Stellen Legionellen in der Wasserversorgungsanlage einer Zahnarztpraxis einen Mangel der Mietsache dar?

Die Antwort des Landgerichts Stuttgart (LG Stuttgart -26 O 286/14, Urteil vom 12.05.2015) lautet: Ja!

Zur Begründung führt das LG Stuttgart in seiner vorgenannten Entscheidung unter A. I. 2. a) bis e) wie folgt aus: “Legionellen in der Wasserversorgungsanlage einer Zahnarztpraxis stellen eine Mangel der Mietsache dar.

a) Legionellen sind eine Gattung stäbchenförmiger, im Wasser lebender Bakterien, die in erwärmtem Wasser (30 – 45°C) optimale Vermehrungsbedingungen finden und damit zum Gesundheitsrisiko für den Menschen werden. Die Infektion erfolgt durch Einatmen von zerstäubtem, legionellenhaltigen Wasser (Aerosole) oder Eindringen von erregerhaltigem Wasser in die Luftröhre oder Lunge. Eine Infektion mit Legionellen kann dabei zu einer schweren und nicht selten tödlich verlaufenden Lungenentzündung führen (vgl. Wikipedia, “Legionellen”).

b) Gerade in Zahnarztpraxen besteht bei vorhandenem Befall des Trinkwassers mit Legionellen eine besondere Gefahr. Die Ab-saug-, Mundspül- und sonstigen wasserführenden Dentaleinrichtungen können leicht als Bakterienherd fungieren. Gefahr droht neben dem ärztlichen Personal – insbesondere den Patienten, da durch das Arbeiten am Mund die Tröpfchen (Aerosolen) in die Nähe des Atemsystems geraten und zudem die Immunabwehr der Patienten bei Zahnproblemen potentiell geschwächt ist. Dabei liegt auf der Hand, dass gerade in einer Zahnarztpraxis das Wasser sauber und insbesondere frei von Krankheitserregern sein muss. Eine auch nur potentielle Gesundheitsgefahr im Sinne einer Legionelleninfektion, die im Einzelfall sogar zum Tode führen kann, muss in einer zahnärztlichen Praxis ausgeschlossen werden (die Brisanz des Vorhandenseins von Legionellen in der Wasserversorgung einer Zahnarztpraxis ergibt sich überdeutlich, wenn man die Begriffe in die Suchmaschinen des Internets eingibt).

c) Der Kläger kann sich nicht darauf berufen, dass durch die vom Beklagten eingebauten Filter der Mangel beseitigt worden sei. Denn es bestand trotzdem die Gefahr, dass, bspw. infolge eines Defekts des Filters, die Legionellen von Patienten des Beklagten aufgenommen würden.

d) Nachdem unstreitig zunächst Legionellen in der Wasserversorgung vorhanden waren und sich aus dem Prüfbericht der ### vom 08.01.2014 (Entnahme 09.12.2013, Bl. 91-100 d.A.) ergibt, dass auch zu diesem Zeitpunkt die zulässigen Werte an drei Entnahmestellen, darunter zwei betreffend Behandlungsräume (Behandlung 2. OG, Bl. 93 d.A. und Behandlung OG tief, Bl. 100 RS d.A.) des Beklagten überschritten waren, war die Tauglichkeit der vom Beklagten als zahnärztliche Praxis angemieteten Räumlichkeiten ganz erheblich beeinträchtig. Eine – jedenfalls risikolose – Behandlung in diesen beiden Räumen war für den Beklagten gleichsam unmöglich.

e) Der Kläger kann auch nicht damit gehört werden, dass an den Entnahmestellen der Behandlungsstühle jedenfalls nach dem 07. 02.2014 (Prüfbericht der ### vom 19.02.2014 bzgl. Entnahme am 07.02.2014) keine erhöhten Werte mehr gemessen worden seien.

Zwar ist zutreffend, dass im Prüfbericht der ### vom 19.02. 2014 die Übereinstimmung mit den Vorgaben der Trinkwasserverordnung an allen Entnahmestellen bescheinigt wurde. Aufgrund des Gesamtablaufs (mehrfache untaugliche Versuche, die Legionellenkonzentration insgesamt zu beseitigen) bestand jedoch weiterhin die Gefahr, dass, nachdem die Leitungen als solche nicht fachgerecht waren, auch an zunächst “behobenen” Entnahmestellen erneut erhöhte bzw. überschrittene Grenzwerte auftreten. Dies zeigt sich bereits an einer Gegenüberstellung der ###-Prüfberichte vom 08.01.2014 und 19.02.2014. Während im Prüfbericht vom 08.01.2014 bei der Entnahmestelle im Gipsraum keinerlei Legionellen aufgetreten waren, ist im Bericht vom 19.02.2014 im Gipsraum erneut ein Legionellenvorkommen (wenn auch unterhalb der Höchstgrenze) festgestellt worden. Hinzu kommt, dass auch am 07.02.2014 weiterhin an drei Entnahmestellen – darunter in einem Behandlungsraum – Legionellen festgestellt wurden, auch wenn die zulässigen Werte nicht überschritten wurden. Insofern konnte und musste der Beklagte befürchten, dass eine – endgültige und sichere – Sanierung der Wasserversorgung im Haus nicht erfolgt war, sondern er jederzeit mit einem erneuten Anstieg des Legionellenaufkommens zu rechnen hatte und damit seine Patienten nicht risikolos behandeln konnte. Ein Mietobjekt ist aber auch dann mangelhaft, wenn und weil es nur in der Befürchtung einer Gefahrverwirklichung genutzt werden kann. Bereits eine latent vorhandene befürchtete Gefahr kann die Wertschätzung und insbesondere den ungestörten Gebrauch der Mietsache beeinträchtigen (OLG Hamm, Urt.v. 13.02.2002, 30 U 20/01; LG LübeckZMR 2002, 431; AG Dresden GE 2014, 396). Nicht entscheidend ist, dass ein Schaden bereits eingetreten ist oder unmittelbar bevorsteht (AG Hamburg, Urt.v. 18.08.1993, 40a C 1476/92 = BeckRS 2010, 08097).”

Stellen bereits unbeschädigte asbesthaltige Bodenfliesen einen Mangel der Mietsache dar?

Die Antwort des Landgerichts Berlin (LG Berlin – 18 S 140/14, Urteil vom 13.05.2015) lautet: Nein!

Zur Begründung führt das LG Berlin in seiner vorgenannten Entscheidung unter II. wie folgt aus: “Die Miete war im streitgegenständlichen Zeitraum nicht gem. § 536 BGB wegen einer möglichen Asbestbelastung aufgrund asbesthaltiger Bodenfliesen gemindert. Die Kläger haben nicht dargelegt, dass die Wohnung im streitgegenständlichen Zeitraum insoweit mangelhaft gewesen wäre.

Eine tatsächliche Asbestbelastung der streitgegenständlichen Wohnung tragen die Kläger selbst nicht vor. Darin liegt ein wesentlicher Unterschied zu dem der von den Klägern zitierten Entscheidung des OLG Hamm (Urteil vom 13.02.2002 – 30 U 20/01) zugrunde liegenden Sachverhalt, in dem eine Asbestbelastung feststand.

Auch die hinreichend konkrete Möglichkeit einer Gefährdung durch Asbest haben die Kläger nicht dargelegt. Zwar kann ein Mangel der Mietsache schon darin liegen, dass sie einer Gefahrenquelle ausgesetzt ist und nur in der Befürchtung einer Gefahrverwirklichung genutzt werden kann (OLG Hamm, Urteil vom 13.02.2002 – 30 U 20/01). Dies ist aber nur dann der Fall, wenn eine begründete Gefahrenbesorgnis besteht (LG München 1, Urteil vom 18.02.2004 – 15 S 19508/01). Eine solche begründete Gefahrenbesorgnis haben die Kläger nicht dargelegt. Bereits dass die Bodenfliesen in der klägerischen Wohnung überhaupt asbesthaltig sind, steht nicht fest. Selbst wenn es sich um die möglicherweise verbauten Vinylplatten mit einem Gehalt an fest gebundenem Asbest in einer Konzentration von bis zu 20 % handeln würde, bestünde aber eine konkrete Gefahrenbesorgnis nicht. Die Möglichkeit des Freiwerdens von Asbest besteht in der streitgegenständlichen Konstellation unstreitig nur bei der Beschädigung von Bodenfliesen. Unbeschädigte asbesthaltige Bodenfliesen stellen deshalb nicht ohne Weiteres einen Mangel der Mietsache dar (LG Berlin, Urteil vom 03.12.2010 – 63 S 42/10). Dass eine relevante Beschädigung vorläge oder beim ordnungsgemäßen Mietgebrauch konkret zu befürchten wäre, haben die Kläger nicht dargelegt. Darin liegt ein wesentlicher Unterschied zu der von den Klägerin zitierten Entscheidung des LG Berlin (Urteil vom 16.01.2013 – 65 S 419/10). Dass bei einer – von der Beklagten bestrittenen – Probenentnahme die Bodenfliesen beschädigt worden sein sollen, haben die Kläger auch nicht hinreichend dargelegt, zumal davon auszugehen ist, dass ein Fachbetrieb die Probenentnahme so durchführt, dass ein Freiwerden von Asbestfasern gerade vermieden wird. Dass in der Nachbarwohnung eine Bodensanierung vorgenommen wurde, führt zu keiner anderen Einschätzung, denn nach den ihnen zugänglichen Informationen konnten die Kläger davon ausgehen, dass in der Nachbarwohnung Bodenfliesen beschädigt waren.”

Muss ein Mieter damit rechnen, dass auf der letzten Seite eines Formularmietvertrages eine Verlängerung der gesetzlichen Verjährungsfrist von sechs Monaten auf ein Jahr für Ersatzansprüche des Vermieters wegen Veränderungen oder Verschlechterungen der Mietsache geregelt ist?

Die Antwort des Amtsgerichts Köpenick (AG Köpenick – 7 C 71/15, Urteil vom 23.06.2015) lautet: Nein!

Zur Begründung führt das AG Köpenick in seiner vorgenannten Entscheidung unter I. wie folgt aus: “Der Durchsetzung der etwaig entstandenen Zahlungsansprüche steht die erhobene Einrede der Verjährung gemäß § 214 Abs. 1 BGB entgegen, denn der mit Ablauf des 31. Januar 2014 beginnende Lauf der sechsmonatigen Verjährungsfrist gemäß § 548 Abs. 1 BGB ist am 1. August 2014 vollendet gewesen, so dass es nicht entscheidungserheblich ist, ob der Beklagten die formularmäßig vereinbarte Durchführung von Schönheitsreparaturen unter Berücksichtigung des in dem Protokoll vom 4./30. April 2008 dokumentierten Zustands der Wohnung bei Übergabe an den Beklagten unter weiterer Berücksichtigung des Urteils des Bundesgerichtshofs vom 18. März 2015 zu VIII ZR 185/14überhaupt schuldete.

Insbesondere verlängerten die Parteien die Verjährungsfrist des § 548 Abs. 1 BGB nicht wirksam um ein halbes auf ein ganzes Jahr, denn die Verlängerungsklausel ist gemäß § 305 c Abs. 1 BGB nicht Vertragsbestandteil geworden. Ob die Klausel den Beklagten als Vertragspartner der die Allgemeinen Geschäftsbedingungen verwendenden Kläger unter Berücksichtigung einer etwaigen Leitbildfunktion des Gesetzes gemäß § 307 Abs. 1, 2 Ziff. 1 BGB unangemessen benachteiligte, ist deshalb gar nicht zu entscheiden. Maßgeblich ist vielmehr, dass jeder ansatzweise informierte Mieter mit Regelungen in einem Formularmietvertrag insbesondere zu Betriebskosten und zu Schönheitsreparaturen rechnet, nicht jedoch mit solchen zu den in § 548 BGB bestimmten Fristen. Solche zu den Verjährungsfristen sind indes ungeachtet des Umstandes, dass der Formularmietvertrag von dem Grundeigentum-Verlag herausgegeben wurde, als unüblich zu betrachten. Das Gericht hat sich trotz einer Vielzahl von Streitigkeiten über die Verjährung von Schadensersatzansprüchen wegen des Zustandes der Mietsache bei Rückgabe in bald 20-jähriger Mietrechtspraxis nunmehr erstmalig mit einer Verlängerungsklausel zu befassen, befragte Kollegen haben sich entsprechend geäußert. Die Regelung ist trotz nicht unerheblicher praktischer Relevanz des Regelungsgegenstandes danach als ungewöhnliche und zudem wegen der Fristverdoppelung auch nicht unerhebliche Abweichung vom dispositiven Recht zu betrachten, die auf acht Seiten eines recht eng bedruckten Formularmietvertrages außer dem für alle Überschriften ersichtlichen Fettdrucks keinerlei Hervorhebung erfährt, insbesondere die Überschrift auch den Regelungsinhalt nicht bereits vorwegnimmt. Hierbei ist über die drucktechnische Gestaltung auch noch zu berücksichtigen, dass der Formularmietvertrag an recht einigen Stellen Gesetzesinhalte im wesentlichen nur wiedergibt. Die textliche Gestaltung der Verlängerungsklausel lässt überhaupt nicht erkennen, dass an dieser Stelle eine Abweichung von der gesetzlichen Bestimmung geregelt werden soll. Auch insoweit erzeugt die Klausel keine Aufmerksamkeit. Mit einer Verlängerung der gesetzlichen Verjährungsfristen rechnet der Mieter als Vertragspartner der die Allgemeinen Geschäftsbedingungen verwendenden Vermieters aufgrund des Inhalts und der diskreten Gestaltung des Formularmietvertrages nicht.”