Hat ein Mieter durch überobligatorische Maßnahmen dafür Sorge zu tragen, dass sich in einer bauphysikalisch gefährdeten Wohnung zukünftig keine Mängel bilden?

Die Antwort des Amtsgerichts Bremen (AG Bremen – 9 C 447/13, Urteil vom 18.06.2015) lautet: Nein!

Zur Begründung führt das AG Bremen in seiner vorgenannten Entscheidung wie folgt aus: “Die Beklagte trug aber nicht hinreichend substantiiert vor, dass der Kläger unzureichend geheizt habe, insbesondere, dass nach Abrechnung über die Betriebsnebenkosten 2012 und 2013 ein (nicht unerhebliches) Guthaben berechnet worden sei. Vielmehr ergibt sich aus der innerhalb der Nachlassfrist mit Klägerschriftsatz vom 22.05.2015 zur Akte gereichten Abrechnung vom 04.08.2014 (Bl. 192 d. A.), dass der Kläger zumindest ab dem 01.01.2013 überdurchschnittlich heizte. Denn für das Betriebsjahr 2013 wurde ein Nachzahlungsbetrag in Höhe von 185,76 Euro beziffert. Im Übrigen war der Kläger nicht verpflichtet, seine Wohnung über 18 Grad zu beheizen, um Schimmelbefall zu vermeiden (vgl. LG Bonn, WuM 2012, 198). Ein regelmäßiges Stoßlüften von mehr als 1-2 mal am Tag wird nicht ohne Weiteres vom Mieter geschuldet; auch darf der Mieter seine Möbel grundsätzlich bis an die Wand heran stellen (vgl. LG Münster, WuM 2011, 359). Denn der Mieter hat durch überobligatorische Maßnahmen nicht dafür Sorge zu tragen, dass sich in einer bauphysikalisch gefährdeten Wohnung zukünftig keine Mängel bilden. Vorliegend ist zu berücksichtigen, dass durch den nachträglichen Einbau von Isolierglasfenstern in einen Altbau die Schimmelpilzanfälligkeit gesteigert wurde, zumal die Außenwände nur 24cm dick sind. Dass die Parteien besondere und überobligatorische Obhutspflichten des Klägers ausdrücklich vereinbart hätten, wurde von der Beklagten nicht vorgetragen und ist dem Mietvertrag (Bl. 5-10 d. A.) nicht zu entnehmen. Allein die Überlassung einer Broschüre zum optimalen Lüften begründet noch keine vertragliche Verpflichtung/Obliegenheit. Außerdem steht der Vortrag des Beklagten zu einer “Dauerkipplüftung” (Bl. 71 d. A.) in einem gewissen Widerspruch zu einem unzureichenden Lüftungsverhalten.”

Wird eine Staffelmietvereinbarung durch einen allgemeinen Hinweis im Formularmietvertrag, dass die Miete nach den §§ 557 bis 559b BGB geändert werden könne, unwirksam, wenn gleichzeitig an anderer Stelle hinreichend klargestellt ist, dass während der Laufzeit der Staffelmiete eine Erhöhung gemäß §§ 558 bis 559b BGB ausgeschlossen ist?

Die Antwort des Landgerichts Krefeld (LG Krefeld – 2 S 52/14, Urteil vom 15.04.2015) lautet: Nein!

Zur Begründung führt das LG Krefeld in seiner vorgenannten Entscheidung unter II. 1. wie folgt aus: “Nach § 557a Abs. 2 S. 2, Abs. 4 BGB kommt eine Mieterhöhung nach den §§ 558bis 559b BGB während der Laufzeit einer Staffelmiete nicht in Betracht; eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung ist unwirksam. Voraussetzung hierfür ist, dass eine Staffelmiete wirksam vereinbart wurde. Dies ist ausweislich § 5 des Mietvertrages der Fall. Dem steht nicht entgegen, dass der Mietvertrag über die Vereinbarung der Staffelmiete hinaus unter § 2 Nr. 2 vorsieht, dass die Miete durch vertragliche Vereinbarung oder im Rahmen der gesetzlichen Bestimmungen der §§ 557 ff. BGB geändert werden kann. Hierin liegt nach Auffassung der Kammer kein Widerspruch, der zu einer Unwirksamkeit der Staffelmietvereinbarung führt.

Nicht zu beanstanden ist im Ausgangspunkt, dass das Amtsgericht die in § 5 des Mietvertrages verankerte Staffelmiete als eine Allgemeine Geschäftsbedingung im Sinne von § 305 Abs. 1 BGB qualifiziert hat. Zwar wurden sowohl die jeweils gestaffelten Erhöhungen der Miete als auch die Zeiträume individuell festgelegt. Hierdurch wird die Regelung der Staffelmiete als solche – ungeachtet der Frage, ob überhaupt ein Aushandeln zwischen den Parteien im Sinne von § 305 Abs. 1 S. 3 BGB bejaht werden kann – jedoch nicht zu einer Individualvereinbarung. Das Grundkonstrukt der Staffelmiete ist vielmehr in dem Vertrag, einem – für mehrfache Verwendung vorgesehenen – Vordruck der Haus und Grund GmbH, abgebildet und damit unabhängig von den darin seitens der Verwender individuell eingetragenen Erhöhungen und zeitlichen Abständen als Allgemeine Geschäftsbedingung zu qualifizieren.

Entgegen der Ansicht des Amtsgerichts besteht ein Widerspruch zwischen den vorgenannten Klauseln nicht.

Nach ständiger Rechtsprechung gelten bei der Auslegung Allgemeiner Geschäftsbedingungen nicht die Regelungen der §§ 133, 157 BGB, sondern der Grundsatz der objektiven Auslegung (st. Rspr. BGH NJW-RR 2007, 1697; Staudinger/Peter Schlosser, 2013, BGB, § 305c, Rn. 126). Danach sind Allgemeine Geschäftsbedingungen ausgehend von der Verständnismöglichkeit eines rechtlich nicht vorgebildeten Durchschnittskunden einheitlich so auszulegen, wie ihr Wortlaut von verständigen und redlichen Vertragspartnern unter Abwägung der Interessen der normalerweise beteiligten Kreise verstanden wird (BGH NJW 2013, 995).

Ausgehend von diesem Auslegungsmaßstab ist der in § 2 Ziffer 2 enthaltenen Verweis auf die Möglichkeit von Mieterhöhungen “im Rahmen der jeweils geltenden Verfahrensbestimmungen” als ein klarstellender, allgemeiner Hinweis auf die Existenz der gesetzlichen Mieterhöhungsvorschriften gemäß den §§ 557 ff. BGB zu verstehen, ohne dass damit zugleich eine verbindliche Aussage über das Vorliegen der jeweiligen Anspruchsvoraussetzungen verbunden ist. Da vielmehr zu dem Bereich der Mieterhöhungen unter § 5 eine besondere Regelung getroffen worden ist, kann dies auch für einen juristischen Laien nur dahingehend verstanden werden, dass diese Regelung insoweit Geltung beanspruchen und die allgemeine Aussage des § 2 Nr. 2 konzentrieren sollte. Dies gilt umso mehr, als in § 5 des Mietvertrages unter der Überschrift “Mietanpassungen” einleitend bestimmt ist, dass die individuell festgelegte Grundmiete in dem Vertrag entweder gemäß §§ 558 bis 559b BGB oder gemäß einer nachfolgend festzusetzenden Staffelmiete erhöht werden kann. Zudem wird unter Nr. 1 a) dieser Klausel betont, dass während der Laufzeit der Staffelmiete eine Erhöhung gemäß §§ 558bis 559b BGB ausgeschlossen ist. Hierdurch wird hinreichend klar und verständlich zum Ausdruck gebracht, dass Mieterhöhungen nur alternativ nach den §§ 558 ff. BGB oder aber im Wege einer Staffelmietvereinbarung möglich sein sollen (die bei AG Dortmund, Urteil vom 15.06.2010, Az. 425 C 142/10 Rn. 52, streitgegenständliche Klausel enthielt eine solche Klarstellung nicht). Der objektive Empfänger auf Mieterseite durfte vielmehr bei – wie vorliegend stattgefundener – Vereinbarung einer Staffelmiete darauf vertrauen, dass anderweitige Mieterhöhungen nicht auf ihn zukommen.

Ein anderes Verständnis erschließt sich auch nicht daraus, dass die Parteien § 2 Ziffer 2 des Mietvertrages nicht durchgestrichen haben. Vielmehr wird in dieser Klausel auf die Regelungen der §§ 557 bis 559b BGB und damit gerade auch auf die Möglichkeit einer Mieterhöhung in Form der Staffelmiete nach §§ 557 Abs. 2 1. Fall, 557a BGB verwiesen. § 5 des Mietvertrages lässt sich sonach als eine spezielle Ausgestaltung der in § 2 Ziffer 2 des Mietvertrages allgemein aufgezeigten Mieterhöhungsmöglichkeiten kategorisieren. Aber auch darüber hinaus verbleibt § 2 Ziffer 2 ein eigenständiger Anwendungsbereich, etwa im Hinblick auf den dortigen Verweis auf die Möglichkeit einer Individualabrede oder aber bezogen auf den Zeitpunkt nach Ende der Geltung der Staffelmiete. Da das Mietverhältnis bis zum 30.06.2042 befristet und die Staffelmiete nur bis zum Jahr 2037 vereinbart wurde, bliebe für die sonstigen gesetzlichen Mieterhöhungsvorschriften bezogen auf die sich hieran anschließende Zeit Raum (vgl. BGH, Urteil vom 11. März 2009 – VIII ZR 279/07).

Schließlich stellt die Vereinbarung einer Staffelmiete als solche auch keine unangemessene Benachteiligung dar, da sie gesetzlich vorgesehen ist und beiden Mietvertragsparteien Kalkulationssicherheit dahingehend bietet, die wirtschaftliche Entwicklung des Mietverhältnisses mit größerer Sicherheit voraussehen zu können.”

Ist nachstehende Kleinreparaturenklausel wirksam?: “Die Kosten der kleinen Instandhaltungen, die während der Mietdauer erforderlich werden, sind vom Mieter zu übernehmen, soweit die Schäden nicht vom Vermieter zu vertreten sind. Die kleinen Instandhaltungen umfassen nur das Beheben kleiner Schäden bis zum Betrag von Euro 100,- im Einzelfall an Teilen der Wohnung, die dem direkten und häufigen Zugriff des Mieters ausgesetzt sind, wie z.B. Hähne und Schalter für Wasser, Gas und Elektrizität, Jalousien, Markisen, WC- und Badezimmereinrichtungen, Verschlussvorrichtungen für Fenster, Türen, Fensterläden, Heiz-, Koch- und Kühleinrichtungen, Spiegel, Verglasungen, Beleuchtungskörper usw. Die Verpflichtung besteht nur bis zu einer jährlichen Gesamtsumme aller Einzelreparaturen von bis zu 8 % der Jahresbruttokaltmiete.”

Die Antwort des Amtsgerichts Zossen (AG Zossen – 4 C 50/15, Urteil vom 11.06.2105) lautet: Nein!

Zur Begründung führt das AG Zossen in seiner vorgenannten Entscheidung wie folgt aus: “Diese Klausel hinsichtlich der Kostentragung von Kleinreparaturen ist jedoch unwirksam, weil sie eine unangemessene Benachteiligung des Mieters, hier der Beklagten, darstellt. Derartige Vertragsklauseln weichen von dem Grundsatz des § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB ab, wonach der Vermieter, nicht der Mieter verpflichtet ist, die Mietsache in dem zum vertragsgemäßen Gebrauch erforderlichen Zustand zu erhalten. Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs sind Reparaturklauseln in Allgemeinen Geschäftsbedingungen deshalb nur wirksam, wenn sie gegenständlich und betragsmäßig in dem gebotenen Umfang beschränkt sind (BGH Urteil vom 10.02.2010, Aktenzeichen: VIII ZR 343/08 mit weiteren Nachweisen). Sie müssen der Höhe nach auf einen Kleinstbetrag pro Einzelreparatur sowie auf einen Gesamtbetrag pro Jahr begrenzt sein. Ob die von den Parteien im Februar 2007 vereinbarte Kostengrenze von Euro 100,- pro Einzelreparatur sowie der in der Klausel festgelegten Höchstgrenze von 8 % der Jahresbruttokaltmiete noch zulässig ist, kann offen bleiben. Die von den Klägern verwendete Klausel beschränkt sich nicht auf diejenigen Teile der Mietsache beziehen, die häufig dem Zugriff des Mieters ausgesetzt sind, und ist deshalb gem. § 307 BGB unwirksam.

Nach der Rechtsprechung dürfen sich sog. Kleinreparaturklauseln nur auf diejenigen Teile der Mietsache beziehen, die häufig dem Zugriff des Mieters ausgesetzt sind. Hierzu gehören Installationsgegenstände für Elektrizität, Gas und Wasser, Heiz- und Kocheinrichtungen, Fenster- und Türverschlüsse sowie Verschlussvorrichtungen von Fensterläden. Weiter gehören dazu wohl auch Rollläden, Markisen, Jalousien und eventuell mitvermietete Einrichtungsgegenstände wie etwa Kühlschränke, Waschmaschinen und dergleichen. Derartige Klauseln dürfen aber nicht so gefasst sein, dass hierunter auch Rohre und elektrische Leitungen oder solche Gegenstände fallen, mit denen der Mieter so gut wie nicht in Berührung kommt (vgl. BGHZ 108, 1; AG Brandenburg, Urteil vom 06. März 2008 – 31 C 306/07). Die von den Klägern verwendete Klausel betrifft jedoch auch Spiegel, Verglasungen, Beleuchtungskörper usw. Diese in der Klausel genannten Gegenstände sind in dieser Aufzählung nicht enthalten, und dies ist sachgerecht, weil Glasscheiben, Spiegel und Beleuchtungskörper nicht wie etwa Türverschlüsse, Koch- oder Heizeinrichtungen dem ständigen Zugriff des Mieters unterliegen. Vielmehr finden sich in der Aufzählung im Hinblick auf Fenster nur die Fensterverschlüsse, die auf Grund des Schließens bzw. Öffnens des Fensters vom Mieter tatsächlich in hohem Maße in Anspruch genommen werden. Dass auch die Glasscheiben durch diesen Gebrauch in erhöhtem Maße der Abnutzung unterliegen, ist nicht ersichtlich und dürfte damit den Grund dafür bilden, dass die Glasscheiben in der Aufzählung der Gegenstände, auf die sich die Kleinreparaturklausel beziehen kann, bewusst nicht aufgenommen wurden (vgl. LG Hamburg, Urteil vom 29. Juni 1990 – 324 O 75/90). Gleiches gilt für die genannten Spiegel und Beleuchtungskörper.

Eine geltungserhaltende Reduktion findet nicht statt.”

Liegt nach dem Berliner Mietspiegel 2013 das wohnwerterhöhende Merkmal “Zur Wohnung gehörender Garten mit direktem Zugang” vor, wenn für die Gartennutzung eine Gartenmiete zu zahlen ist?

Die Antwort des Landgerichts Berlin (LG Berlin – 63 S 371/14, Urteil vom 19.05.2015) lautet: Ja!

Zur Begründung führt das LG Berlin in seiner vorgenannten Entscheidung unter II. wie folgt aus: “Zu Unrecht hat das Amtsgericht angenommen, dass die Merkmalgruppe 5 der Orientierungshilfe zum Berliner Mietspiegel 2013 negativ sei. Dem wohnwertmindernden Merkmal der Lage der Wohnung an einer Straße mit hoher Verkehrslärmbelastung steht das wohnwerterhöhende Merkmal “zur Wohnung gehörender Garten mit direktem Zugang” gegenüber. Bei einem solchen Garten kommt es – anders als beim bloßen Garten zur alleinigen Nutzung/Mietergarten” nicht darauf an, ob er dem Mieter ohne Entgelt zur Verfügung gestellt wurde. Dies ergibt sich zum einen aus dem diesbezüglichen Wortlaut der Orientierungshilfe. Wenn sich der Zusatz “ohne Entgelt” auch auf den zur Wohnung gehörenden Garten mit direktem Zugang beziehen sollte, hätte es nach diesem aufgeführt werden müssen. Zum anderen ergibt sich dies daraus, dass ein zur Wohnung gehörender Garten, selbst dann, wenn er aufgrund des Wohnungsmietvertrages selbst zum Vertragsgegenstand gehört und für ihn kein gesondertes Entgelt ausgewiesen ist, nicht unentgeltlich genutzt wird. Denn dann ist die einheitlich vereinbarte Miete zugleich auch Entgelt für die Gartennutzung. Der Garten ist hier als zur Wohnung gehörend anzusehen. Dies ergibt sich zunächst aus den örtlichen Gegebenheiten, weil er einen direkten Zugang zur Wohnung hat. Ob dies ausreicht, wenn über die Gartennutzung ein rechtlich selbständiger Nutzungsvertrag abgeschlossen wird, bedarf hier keiner Entscheidung. Denn hier bilden der Wohnungsmietvertrag und der Mietvertrag über den Garten eine rechtliche Einheit, so dass der Garten insoweit auch rechtlich zur Wohnung gehört. Bei Abschluss eines schriftlichen Wohnraummietvertrags und eines separaten Mietvertrags über einen weiteren Gegenstand spricht zwar eine tatsächliche Vermutung für die rechtliche Selbständigkeit beider Vereinbarungen. Die Vermutung kann durch die Darlegung besonderer Umstände widerlegt werden, die die Annahme rechtfertigen, dass es sich bei den Mietverhältnissen über Wohnraum und den weiteren Gegenstand nach dem Willen der Beteiligten um eine rechtliche Einheit handeln soll (vgl. zuletzt BGH, Beschluss vom 11. März 2014 – VIII ZR 374/13). Solche besonderen Umstände liegen hier vor. Beide Verträge wurden am selben Tag, nämlich am 7. Juni 1999, geschlossen. In der Anlage 1 zum Wohnungsmietvertrag wird die Gartenmiete ausdrücklich als Teil der Gesamtmiete aufgeführt. Der Gartenmietvertrag wird als Anlage zum Wohnungsmietvertrag bezeichnet. In § 2 des Gartenmietvertrages heißt es, dass die Gartenmiete zusammen mit der Miete für die Wohnung zu entrichten sei. Und schließlich ist in § 8 des Gartenmietvertrages geregelt, dass er mit Auflösung des Mietverhältnisses über die Wohnung ende.”