Kann der Wunsch eines Vermieters, seine Wohnung nur teilweise oder gar nicht für Wohnzwecke, sondern für berufliche Zwecke zu nutzen, eine Eigenbedarfskündigung rechtfertigen?

Die Antwort des Landgerichts Berlin (LG Berlin – 65 S 531/14, Urteil vom 12.08.2015) lautet: Ja!

Zur Begründung führt das LG Berlin in seiner vorgenannten Entscheidung unter II. 1. wie folgt aus: “Ein Anspruch des Klägers gegen die Beklagten auf Herausgabe der von ihnen gemieteten Wohnung besteht nicht, denn die Voraussetzungen des § 546 Abs. 1 BGB liegen nicht vor. Die den Anforderungen der Verordnung über die Erhaltung der städtebaulichen Eigenart sowie der Zusammensetzung der Wohnbevölkerung des Gebietes “###” im Bezirk ### von ### vom 30. Mai 1995 (nachfolgend: Erhaltungsverordnung) angepasste (weitere) Kündigung des Klägers wegen Eigenbedarfs mit Schreiben vom 4. September 2013 hat das Mietverhältnis der Parteien nicht nach §573 Abs. 1, 2 Zi. 2 BGB beendet. Danach kann der Vermieter das Mietverhältnis nur dann kündigen, wenn er ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses hat; ein solches liegt insbesondere dann vor, wenn der Vermieter die Räume als Wohnung für sich benötigt. Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs ist der Wunsch des Vermieters, seine Wohnung nur teilweise oder gar nicht für Wohnzwecke, sondern für berufliche Zwecke zu nutzen, nicht geringer zu bewerten als der in § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB nur beispielhaft geregelte Bedarf zu Wohnzwecken; das berechtigte Interesse ergibt sich – so der Bundesgerichtshof – dann aus der allgemeineren Regelung in § 573 Abs. 1 Satz 1 BGB (vgl. BGH Versäumnisurteil v. 26. September 2012 – VIII ZR 330/11, in:NJW 2013, 225; Beschluss v. 5. Oktober 2005 – VIII ZR 127/05, in: NZM 2005, 943 = Grundeigentum 2005, 1548).”

Hat ein Mieter einen Erfüllungsanspruch/Beseitigungsanspruch bei einem unerheblichen Mangel?

Die Antwort des Amtsgerichts Hamburg-Altona (AG Hamburg-Altona – 314a C 55/13, Urteil vom 18.08.2014) lautet: Ja!

Zur Begründung führt das AG Hamburg-Altona in seiner vorgenannten Entscheidung wie folgt aus: ” Die Klägerinnen haben einen Anspruch gegen den Beklagten auf Beseitigung der Mängel am Fußboden der Mieträume gemäß § 535 Abs. 1 S. 2 BGB.

Nach dieser Vorschrift ist der Vermieter verpflichtet, die Mietsache in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu erhalten. Ein vertragsgemäßer Zustand eines Fußbodens in einem Raum, der einer Vielzahl von Menschen zugänglich ist, liegt nur vor, soweit dieser Raum sicher und ohne Verletzungsgefahr betreten werden kann. Dies ist bei einem Risiko zu stolpern nicht der Fall. Nach den überzeugenden Feststellungen des Sachverständigen ### wölbt sich der Fußboden in der Mitte des Therapieraumes und im Türbereich um 6-10 mm (Seite 2 des Gutachtens vom 5.1.2012) bzw. 10-12 mm (Seite 2 des Gutachtens vom 16.8.2012). Dies stellt zwar keinen sehr großen Höhenunterschied dar, er reicht aber aus, um bei Unaufmerksamkeit mit dem Fuß hängen zu bleiben. Es ist daher eine erhöhte Aufmerksamkeit beim gehen in den Räumen erforderlich. Zudem befinden sich die Wölbungen im Türbereich, also einer Stelle, über die oft hinweggegangen wird. Hinzu kommt, dass die Tür nicht mehr gut zu schließen ist, was aber aus Diskretionsgründen in einer Praxis regelmäßig notwendig ist. Schließlich ist für die Klägerinnen, die vertragsgemäß in den Räumen ein Dienstleistungsunternehmen betreiben, auch das äußere Erscheinungsbild der Praxis von Bedeutung. Aus all diesen Gründen ist der Fußboden in den Mieträumen mangelhaft.

Hieran ändert sich auch nichts dadurch, dass die sich hochgewölbte Laminatfläche durch den Sachverständigen mit wenig Kraftaufwand bis auf den tragenden Unterboden herunterdrücken ließ. Denn dies bedeutet nicht, dass die Wölbungen mit der Zeit “runtergetreten” werden, da die Ursache für die Aufwölbungen damit nicht beseitigt sind, so dass sie immer wieder auftreten werden. Soweit der Beklagte bestritten hat, dass die Wölbungen heute noch vorhanden sind, ist sein Vortrag unsubstantiiert. Er benennt keine Gründe, warum die vom Sachverständigen festgestellten Wölbungen ohne Reparaturmaßnahmen zwischenzeitlich verschwunden sein sollen.

Entgegen der Ansicht des Beklagten kommt es vorliegend nicht darauf an, ob der Mangel wesentlich ist. Zwar kann ein Mieter die Miete nur bei einem wesentlichen Mangel mindern (§ 536 Abs. 1 S. 3 BGB). Denn der Erfüllungsanspruch bleibt dem Mieter auch bei Vorliegen eines unerheblichen Mangels erhalten. Seine Geltendmachung darf aber nicht gegen Treu und Glauben (§ 242 BGB) verstoßen bzw. nicht schikanös (§ 226 BGB) sein (Schmidt-Futterer/Eisenschmid, Mietrecht, 11. Aufl. 2013, § 536, Rn 52). Für das Vorliegen von Schikane oder einen Verstoß gegen Treu und Glauben fehlt es vorliegend im Hinblick auf die geschilderten Beeinträchtigungen an jeglichen Anhaltspunkten.”

Ist eine kumulative Erhöhung der Miete aufgrund von Modernisierungsmaßnahmen – sowohl nach §§ 558ff. als auch nach §§ 559 ff. BGB – ausgeschlossen?

Die Antwort des Landgerichts Berlin (LG Berlin – 65 S 240/15, Urteil vom 30.09.2015) lautet: Ja!

Zur Begründung führt das LG Berlin in seiner vorgenannten Entscheidung unter II. wie folgt aus: “Nach der Durchführung von Modernisierungsmaßnahmen ist der Vermieter – jedenfalls ein Mal – berechtigt, die Modernisierung einer Mieterhöhung zugrunde zu legen. Nach einhelliger – von der Klägerin geteilter – Auffassung hat er dabei die Wahl, ob er die finanzielle Beteiligung des Mieters an den Modernisierungsmaßnahmen durch einseitige Erklärung über eine Umlage der Modernisierungskosten gemäß §§ 559 ff. BGB geltend macht oder im Zustimmungsverfahren nach §§ 558 ff. BGB – unter den weiteren Voraussetzungen der vorgenannten Regelungen – unter dem Gesichtspunkt der durch Modernisierung verbesserten Ausstattung der Wohnung in Ansatz bringt. Unumstritten ist, dass eine kumulative Erhöhung der Miete aufgrund der Modernisierungsmaßnahme(n) – sowohl nach §§ 558ff. als auch nach §§ 559 ff. BGB – ausgeschlossen ist (vgl. OLG Hamm, RE vom 30.10.1982 – 4 REMiet 6/82, in: NJW 1983, 289). Nicht verwehrt ist es dem Vermieter jedoch, vom Mieter (unter den Voraussetzungen der §§ 558 ff. BGB) die Zustimmung zu einer Erhöhung der Miete bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete ohne Berücksichtigung der modernisierten Ausstattung zu verlangen und zeitgleich oder danach, die Modernisierungskosten gemäß §§ 559 ff. BGB auf den Mieter umzulegen.

Insbesondere dann, wenn – wie hier – die (maßgeblichen) Modernisierungsmaßnahmen in der Wohnung des Mieters oder dem vom Mieter bewohnten Gebäudeteil einer Wohnanlage im Zeitpunkt des Zugangs des Zustimmungsverlangens nach §§ 558ff. BGB bereits abgeschlossen waren, muss sich dem Schreiben des Vermieters hinreichend deutlich entnehmen lassen, dass der nicht modernisierte Zustand der Wohnung der Erhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete zugrunde gelegt wird (vgl. Börstinghaus in: Schmidt-Futterer, Mietrecht, 12. Aufl., § 558 Rn. 8, jeweils m. w. N); teilweise wird darüber hinausgehend verlangt, dass der Vermieter sich in dem Erhöhungsverlangen eine weitere Mieterhöhung wegen der Modernisierung ausdrücklich vorbehalten muss (vgl. LG Hamburg, Beschl. v. 03.04.2014 – 311 S 123/14). In jedem Fall ist zu verlangen, dass der Inhalt des Erhöhungsverlangens es dem Mieter ermöglicht, eine sachlich zutreffende und dem Zweck des Begründungserfordernisses des § 558a BGB entsprechende Prüfung seiner Berechtigung vorzunehmen. Etwaige Unsicherheiten oder Missverständnisse fallen nach den Regeln der §§ 133,157 BGB nicht in den Risikobereich des Mieters als Erklärungsempfänger.

Entgegen der Auffassung der Beklagten werden damit nicht überhöhte formelle Anforderungen an das Erhöhungsverlangen gestellt. Das Mieterhöhungsverlangen vom 24. September 2014 ist in jeder Hinsicht wirksam; das stellt die Klägerin nicht in Abrede. Im Gegenteil: die Klägerin macht (zu Recht) die Unwirksamkeit der nachfolgenden Modernisierungsmieterhöhung wegen der Wirksamkeit des ihr vorausgehenden Mieterhöhungsverlangens vom 24. September 2014 geltend.

Die Unwirksamkeit der Modernisierungsmieterhöhung beruht auf der doppelten Berücksichtigung der Modernisierung im Rahmen der Erklärung vom 25. November 2014 und des Mieterhöhungsverlangens vom 24. September 2014.

Offen bleiben kann, ob – dem Landgericht Hamburg folgend – ein ausdrücklicher Vorbehalt der weiteren Mieterhöhung erforderlich ist, denn hier sind auch die weniger strengen Klarstellungsanforderungen nicht erfüllt. Dem Wortlaut des Mieterhöhungsverlangens vom 24. September 2014 lässt sich kein Hinweis darauf entnehmen, welchen Zustand der Wohnung die Beklagte der verlangten Zustimmung zur Anhebung der Miete um 24,02 Euro zugrunde legt. Nach den Regeln der §§ 133, 157 BGB ist daher maßgeblich, wie die Klägerin als Erklärungsempfängerin das Verlangen unter Berücksichtigung der ihr bekannten Begleitumstände vernünftiger Weise verstehen durfte und musste.

Auf die Frage, welchen Inhalt das Mieterhöhungsverlangen gemäß §§ 558 ff. BGB haben musste, um formelle Wirksamkeit zu entfalten, kommt es dabei nicht an. Auch wenn die Beklagte ihr Erhöhungsverlangen unter Bezugnahme auf den Berliner Mietspiegel hinsichtlich der Einordnung in die Mietspiegelfelder und der zugrunde gelegten Ausstattung nicht näher begründen musste, so war sie hier nach den oben dargestellten Maßstäben wegen der in der Wohnung der Klägerin bereits abgeschlossenen Modernisierungsarbeiten gehalten zu verdeutlichen, dass sie – gegebenenfalls – den nicht mehr gegebenen Zustand der Wohnung vor der Modernisierung dem Erhöhungsverlangen zugrunde legt. Wegen der Beendigung der Maßnahmen in der von ihr inne gehaltenen Wohnung und mangels entgegenstehender Hinweise in dem Schreiben war es nahe liegend, dass die Klägerin – nach den Regeln der §§ 133, 157 BGB – die Berechtigung des Erhöhungsverlangens auf der Grundlage des aktuellen Zustandes der Wohnung prüft. Dieses Ergebnis zum Verständnis des Inhaltes des Schreibens hat die Beklagte unterstützt, da sie sich in der Korrespondenz über die Berechtigung der Mieterhöhung auf die Isolierglasfenster bezogen hat, die einen wesentlichen Teil der Modernisierungsarbeiten und der angekündigten Modernisierungskosten ausmachten. Dies gilt zwar nicht für die Gegensprechanlage. Entscheidend ist aber auch hier, dass die diesbezüglichen Arbeiten im Zeitpunkt des Zugangs des Erhöhungsverlangens in der Wohnung der Klägerin bereits abgeschlossen waren. Nach den eingangs dargestellten Regeln musste sie mangels entgegenstehender Hinweise auch insoweit ganz zwanglos davon ausgehen, dass die verbesserte Ausstattung der Wohnung nach der Vorstellung der Beklagten die sachliche Grundlage für das Mieterhöhungsverlangen bildete.

Ohne Belang ist demgegenüber, ob die Arbeiten in der Wohnanlage insgesamt beendet waren. Nach dem maßgeblichen Empfängerhorizont ist für die Beurteilung der Berechtigung des Erhöhungsverlangens der Zustand bzw. die Ausstattung der Wohnung entscheidend und wird der Beurteilung daher zugrunde gelegt. Dass die ortsübliche Vergleichsmiete auch ohne Berücksichtigung der Modernisierung bereits die geschuldete Miete übersteigen kann, ist ein Aspekt, der dem hier gegenständlichen Konflikt immanent ist. Unabhängig davon greift er auch deshalb nicht zugunsten der Beklagten, weil sich selbst in Bezug auf die Fenster zur Rechtfertigung der verlangten Miete auf den modernisierten Zustand berufen hat.

Als bekräftigender Gesichtspunkt hinzu kommt schließlich, dass der Erhöhungsbetrag im Mieterhöhungsverlangen vom 24. September 2014 mit 24,02 Euro nahezu dem Betrag von 22,19 Euro entspricht, den die Beklagte in der Modernisierungsankündigung vom 24. Januar 2014 als voraussichtlichen Modernisierungszuschlag nach Beendigung der Arbeiten in Aussicht gestellt hat. Dieser Umstand musste bei der Erklärungsempfängerin den Eindruck unterstützen, dass mit ihrer Zustimmung zur verlangten Erhöhung der Miete auf die ortsübliche Vergleichsmiete aufgrund einer verbesserten Ausstattung der Wohnung ihre Beteiligung an den Modernisierungskosten abgegolten ist. Ob dies auch dann gilt, wenn zwischen den Erhöhungsbeträgen beträchtliche Abweichungen bestehen, kann hier offen bleiben.

Diesem Auslegungsergebnis entgegen steht nicht, dass die Beklagte in der Modernisierungsankündigung eine Erhöhungserklärung nach § 559 Abs. 2 BGB angekündigt hatte. Sie hat damit zunächst einmal nur den Anforderungen des § 555c Abs. 1 Nr. 3 BGB entsprochen und eine durchsetzbare Duldungspflicht der Klägerin überhaupt begründen zu können. Die Ankündigung zwingt den Vermieter indessen nicht, die Miete dieser gemäß zu erhöhen. Es kann dem Interesse des Vermieters entsprechen, anstelle der ursprünglich angekündigten Erhöhung nach §§ 559ff. BGB die Erhöhung über die Regelungen der §§ 558ff. BGB vorzunehmen, etwa weil er eine aufwendige und streitträchtige Abrechnung der Kosten für die Modernisierung und deren Umlegung vermeiden möchte oder die Mieterhöhung nach §§ 558ff. BGB gerade bei größeren Wohnobjekten je nach Fertigstellung der Arbeiten in der betreffenden Wohnung bzw. dem betreffenden Haus gegebenenfalls früher herbeigeführt werden kann.”