transportiert werden, der Ofen von Zeit zu Zeit gereinigt werden. All diese Beschaffungs- und Entsorgungstätigkeiten entfallen beim Betreiben einer für die Wohnung zentral betriebenen Gasetagenheizung, weil bei dieser die Gaslieferung über Leitungen ins Haus erfolgt, ohne dass der Mieter diesen Brennstoff selbst in die Wohnung transportieren und das Abfallprodukt abtransportieren muss. Zudem wird durch die Gasetagenheizung auch die Beheizung von Küche und Bad möglich; auch während der Zeiten der Abwesenheit ist eine Beheizung der Wohnung insgesamt sichergestellt. Dies ist ein Umstand, der in der fraglichen Mieterkreisen (die Beklagte zahlt für die 114 qm große 3-Zimmer-Wohnung derzeit 323,54 Euro nettokalt) geschätzt wird, weil dies eine maßgebliche Erhöhung des Wohnkomforts darstellt. Der in der Leitung stets vorhandene Energieträger kann schlicht genutzt werden, ohne dass dieser einzukaufen ist, Schmutz und Mühe bereitet. Eine Gebrauchswerterhöhung liegt mithin entgegen der Ansicht der Berufung vor. Die bereits in der Klageerwiderung vorgetragene und in der Berufung wiederholte Ansicht, der Umstand, dass in jedem Baumarkt eine größere Abteilung für Kaminöfen und Kachelöfen existiere, belege, dass es eine Verkehrsanschauung in Bezug auf die zuvor beschriebene Gebrauchswerterhöhung nicht gebe, überzeugt nicht. Mag der Verkauf von Kaminen und Kaminöfen verschiedenster Ausrichtungen ungebrochen sein, verkennt die Beklagte dennoch, dass dies ein vollständig anderes Segment darstellt, das nicht vergleichbar ist. Kaminöfen werden typischerweise als behagliche Zusatzbeheizung (im Hauptwohnraum) für kalte Tage genutzt. Nicht aber in allen Räumen einer Wohnung oder eines Hauses installiert, um mit diesen die Beheizung sämtlicher Wohn- und Nebenräume zu übernehmen.”

Tritt durch den Austausch von einfachverglasten Fenstern sowie von Holzfenstern mit zwei Scheiben gegen isolierverglaste Kunststofffenster eine nachhaltige Energieeinsparung im Sinne von § 555b Nr. 1 BGB ein und stellt der Austausch eine Gebrauchswerterhöhung dar?

Die Antwort des Landgerichts Berlin (LG Berlin – 65 S 144/15, Beschluss vom 29.07.2015) lautet: Ja!

Zur Begründung führt das LG Berlin in seiner vorgenannten Entscheidung wie folgt aus: “Bezogen auf den die Fenster betreffenden Duldungsanspruch hat die Klägerin schon in der streitgegenständlichen Modernisierungsankündigung vom 25.8.2014 sowohl die veröffentlichen U-Werte der Kastendoppelfenster von ca. 2,6-2,8 und auch den U-Wert der einzubauenden neuen Fenster von zwischen 1,2-1,3 mitgeteilt. Die Klageerwiderung nimmt in seinem vorletzten Absatz hierauf nicht konkret Bezug.

In der Bekanntmachung der Regeln zur Datenaufnahme und Datenverwendung im Wohngebäudebestand vom 30.7.2009 des Bundesministeriums für Verkehr, Bau und Stadtentwicklung ist der Wärmedurchgangskoeffizient für einfachverglaste Holzfenster mit 5,0 angegeben, während dieser für Holzfenster mit 2 Scheiben (für den Zeitraum von 1918 bis 1994) bei 2,7 liegt. Isolierverglaste Kunststofffenster ab 1995 werden mit 1,8 ausgewiesen. Der Wärmedurchgangskoeffizient ist ein Maß für die Wärmedurchlässigkeit eines Bauteils. Je niedriger der U-Wert desto höher die Wärmedämmung des Bauteils. Bezogen auf den Wärmeschutz finden Wärmeverluste durch Wärmeleitung statt, je höher der U-Wert ist. Die Klägerin hat den U-Wert für die einzubauenden Isolierglasfenster mit 1,2 bis 1,3 angegebenen. Nachdem der Gesetzgeber in § 555c Abs. 3 BGB die Bezugnahme auf Pauschalwerte hinsichtlich der energetischen Qualität von Bauteilen gerade zugelassen hat, ist dies nicht zu beanstanden. Daraus folgt hier, dass sowohl die einfachverglasten als auch die doppelverglasten Holzfenster zu einem höheren Wärmeverlust führen als die geplanten isolierverglasten Kunststofffenster, so dass durch diese und den hier beabsichtigten Austausch sämtlicher alten Holzfenster eine nachhaltige Energieeinsparung im Sinne von § 555b Nr. 1 BGB eintritt. Da es für die energetische Modernisierung nicht auf ein bestimmtes Ausmaß der Verbesserung ankommt, bedarf es keiner näheren Angabe zu der konkreten Wärmedämmung.

Ein konkretes Bestreiten der angegebenen Werte ist seitens der Beklagten gerade nicht erfolgt. Dies wäre aber angesichts der spezifizierten Angaben der Klägerin erforderlich gewesen, so dass das Amtsgericht den lediglich pauschalen Einwand der Beklagten zu Recht unbeachtet gelassen hat.”