Handelt es sich bei Miete, die für den Zeitraum nach Eröffnung des Insolvenzverfahrens über das Vermögen des Mieters geschuldet ist, um eine Masseverbindlichkeit gemäß § 55 Abs. 1 Nr. 2 InsO?

Die Antwort des Landgerichts Coburg (LG Coburg – 32 S 49/14, Urteil vom 14.11.2014) lautet: Ja!

Zur Begründung führt das LG Coburg in seiner vorgenannten Entscheidung unter II. wie folgt aus: “Zutreffend hat das Erstgericht der Feststellungklage stattgegeben, da es sich bei der Miete für Oktober 2010 ab dem Zeitpunkt der Eröffnung des Insolvenzverfahrens am 01.10.2010, 8.00 Uhr, um eine Masseverbindlichkeit im Sinne der §§ 55 Abs. 1 Nr. 2, 2. Alternative, 209 Abs. 1 Nr. 3 InsO handelt.

Nach der ausführlichen und zutreffenden Auseinandersetzung mit dem Stand des Meinungsstreits in Rechtsprechung und Literatur geht das Amtsgericht zutreffend davon aus, dass § 55 Abs. 1 Nr. 2, 2. Alternative InsO nicht darauf abstellt, wann ein Anspruch aus einem gegenseitigen Vertrag entsteht oder fällig wird, sondern allein darauf, dass aus gegenseitigen Verträgen deren Erfüllung für die Zeit nach der Eröffnung des Insolvenzverfahrens erfolgen muss. Die Mietzahlung für den Monat Oktober 2013 nach 8.00 Uhr am 01.10.2013 (Eröffnung des Insolvenzverfahrens) ist Gegenleistung für die Erfüllung eines gegenseitigen Vertrages. Der Anspruch auf Zahlung der monatlich geschuldeten Miete entsteht aber nicht zu Beginn des jeweiligen Nutzungszeitraums, sondern wird erst durch die Zurverfügungstellung des Mietraums im Verlaufe des Monats “verdient” (so auch Hefermehl im Münchener Kommentar zur InsO, 3. Auflage, 2013, § 55 Rdz. 150).

Das Ergebnis wird zur Überzeugung der Berufungskammer auch durch die Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs bestätigt. Der Bundesgerichtshof hat im Urteil vom 21.12.2006 (NZM 2007, 162; Rdz. 14) ausgeführt, dass ein Mietvertrag gemäß § 108 Abs. 2 InsO mit Wirkung für die Insolvenzmasse fortbesteht. Daher ist im Jahr der Eröffnung des Insolvenzverfahrens die Abrechnung für die Zeit bis zur Verfahrenseröffnung und für die Zeit danach getrennt vorzunehmen, weil die Erstattungsansprüche des Mieters für die Zeit bis zur Eröffnung des Insolvenzverfahrens Insolvenzforderungen, für die Zeit danach dagegen Masseforderungen sind. Diese Feststellungen des BGH sind auf den vorliegenden Fall zu übertragen. Würde man in die Ausführungen des BGH anstatt “Jahr”, “Monat” oder “Oktober 2013″ einsetzen, so würde das vom Amtsgericht gefundene Ergebnis bestätigt werden.

Gleiches gilt für das Urteil des Bundesgerichtshofs vom 13.04.2013 (NZM 2011, 404, 405; Rdz. 13).

Die vom Beklagten angeführten Urteile der Amtsgerichte Spandau und Tempelhof-Kreuzberg vermögen daher nicht zu überzeugen.

Ebenso wenig überzeugt der Vergleich des Beklagten mit der Verpflichtung zur Zahlung von Grundsteuer. Die Verpflichtung zur Zahlung von Grundsteuer erfolgt nicht aus einem gegenseitigen Vertrag, wie es § 55 Abs. 1 Nr. 2 InsO voraussetzt. Zutreffend weist die Klägerin darauf hin, dass insoweit eine Vergleichbarkeit nicht gegeben ist.

Im Übrigen wird auf die ausführlichen und zutreffenden Ausführungen des erstinstanzlichen Urteils Bezug genommen.”

Hat der Hauptmieter über die Vorauszahlungen auf Betriebskosten gegenüber seinem Untermieter abzurechnen, wenn die Parteien des Untermietverhältnisses vereinbart haben, dass der Untermieter an den Hauptmieter Vorauszahlungen auf die Betriebskosten zu entrichten hat?

Die Antwort des Amtsgerichts Lichtenberg (AG Lichtenberg – 2 C 381/14, Urteil vom 24.06.2015) lautet: Ja!

Zur Begründung führt das AG Lichtenberg in seiner vorgenannten Entscheidung unter II. 2. b. wie folgt aus: “b. Das Argument der Beklagten, sie müssten sich nicht an die vertragliche Vereinbarung halten, da es die Klägerin versäumt habe, ihnen eine eigens erstellte Abrechnung zur Verfügung zu stellen, verfängt nicht. Zwar ist die Rechtsauffassung der Beklagten, dass die Geltendmachung einer Nebenkostennachzahlung eine ordnungsgemäße Abrechnung voraussetzt, richtig und in § 556 Abs. 3 Satz 1 BGB positiviert. Das Erfordernis der Abrechnung gilt freilich auch bei Untermietverhältnissen (Schmid, Handbuch der Mietnebenkosten, 13. Aufl. 2014, Rn. 1148). Ein einfaches Durchreichen der Hauptvermieterabrechnung ohne jegliche Anmerkungen ist unzulässig. Da die Beklagten monatliche Vorauszahlungen entrichteten, war die Klägerin auch verpflichtet, über die Nebenkosten abzurechnen (vgl. Langenberg, in: Schmidt-Futterer, 11. Aufl. 2013, § 556 Rn. 279). Das Gericht verfällt an dieser Stelle auch nicht in eine bloße Förmelei, wenn sie von der Untervermieterin die Erstellung einer eigenen Abrechnung verlangt. Denn eine Nebenkostenabrechnung ist als eine Rechenschaftslegung zu verstehen, die es den Beteiligten ermöglichen soll, eine Nachberechnung bzw. eine schnelle Überprüfung vorzunehmen (Langenberg, in: Schmidt-Futterer, Mietrecht, 11. Aufl. 2013, § 556 Rn. 326). Dies impliziert, dass grundsätzlich eine Zusammenstellung der Gesamtkosten ausgewiesen ist, ein Verteilerschlüssel angegeben wird, der Anteil des Mieters daraus errechnet wird und dass die tatsächlich geleisteten Vorauszahlungen des Mieters ausgewiesen werden (st. Rspr. seit BGH, Urt. v. 23. November 1983, VIII ZR 298/80, zuletzt: BGH, Urt. v. 25. November 2009, VIII ZR 322/08). Doch diese Operanden einer Nebenkostenabrechnung haben keinen Selbstzweck. Sie sind vielmehr im Sinnzusammenhang zu § 259 BGB zu verstehen, der, wie ausgeführt, bezweckt, dass Rechnungslegung verständlich und nachvollziehbar wird. Deshalb kann in einem singulären Untermietverhältnis bspw. keine Notwendigkeit des Untervermieters bestehen, einen Verteilerschlüssel im Rahmen der Abrechnung über die Vorauszahlungen für die Betriebskosten zu errechnen. Auch ist es einer Untervermieterin einer mehrere Wohnungen vermietenden Hauptvermieterin unbenommen, sich die Nebenabrechnung der Hauptvermieterseite zu eigen zu machen, zumal eine derartige Untervermieterin in keinerlei vertraglichen Beziehungen zu den Anbietern von Grundversorgungsdienstleistungen steht und daher auch keinen Verteilerschlüssel erstellen und berechnen kann. Ein solches Durchreichen steht allerdings unter einer zwingenden Bedingung: Unterscheiden sich die Vorauszahlungen der Untermieter an den Untervermieter von denen des Hauptmieters an den Hauptvermieter, so muss die eigene Abrechnung des Untervermieters diese zwingend aufgreifen. Anderenfalls läge nämlich begrifflich keine Abrechnung über die Vorauszahlungen der Untermieter, sondern über die des Hauptmieters vor. Die Notwendigkeit einer solchen gesonderten Darstellung bzw. Berechnung wird vor dem Hintergrund des gerichtlichen Hinweises vom 22. Dezember 2014 (Bl. 34 d. A.) deutlich. Dort wurde die Klägerseite darauf hingewiesen, dass sich die Klageforderung rechnerisch zunächst nicht erschloss. Das Gericht unterlag hier einem Irrtum. Denn es verwechselte die Summe der Vorauszahlungen der Beklagtenseite mit der Summe der Vorauszahlungen der Klägerin. Die Vorauszahlungen der Untermieter und der Untervermieter waren, auch ob der eigens gewählten Vorauszahlungsregelung, eben nicht identisch.

Eine derart gesonderte Abrechnung über die Vorauszahlungen für die Betriebskosten hat nicht die Klägerin in Person, wohl aber ihr Prozessbevollmächtigter durch anwaltlichen Schriftsatz vom 7. August 2014 (Anlage K4 zur Klageschrift vom 19. Dezember 2014) vorgenommen, worauf das Gericht in der mündlichen Verhandlung vom 20. Mai 2015 auch hinwies. Den Beklagten wurde durch die Forderung des Klägervertreters vor Augen geführt, welche Positionen die Klägerin zur Abrechnung bringt, welche Vorauszahlungen sie geleistet haben und welcher Betrag noch offen ist. Dass dies in einem Fließtext geschehen ist und nicht in einer üblicherweise angefertigten Tabelle ist unschädlich. Denn dem Sinn und Zweck einer Abrechnung wurde in jedem Fall durch die Klägerseite mit Schriftsatz vom 7. August 2014 entsprochen. Die Beklagten wussten – spätestens zum Zeitpunkt der Zahlungsaufforderung mit Fristsetzung im August 2014 – ganz genau, welchen Betrag sie der Klägerin aufgrund der getroffenen Absprache schuldeten, zumal das Aufforderungsschreiben auch deutlich zwischen Betriebskosten und Heizkosten differenzierte. Welches “Mehr” die Beklagten nunmehr einfordern, ist dem Gericht nicht ersichtlich und verständlich. Sofern die Beklagten die Auffassung vertreten, dass einer Abrechnung Rechnungen und Belege beigefügt werden müssen, so ist dieser Standpunkt falsch. Rechnungen und Belege sind kein Bestandteil einer ordnungsgemäßen Abrechnung. Einzelne Rechnungen müssen nicht angegeben werden; erst recht müssen sie nicht beigefügt werden (OLG Düsseldorf, Urt. v. 14. Dezember 2000, 10 U 138/98; Blank, in: ders./Börstinghaus, Miete, 4. Aufl. 2014, § 556 Rn. 110).”

Steht einem Vermieter bei der Verteilung der Gesamtheizkosten ein gewisses Ermessen zu, in welchem Umfang er deren Verteilung auf die Nutzergruppen verbrauchsabhängig vornimmt, wie er also die mögliche Bandbreite zwischen 50% und 100% ausnutzt?

Die Antwort des Landgerichts Halle (LG Halle – 3 O 128/13, Urteil vom 11.11.2013) lautet: Ja!

Zur Begründung führt das LG Halle in seiner vorgenannten Entscheidung unter A. I. 3. a) bis b) wie folgt aus: “3. Nicht gerechtfertigt ist indes die Art, in der die Beklagte die Heizkosten auf die einzelnen Nutzergruppen aufteilt.

a) Dabei ist folgende Unterscheidung zu beachten:

– Gemäß § 6 Abs. 2 HeizkostenV sind die Kosten zunächst mindestens zu 50 vom Hundert nach dem Verhältnis der erfassten Anteile am Gesamtverbrauch auf die Nutzergruppen aufzuteilen

– Von den so den einzelnen Nutzergruppen zugewiesenen Kosten sind gemäß § 7 Abs. 1 HeizkostenV mindestens 50 vom Hundert, höchstens 70 vom Hundert nach dem erfassten Wärmeverbrauch der Nutzer zu verteilen.

Der zweite Schritt ist für das vorliegende Verfahren ohne Bedeutung, denn die Klägerin ist einziges Mitglied der Nutzergruppe und hat ohnehin sämtliche dieser Nutzergruppe zugewiesenen Kosten zu tragen.

Entscheidend ist die Art und Weise, in der die Gesamtkosten auf die einzelnen Nutzergruppen aufgeteilt werden.

Hier ist die von der Beklagten gewählte Art und Weise der Umlage von § 6 Abs. 2 HeizkostenV gedeckt, denn nach dieser Vorschrift gelten die Begrenzungen des § 7 Abs. 1 HeizkostenV gerade nicht, es gibt nur eine Untergrenze von 50 %, nicht aber eine Obergrenze für die nach Verbrauchsanteilen umzulegenden Kosten.

Grundsätzlich steht es der Beklagten also frei, den von der Nutzergruppe der Kläger zu tragenden Kostenanteil allein nach dem Verhältnis der für die Klägerin erfassten Anteile am Gesamtverbrauch zu bemessen. Sie hat allerdings auch die rechtliche Möglichkeit, die Gesamtkosten wie bisher • nur in Höhe von 70 % nach dem Verbrauchsanteil auf die Nutzergruppen umzulegen und im Übrigen nach Flächenanteilen.

b) Im konkreten Falle ist es der Beklagten verwehrt, im laufenden Mietverhältnis den auf die Klägerin entfallenden Teil der Gesamtkosten zu 100 % nach Verbrauchsanteilen umzulegen, es ist vielmehr geboten, von der rechtlich eröffneten Möglichkeit Gebrauch zu machen, die auf die Nutzergruppe der Klägerin entfallenden Kosten wie bisher zu 70 % nach Verbrauchsanteilen und zu 30 % nach Fläche umzulegen.

Zwar ist dem Vermieter ein gewisses Ermessen dahingehend einzuräumen, in welchem Umfange er die Verteilung der Gesamtkosten auf die Nutzergruppen verbrauchsabhängig vornimmt, wie er also die Bandbreite zwischen 50 und 100 % ausnutzt.

Die Ausübung dieses Ermessens unterliegt aber gemäß §§ 315, 316 BGB einer Billigkeitskontrolle.

aa) Die konkrete Wahl hat sich insbesondere an den wärmespezifischen Eigenheiten des jeweiligen Gebäudes auszurichten. Dabei ist indes der sog. Lagenachteil bei der Festlegung des Maßstabes nicht zu berücksichtigen, weil die sog. wärmeverbrauchenden Räume (insbesondere außen liegende Räume mit großen Fensterflächen) unter Mietwertgesichtspunkten besonders begehrte Lagen innerhalb eines Gebäudes darstellen, die zu entsprechenden marktabhängigen Zuschlägen zur Miete führen. Diese Höherbewertung infolge besonderer Nachfrage darf nicht teilweise auf die Nutzer anderer, nicht mit den entsprechenden wertbildenden Vorteilen versehenen Räumen kostenmäßig dadurch verteilt werden, dass sie indirekt die höheren Heizkosten mit tragen (vgl. Lammel in Schmidt-Futterer, Mietrecht, 11. Auflage 2013 § 7 HeizkostenV, Rn. 5).

Wesentliches Kriterium für die Auswahl des Verteilungsmaßstabes innerhalb der vorgegebenen Bandbreite ist vielmehr der bauliche Zustand des Gebäudes im Hinblick auf den Wärmeverbrauch durch nutzergesteuertes Verhalten oder durch bautechnische Vorgaben (vgl. Lammel, a.a.O. Rn. 7).

Bei der Ausübung billigen Ermessens im Zusammenhang mit einer Änderung des bisherigen Maßstabes sind darüber hinaus insbesondere die vertrauensbildende Wirkung der bisherigen Umlagepraxis sowie die sich aus einer diesbezüglichen Änderung ergebenden Auswirkungen auf den Mieter zu berücksichtigen. Eine Änderung, die einen Mieter zum Nachteil der übrigen weit stärker belastet als die bisherige Umlagepraxis, bedarf einer besonders sorgfältigen Begründung.

bb) Im Streitfalle ist unstreitig, dass die Umstellung von einer Verteilung nach dem Schlüssel 70:30 hin zu einer rein verbrauchsabhängigen Umlage für die Klägerin eine jährliche Mehrbelastung von mehreren tausend Euro nach sich zieht. Dies ergibt sich schon aus dem Schreiben der Verwalterin vom 10.02.2012 (K14), wonach bei einem Wechsel der Abrechnungsmethode und einer Umlage der Gesamtkosten auf Nutzergruppen zu 100 % nach Verbrauchsanteilen Auswirkungen zum Nachteil der Klägerin in Höhe von rund 3.000,00 Euro auftreten.

Es ist nicht ersichtlich, worin diese Benachteiligung der Klägerin im Vergleich zum bisherigen Abrechnungsmodus gerechtfertigt wäre. Weder ist dies weder dadurch gerechtfertigt, dass allein die Klägerin Warmwasser über die Heizanlage bezieht, denn in unangefochtener Weise werden die Warmwasserkosten ohnehin zu 100 % auf die Klägerin umgelegt; noch ist die Umstellung des Abrechnungsmodus dadurch gerechtfertigt, dass sich die Beklagte plötzlich ihrer technischen Möglichkeiten einer Voraberfassung bewusst geworden ist, denn diese Möglichkeit eröffnet lediglich den Ermessensspielraum nach § 6 Abs. 2 HeizkostenV, sagt aber noch nichts darüber aus, wie das so eröffnete Ermessen auszuüben ist.

Ebenso wenig ist ersichtlich, dass der bauliche Zustand des Hauses es rechtfertigt, die Heizkosten allein nach Verbrauchsanteilen auf die Nutzergruppen zu verteilen. Dies würde voraussetzen, dass der bauliche Zustand des Gebäudes es erlaubt, den Wärmeverbrauch in besonderem Maße durch nutzergesteuertes Verhalten zu beeinflussen und dass der Einfluss bautechnischer Vorgaben quasi zu vernachlässigen ist, Hierfür ist nichts ersichtlich.

Vielmehr ergibt sich aus dem Prozessverhalten der Beklagten und ihrer Streithelferin, dass beide den durch § 6 Abs. 2 HeizkostenV eröffneten Ermessensspielraum überhaupt nicht erkannt und das ihnen zustehende Ermessen mithin überhaupt nicht ausgeübt haben. Dies kann angesichts der erheblichen Auswirkungen, die die Änderung auf die Kostenlast der Klägerin hat, nur dazu führen, dass es trotz der Umstellung auf eine Vorerfassung bei der Verteilung der Gesamtkosten im Verhältnis von 30:70 nach Fläche/Verbrauch bleibt.”