Fehlt es an der Ernsthaftigkeit einer Eigenbedarfskündigung, wenn sich der Vermieter zum Zeitpunkt der Kündigung noch nicht sicher ist, ob er die Überlassungsabsicht tatsächlich verwirklichen will?

Die Antwort des Amtsgerichts Köln (AG Köln – 212 C 86/13, Urteil vom 09.08.2015) lautet: Ja!

Zur Begründung führt das AG Köln in seiner vorgenannten Entscheidung unter II. 1. b) wie folgt aus: “b) Ein Kündigungsgrund ergibt sich auch nicht aus § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB. Danach hat der Vermieter dann ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses, wenn er die Räume als Wohnung für sich, seine Familienangehörigen oder Angehörige seines Haushalts benötigt. Aus dem Tatbestandsmerkmal “benötigt” ergibt sich, dass der Vermieter zum Kündigungszeitpunkt die ernsthafte Absicht haben muss, die Räume dem Haushaltsangehörigen zu überlassen. An der Ernsthaftigkeit der Absicht fehlt es dann, wenn sich der Vermieter zum Zeitpunkt der Kündigung noch nicht sicher ist, ob er die Überlassungsabsicht tatsächlich verwirklichen will.

So war die Situation hier. Nach der Aussage des Zeugen S hatten er und der Kläger zu dem Zeitpunkt als beide zusammen die Kündigung überbracht haben, noch nicht festgelegt, wer von beiden in die Wohnung einziehen sollte. Es ist mangels entgegenstehender Anhaltspunkte davon auszugehen, dass sich der Beklagte diesen Vortrag zu eigen macht. Der Vortrag gilt zwar klägerseits als bestritten, weil er von dem Vortrag des Klägers abweicht. Aufgrund der glaubhaften Aussage des Zeugen steht jedoch fest, dass die Behauptung zutrifft. Der Zeuge hat äußerst authentisch die Fragen des Gerichts beantwortet. Er ist auch nicht davor zurückgeschreckt, Tatsachen zu schildern, die ihm unangenehm waren. So hat er bekundet, aufgrund einer gewissen Lethargie bisher weder nach einer Wohnung Ausschau gehalten noch sich um eine Arbeit beworben zu haben. Dass gerade der hier fragliche Teil der Aussage zutreffend war, hält das Gericht auch deswegen für sicher, weil der Zeuge zumindest in Betracht ziehen musste, dass diese Ausführungen für den Kläger und somit letztlich auch für ihn selbst als denjenigen, der in die Wohnung einziehen soll, ungünstig sein würden.

Es mag zwar sein, dass zum Kündigungszeitpunkt bereits feststand, dass entweder der Kläger selbst oder der Zeuge S einziehen sollten. Dies genügt für eine wirksame Kündigung aber nicht. In dem Kündigungsschreiben des Klägers heißt es eindeutig, die Wohnung werde für Herrn S benötigt. Daran muss der Kläger sich festhalten lassen. Würde man das anders sehen, wäre es einem Mieter nie möglich, sich sinnvoll gegen eine Eigenbedarfskündigung gerichtlich zur Wehr zu setzen. Er müsste immer befürchten, dass der Vermieter weitere Verwendungsarten und insbesondere weitere Begünstigte Verwandte oder Haushaltsangehörige nachschiebt, sobald sich herausstellt, dass die von ihm ursprünglich angegebene Verwendungsart nicht vorliegt oder vom Gericht als nicht ausreichend betrachtet wird.”

Reichen bloße Befürchtungen oder Angst für eine Räumung von Wohnraum durch einstweilige Leistungsverfügung nach § 940a Abs. 1 ZPO aus?

Die Antwort des Amtsgerichts Bremen (AG Bremen – 5 C 135/15, Urteil vom 30.04.2015) lautet: Nein!

Zur Begründung führt das AG Bremen in seiner vorgenannten Entscheidung unter 2) wie folgt aus: “Aber auch hinsichtlich des Verfügungsbeklagten zu 2) mangelt es an einem Verfügungsgrund. Verfügungsgrund ist die konkrete Gefahr für Leib oder Leben des Verfügungsgläubigers bzw. von ihm zu schützender Personen.

Es müssen insoweit konkrete Anhaltspunkte für eine bevorstehende nicht unerhebliche Verletzung der körperlichen Integrität der Verfügungsklägerin oder Dritter gegeben sein (BeckOK ZPO/Mayer ZPO § 940a Rn. 5). Angesichts der besonderen Bedeutung der Wohnung und der bei einer Räumung im einstweiligen Verfügungsverfahren systembedingt eintretenden Vorwegnahme der Hauptsache kommen nur solche Gefährdungen in Betracht, die eine Entziehung des Besitzes an dem Wohnraum des Störers zwingend verlangen (Dr. Ulf Börstinghaus, Die neue “Räumungsverfügung” im Wohnraummietprozess, NJW 2014, 2225). Bloße Befürchtungen oder Angst reichen nicht aus (Schmidt-Futterer, Mietrecht, 11. Aufl. 2013, § 940a ZPO, RN 14).

Eine derart konkrete, nicht unerhebliche Gefahr für Leib oder Leben der Verfügungsklägerin und/oder ihrer Eltern kann vorliegend selbst bei Wahrunterstellung des Vortrags der Verfügungsklägerin nicht festgestellt werden. Die Verfügungsklägerin hat insoweit vorgetragen, der Verfügungsbeklagte zu 2) sei mit geballter Faust und mit zum Schlag erhobenem Arm fuchsteufelswild auf sie mit den Worten: “Ich schlage dir gleich ins Gesicht und zertrümmere deine Brille…” zugestürmt. Tatsächlich hat sich eine Tätlichkeit aber nicht ereignet. Soweit die Verfügungsklägerin vorträgt, hierzu sei es nur deswegen nicht gekommen, weil ihr Vater anwesend gewesen sei, bleibt völlig offen, wie ihr 80jähriger Vater eine wirklich drohende Tätlichkeit verhindert haben soll. Auch in dessen Brief vom 20.04.2015 findet sich nichts dazu, dass er durch irgendein Verhalten einen Angriff auf die Verfügungsklägerin verhindert hätte. Vielmehr war es allem Anschein nach so, dass der 74jährige Verfügungsbeklagte zu 2) eine ihm mögliche Verletzung der Verfügungsklägerin nicht wirklich in die Tat umzusetzen trachtete. Die Verfügungsklägerin hat auch nicht vorgetragen, dass sich in der Vergangenheit während des seit vielen Jahren schwelenden Konflikts der Parten je ein körperlicher Übergriff ereignet hätte. Eine bevorstehende nicht unerhebliche Verletzung der körperlichen Integrität der Verfügungsklägerin und/oder ihrer Eltern ist demzufolge nicht mit der für eine Räumungsverfügung erforderlichen hinreichenden Sicherheit zu befürchten, zumal die Parteien bereits seit ca. 30 Jahren in demselben Haus wohnen.

Hinzu kommt, dass dem Vorfall in der Nacht von Ostersonntag auf Ostermontag eine nicht unerhebliche Provokation durch die Verfügungsklägerin und ihrem Vater vorausgegangen ist. Denn unabhängig davon, ob es sich bei der über der Kellerraumtür angebrachten Kamera um eine Attrappe handelt oder nicht, sind die Verfügungsklägerin und ihr Vater gehalten, keine Selbstjustiz zu verüben und an der Kamera etwas eigenmächtig zu verändern, sondern gerichtliche Hilfe in Anspruch zu nehmen, zumal nicht unumstritten ist, ob die Verfügungsklägerin eine Attrappe dulden müsste (vgl. zum Problemkreis MMR-Aktuell 2015, 366749). An der Kellerraumtür des ausschließlich von den Verfügungsbeklagten gemieteten Kellerraums dürfen sich die Verfügungsklägerin und ihre Eltern jedenfalls nicht eigenmächtig zu schaffen machen.”

Ist in Fällen einer zwischen den Mietvertragsparteien streitigen Berechtigung des Mieters zur Tierhaltung ein Berufungsverfahren vor dem Landgericht möglich?

Die Antwort des Landgerichts Berlin (LG Berlin – 67 S 92/15, Beschluss vom 16.04.2015) lautet: Nein!

Zur Begründung führt das LG Berlin in seiner vorgenannten Entscheidung wie folgt aus: “Die Berufung ist als unzulässig zu verwerfen, da die Mindestbeschwer des § 511 Abs. 2 Nr. 1 ZPO nicht erreicht ist und auch die Voraussetzungen des § 511 Abs. 2 Nr. 2 ZPO nicht erfüllt sind.

In Fällen einer zwischen den Mietvertragsparteien streitigen Berechtigung des Mieters zur Tierhaltung liegt die Beschwer grundsätzlich – und auch hier – nicht über 600,00 EUR (vgl. BGH, Urteil vom 14. November 2007 – VIII ZR 340/06, NJW 2008, 218 Tz. 10; Kammer, Beschl. v. 10. Februar 2015 – 67 S 463/14, n. v.). An die davon abweichende Wertfestsetzung des Amtsgerichts ist die Kammer nicht gebunden (BGH, a. a. O. Tz. 12).”

Anmerkung: Eine Berufung setzt eine Beschwer von mindestens 600,01 € voraus.

§ 511 Abs. 2 ZPO

Die Berufung ist nur zulässig, wenn

1.

der Wert des Beschwerdegegenstandes 600 Euro übersteigt oder

2.

das Gericht des ersten Rechtszuges die Berufung im Urteil zugelassen hat.