Besteht die Pflicht eines Vermieters nach Ausspruch einer Eigenbedarfskündigung zur Anbietung einer freigewordenen Alternativwohnung auch für solche Wohnungen, die er  fortan nicht mehr vermieten will?

Die Antwort des Landgerichts Itzehoe (LG Itzehoe – 9 S 77/13, Urteil vom 07.11.2014) lautet: Nein!

Zur Begründung führt das LG Itzehoe in seiner vorgenannten Entscheidung unter II. 2. d) (1) wie folgt aus: “d) Die vom Kläger ausgesprochene Kündigung ist auch nicht als rechtsmissbräuchlich zu erachten, was deren Unwirksamkeit nach § 242 BGB zur Folge hätte. Nach ständiger Rechtsprechung des BGH kann eine Kündigung wegen Eigenbedarfs rechtsmissbräuchlich sein, wenn Vermieter es unterlässt, dem Mieter eine andere ihm zur Verfügung stehende freie Wohnung im selben Haus zur Anmietung anzubieten (BGH, Urt. v. 9. Juli 2003 – VIII ZR 276/02, WuM 2003, 464 f.; Urt. v. 9. Juli 2003 – VIII ZR 311/02, WuM 2003, 463, 464; Urt. v. 13. Oktober 2010 – VIII ZR 78/10 Rn. 14, WuM 2010, 757). Eine derartige Anbietpflicht hat jedoch weder hinsichtlich der im Falle eines Umzugs der Tochter des Klägers freiwerdenden Wohnung im Obergeschoss (1) noch hinsichtlich der offenbar während der laufenden Kündigungsfrist freigewordenen Räumlichkeiten im vorderen Bereich des Grundstück, die mittlerweile an J. vermietet sind (2), bestanden.

(1) Eine Anbietpflicht kommt lediglich für solche Wohnungen in Betracht, die der Vermieter auch weiterhin vermieten will (BGH, a. a. O.). Bereits daran fehlt es bei den im Obergeschoss des Gebäudes belegenen Räumlichkeiten. Der Kläger hat in dem Beweistermin am 8. April 2014 auf Nachfrage des vorbereitenden Einzelrichters zu Protokoll erklärt, dass er nicht beabsichtige, diese im Falle eines Auszugs seiner Tochter und ihrer Familie am Markt zur Neuvermietung anzubieten. Er hat dies mit der besonderen Begegnungssituation infolge des Zugangs zu dieser Wohnung durch die Räumlichkeiten der E. D. begründet. Dieser Vortrag erschien der Kammer nach dem Ergebnis der Augenscheineinnahme durch den vorbereitenden Einzelrichter in den Zuschnitt der Räumlichkeiten auch in jeder Hinsicht plausibel. Schon im Hinblick auf den erschwerten, durch die Räume der E. D. verlaufenden Zugang zu der Wohnung im Obergeschoss, erweist sich diese für eine Vermietung an Personen außerhalb des Familienkreises als ungeeignet.”

Ist ein Anerkenntnis des Mieters auf Verpflichtung zur Übernahme von Schadensbeseitigungskosten, dass lediglich in der Vorstellung abgegeben worden ist, zu den Renovierungsarbeiten aus dem Mietvertrag ohnehin verpflichtet zu sein, wirksam, obwohl tatsächlich die mietvertragliche Abwälzung der Schönheitsreparaturen unwirksam ist?

Die Antwort des Landgerichts Frankenthal (LG Frankenthal – 2 S 173/14, Urteil vom 19.11.2014) lautet: Nein!

Zur Begründung führt das LG Frankenthal in seiner vorgenannten Entscheidung wie folgt aus: “Mietvertraglich war die Beklagte, ungeachtet der Eigenschaft als Mietvertragspartei, nicht zur Durchführung von Schönheitsreparaturen verpflichtet. Die entsprechende Klausel im Mietvertrag in Verbindung mit der gesondert unterschriebenen Regelung in § 25 ist im Hinblick auf den Summierungseffekt unwirksam. § 14 Nr. 2 des Mietvertrages enthält eine starre Fristenregelung hinsichtlich der Vornahme der Schönheitsreparaturen. In Kombination mit der als Sondervereinbarung bezeichneten Regelung in § 25 des Mietvertrages hinsichtlich der Endrenovierung stellt dies einen Verstoß gegen das Übermaßverbot des § 307 BGB dar. Der dadurch eingetretene Summierungseffekt hat zur Folge, dass beide Klauseln unwirksam sind (BGH NZM 2005, 504). Dies wird von der Berufung auch nicht in Abrede gestellt.

Die Durchführung von Renovierungsarbeiten schuldet die Beklagte aber auch nicht im Hinblick auf die seitens des vormaligen Beklagten unterzeichnete Aufhebungsvereinbarung vom 05.10.2009 bzw. aufgrund des Abnahmeprotokolls vom 08.04.2011, jeweils in Verbindung mit dem Begehungsprotokoll vom 21.03.2009. Denn beiden Erklärungen kommt keine Anerkenntniswirkung im Sinne einer Verpflichtung zur Übernahme der Schadensbeseitigungskosten zu. Ein derartiges Anerkenntnis bleibt dann ohne Wirkung, wenn schon – wie hier – die Abwälzung der Schönheitsreparaturen unwirksam war. Der Mieter knüpft mit derartigen Erklärungen erkennbar an die für ihn wirksam gehaltenen Renovierungspflichten an und will daher nicht etwa mit ihnen ein selbstständiges, also konstitutives Schuldanerkenntnis abgeben (LG Berlin GE 2010, 847; Schmidt- Futterer/Langenberg, Mietrecht, 11. Auflage, § 538 Rn. 312). Der Mieter gibt das Anerkenntnis lediglich in der Vorstellung ab, zu den Renovierungsarbeiten aus dem Mietvertrag ohnehin verpflichtet zu sein. Hinzu kommt vorliegend ein Weiteres: In beiden Erklärungen ist eine Bezugnahme auf das Begehungsprotokoll zur Spezifikation der durchzuführenden Maßnahmen erfolgt. Die Besichtigung des Objekts und die Aufnahme der durchzuführenden Maßnahmen erfolgten jedoch nicht in Gegenwart des vormaligen Beklagten, sondern in Gegenwart der jetzigen Beklagten, seiner Ehefrau. Sowohl die Aufhebungsvereinbarung als auch das Abnahmeprotokoll nehmen lediglich auf das Begehungsprotokoll Bezug, ohne nochmals die einzelnen, hier in Rede stehenden Maßnahmen aufzuführen. Dem damaligen Beklagten waren die Zustandsbeschreibungen und die einzelnen Beanstandungen der Vermieterseite nicht bekannt. Dagegen kann auch nicht etwa eingewandt werden, dass er als Mieter ohnehin Kenntnis vom Zustand der Mietsache hat. Denn das Ausmaß von Schadensbeseitigungsmaßnahmen unterliegt subjektiver Wahrnehmung und Einschätzung. Im Hinblick darauf muss dem Mieter deutlich vor Augen geführt werden, in welchem Umfang der Vermieter Abhilfe erwartet. Dies ist hier in Anbetracht der Tatsache, dass der Ehemann der Beklagten bei der Begehung selbst nicht zugegen war und das Abnahmeprotokoll sowie der Aufhebungsvertrag keine Auflistung der einzelnen Maßnahmen beinhalten, nicht der Fall.

Aus diesem Grunde war der Erstrichter auch nicht gehalten, den Zeugen B zu dem Vortrag der Klägerin zum Zustandekommen einer Kostenübernahmevereinbarung im Räumungstermin vom 08.04.2011 zu hören. Anhaltspunkte dafür, dass der damalige Beklagte – die Abgabe der behaupteten mündlichen Erklärung unterstellt – in Kenntnis der Tatsache, zu Schönheitsreparaturen nicht verpflichtet zu sein, einen rechtsgeschäftlichen Willen zur selbstständigen Begründung einer Verpflichtung zur Übernahme der Renovierungskosten begründen wollte, sind nicht ersichtlich. Derartiges ist nicht vorgetragen. Auch im Rahmen des Räumungstermins wurde lediglich auf die in Abwesenheit des damaligen Beklagten aufgenommenen Schäden des Abnahmeprotokolls Bezug genommen. Gegenteiliges war nicht vorgetragen. Vor diesem Hintergrund hätte sich eine Anhörung des Zeugen B zu den Umständen der behaupteten mündlichen Kostenübernahmeverpflichtung als prozessordnungswidrige Ausforschung dargestellt.

Etwas Anderes ergibt sich auch nicht daraus, dass es sich bei den begehrten Schadensbeseitigungsmaßnahmen nicht lediglich um Schönheitsreparaturmaßnahmen, sondern um die Behebung tatsächlicher Sachschäden handelte. Dabei verkennt die Kammer nicht, dass die Mieträume infolge starken Rauchens vergilbt waren. Ob dies vorliegend bereits die Grenze sozial-adäquaten Verhaltens überstieg und demgemäß bereits zu einer Beschädigung der Mietsache führte, bedarf keiner Entscheidung. Denn vorliegend waren die Schönheitsreparaturen nicht wirksam auf den Mieter übertragen mit der Folge, dass es bei der in § 535 Abs. 1 S. 2 BGB geregelten Verpflichtung der Vermieterseite verblieb, die Mietsache in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu erhalten. Wären die Schönheitsreparaturen turnusmäßig durchgeführt worden, so wäre eine Vertiefung der Nikotinbeaufschlagung infolge Zeitablaufs verhindert und einer Beschädigung der Mietsache entgegen gewirkt worden.”

Ist bei einem Parkettboden die Annahme einer Lebensdauer von maximal 12 – 20 Jahren berechtigt?

Die Antwort des Landgerichts Frankenthal (LG Frankenthal – 2 S 173/14, Urteil vom 19.11.2014) lautet: Ja!

Zur Begründung führt das LG Frankenthal in seiner vorgenannten Entscheidung wie folgt aus: “Ohne Erfolg rügt die Berufung auch die Kürzung der geltend gemachten Schadensbeseitigungskosten hinsichtlich des Parkettbodens. Der Erstrichter hat im Hinblick auf einen Wasserschaden im Wohnzimmer ausgehend von der klägerseits vorgelegten Rechnung der Firma P einen Schadenersatzbetrag in Höhe von 20 % dieser Rechnung zugesprochen. Ein darüber hinausgehender kausaler Schaden durch übermäßigen Mietgebrauch ist klägerseits nicht dargelegt. Die Rüge der Berufung, der Erstrichter habe hinsichtlich des Umfangs der Beschädigungen die Angaben der Zeugen K und B nicht richtig gewürdigt sowie den Antrag auf Einholung eines Sachverständigengutachtens zu Wasserflecken auch im Schlafzimmer übergangen, geht fehl. Der Erstrichter hat eine Vielzahl von Zeugen zum Zustand des Parkettbodens sowohl zu Beginn des Mietverhältnisses als auch am Ende desselben gehört und kam aufgrund dessen in berufungsrechtlich nicht angreifbarer Weise zu der Überzeugung, dass der Parkettboden bei Beendigung des Mietverhältnisses einen zuvor nicht vorhandenen Wasserschaden aufgewiesen habe. Insoweit sei Schadenersatz geschuldet, da keine vertragsgemäße Abnutzung mehr anzunehmen ist. Dass der Erstrichter die Zeugenaussagen falsch gewürdigt habe, macht die Berufung nicht geltend. Es wird lediglich gerügt, dass der Erstrichter weitere Schäden im Schlafzimmer nicht berücksichtigt habe.

Diese Rüge muss jedoch erfolglos bleiben. Den Umfang der Beschädigung konnte der Erstrichter vorliegend unzweifelhaft der Rechnung der Firma Köhler entnehmen, aus der hervorgeht, dass eine Beschädigung durch Wassereinwirkung lediglich im Umfang von 3,50 qm vorlag. Die Einholung eines Sachverständigengutachtens zu weiteren Schäden bedurfte es nicht, denn insoweit ergibt sich aus der Rechnung im Umkehrschluss, dass die sonstigen Beschädigungen durch Abschleifen und Neuversiegeln behoben werden konnten. Diese Überarbeitung war vorliegend nach einer unstreitigen Nutzungsdauer von 18 Jahren ohnehin nötig. Aus dem Umstand, dass der Parkettboden nach Angaben einiger Zeugen bei Einzug des Beklagten in Ordnung war, kann nicht geschlossen werden, dass er zu diesem Zeitpunkt neuwertig war. Die Angaben der Zeugen waren insoweit widersprüchlich. So hat der Zeuge K angegeben, der Boden sei zum Einzug der Eheleute M wunderbar gewesen, im Schlafzimmer hätten sich aber auspolierte Druckstellen befunden; dies hat auch der Zeuge B bestätigt.

Dass die Kosten für das Abschleifen und Neuversiegeln deshalb nicht zu erstatten sind, weil im Hinblick auf das Alter des Parketts ohnehin eine Überarbeitung erforderlich war, wodurch auch die üblichen Gebrauchsspuren beseitigt werden konnten, ist nicht zu beanstanden. Die Annahme der Lebensdauer eines Parkettbodens von maximal 12 – 20 Jahren (Schmidt-Futter/Langenberg, a. a. O., § 538 Rn. 374) ist, auch bei einem hochwertigen Parkett, berechtigt. Dies kann die Kammer aus eigener Erfahrung beurteilen. Selbst bei einem hochwertigen Parkett stellen sich im Laufe einer 18-jährigen Nutzungsdauer erhebliche Gebrauchsspuren durch üblichen Mietgebrauch ein, die eine Überarbeitung erfordern. Außerdem hat der Boden vorliegend nach den Angaben der oben angeführten Zeugen schon zu Mietbeginn zumindest im Schlafzimmerbereich Druckstellen aufgewiesen, die gerade auf eine gewisse Empfindlichkeit des Bodens durch Druckbelastung hindeuten. Im Hinblick darauf bedurfte es auch keines Hinweises des Erstrichters dazu, dass er aufgrund der Lebensdauer des Parkettbodens eine Überarbeitung für erforderlich hält.

Auch die Schätzung der Höhe des Schadenersatzanspruchs begegnet keinen Bedenken. Der Erstrichter hat sich bei seiner Schadensschätzung an den Angaben des Parkettlegemeisters M. K. orientiert, der im Rahmen seiner Befragung angab, dass eine größere Wasserschadensstelle nicht ersichtlich gewesen sei und dass er anhand der Menge des verwendeten Klebstoffes davon ausgehe, etwa einen Quadratmeter nachgeklebt zu haben. In Verbindung mit der Rechnung, die von einer Beschädigung im Umfang von 3,5 qm bei einer Gesamtgröße von 57,92 qm ausgeht, ist die vom Erstrichter ausgeworfene Quote in Höhe von 20 % der Gesamtrechnung aus berufungsrechtlicher Sicht nicht zu beanstanden; diese hält sich im Rahmen des nach § 287 ZPO eröffneten Schätzungsermessens des Erstrichters.”