Ist ein Anerkenntnis des Mieters auf Verpflichtung zur Übernahme von Schadensbeseitigungskosten, dass lediglich in der Vorstellung abgegeben worden ist, zu den Renovierungsarbeiten aus dem Mietvertrag ohnehin verpflichtet zu sein, wirksam, obwohl tatsächlich die mietvertragliche Abwälzung der Schönheitsreparaturen unwirksam ist?
Die Antwort des Landgerichts Frankenthal (LG Frankenthal – 2 S 173/14, Urteil vom 19.11.2014) lautet: Nein!
Zur Begründung führt das LG Frankenthal in seiner vorgenannten Entscheidung wie folgt aus: “Mietvertraglich war die Beklagte, ungeachtet der Eigenschaft als Mietvertragspartei, nicht zur Durchführung von Schönheitsreparaturen verpflichtet. Die entsprechende Klausel im Mietvertrag in Verbindung mit der gesondert unterschriebenen Regelung in § 25 ist im Hinblick auf den Summierungseffekt unwirksam. § 14 Nr. 2 des Mietvertrages enthält eine starre Fristenregelung hinsichtlich der Vornahme der Schönheitsreparaturen. In Kombination mit der als Sondervereinbarung bezeichneten Regelung in § 25 des Mietvertrages hinsichtlich der Endrenovierung stellt dies einen Verstoß gegen das Übermaßverbot des § 307 BGB dar. Der dadurch eingetretene Summierungseffekt hat zur Folge, dass beide Klauseln unwirksam sind (BGH NZM 2005, 504). Dies wird von der Berufung auch nicht in Abrede gestellt.
Die Durchführung von Renovierungsarbeiten schuldet die Beklagte aber auch nicht im Hinblick auf die seitens des vormaligen Beklagten unterzeichnete Aufhebungsvereinbarung vom 05.10.2009 bzw. aufgrund des Abnahmeprotokolls vom 08.04.2011, jeweils in Verbindung mit dem Begehungsprotokoll vom 21.03.2009. Denn beiden Erklärungen kommt keine Anerkenntniswirkung im Sinne einer Verpflichtung zur Übernahme der Schadensbeseitigungskosten zu. Ein derartiges Anerkenntnis bleibt dann ohne Wirkung, wenn schon – wie hier – die Abwälzung der Schönheitsreparaturen unwirksam war. Der Mieter knüpft mit derartigen Erklärungen erkennbar an die für ihn wirksam gehaltenen Renovierungspflichten an und will daher nicht etwa mit ihnen ein selbstständiges, also konstitutives Schuldanerkenntnis abgeben (LG Berlin GE 2010, 847; Schmidt- Futterer/Langenberg, Mietrecht, 11. Auflage, § 538 Rn. 312). Der Mieter gibt das Anerkenntnis lediglich in der Vorstellung ab, zu den Renovierungsarbeiten aus dem Mietvertrag ohnehin verpflichtet zu sein. Hinzu kommt vorliegend ein Weiteres: In beiden Erklärungen ist eine Bezugnahme auf das Begehungsprotokoll zur Spezifikation der durchzuführenden Maßnahmen erfolgt. Die Besichtigung des Objekts und die Aufnahme der durchzuführenden Maßnahmen erfolgten jedoch nicht in Gegenwart des vormaligen Beklagten, sondern in Gegenwart der jetzigen Beklagten, seiner Ehefrau. Sowohl die Aufhebungsvereinbarung als auch das Abnahmeprotokoll nehmen lediglich auf das Begehungsprotokoll Bezug, ohne nochmals die einzelnen, hier in Rede stehenden Maßnahmen aufzuführen. Dem damaligen Beklagten waren die Zustandsbeschreibungen und die einzelnen Beanstandungen der Vermieterseite nicht bekannt. Dagegen kann auch nicht etwa eingewandt werden, dass er als Mieter ohnehin Kenntnis vom Zustand der Mietsache hat. Denn das Ausmaß von Schadensbeseitigungsmaßnahmen unterliegt subjektiver Wahrnehmung und Einschätzung. Im Hinblick darauf muss dem Mieter deutlich vor Augen geführt werden, in welchem Umfang der Vermieter Abhilfe erwartet. Dies ist hier in Anbetracht der Tatsache, dass der Ehemann der Beklagten bei der Begehung selbst nicht zugegen war und das Abnahmeprotokoll sowie der Aufhebungsvertrag keine Auflistung der einzelnen Maßnahmen beinhalten, nicht der Fall.
Aus diesem Grunde war der Erstrichter auch nicht gehalten, den Zeugen B zu dem Vortrag der Klägerin zum Zustandekommen einer Kostenübernahmevereinbarung im Räumungstermin vom 08.04.2011 zu hören. Anhaltspunkte dafür, dass der damalige Beklagte – die Abgabe der behaupteten mündlichen Erklärung unterstellt – in Kenntnis der Tatsache, zu Schönheitsreparaturen nicht verpflichtet zu sein, einen rechtsgeschäftlichen Willen zur selbstständigen Begründung einer Verpflichtung zur Übernahme der Renovierungskosten begründen wollte, sind nicht ersichtlich. Derartiges ist nicht vorgetragen. Auch im Rahmen des Räumungstermins wurde lediglich auf die in Abwesenheit des damaligen Beklagten aufgenommenen Schäden des Abnahmeprotokolls Bezug genommen. Gegenteiliges war nicht vorgetragen. Vor diesem Hintergrund hätte sich eine Anhörung des Zeugen B zu den Umständen der behaupteten mündlichen Kostenübernahmeverpflichtung als prozessordnungswidrige Ausforschung dargestellt.
Etwas Anderes ergibt sich auch nicht daraus, dass es sich bei den begehrten Schadensbeseitigungsmaßnahmen nicht lediglich um Schönheitsreparaturmaßnahmen, sondern um die Behebung tatsächlicher Sachschäden handelte. Dabei verkennt die Kammer nicht, dass die Mieträume infolge starken Rauchens vergilbt waren. Ob dies vorliegend bereits die Grenze sozial-adäquaten Verhaltens überstieg und demgemäß bereits zu einer Beschädigung der Mietsache führte, bedarf keiner Entscheidung. Denn vorliegend waren die Schönheitsreparaturen nicht wirksam auf den Mieter übertragen mit der Folge, dass es bei der in § 535 Abs. 1 S. 2 BGB geregelten Verpflichtung der Vermieterseite verblieb, die Mietsache in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu erhalten. Wären die Schönheitsreparaturen turnusmäßig durchgeführt worden, so wäre eine Vertiefung der Nikotinbeaufschlagung infolge Zeitablaufs verhindert und einer Beschädigung der Mietsache entgegen gewirkt worden.”