Entspricht es einer vernünftigen Bewirtschaftung, das Risiko eines terroristischen Anschlags mit einer Terrorversicherung abzusichern, wenn keine konkreten Umstände vorliegen, die die Gefahr eines Gebäudeschadens durch einen terroristischen Angriff begründen?
Die Antwort des Oberlandesgerichts Düsseldorf (OLG Düsseldorf – 10 U 29/15, Urteil vom 21.05.2015) lautet: Nein!
Zur Begründung führt das OLG Düsseldorf in seiner vorgenannten Entscheidung wie folgt aus: “Entgegen der Rechtsauffassung des Landgerichts wird die Terrorversicherung zwar von den Kostenkatalogen in Ziff. 14 der Anlage 2 und § 2 Nr. 13 BetrKV erfasst, weil die dortigen Aufzählungen nur beispielhaft (“hierzu gehören”, “namentlich”) und damit nicht abschließend sind. Hierunter fallen vielmehr grundsätzlich alle Sach- und Haftpflichtversicherungen, die dem Schutz des Gebäudes und seiner Bewohner und Besucher dienen (BGH, Urteil vom 13.10. 2010 – XII ZR 129/09 – Rn. 11; Senat, Urteil vom 15.12.2011 – 10 U 96/11 mwN.); dies trifft auch für eine Terrorversicherung zu (BGH aaO., Rn. 12 ff.; OLG Stuttgart, Urteil vom 15.2.2007 – 13 U 145/06; OLG Frankfurt, Urteil vom 26.6.2009 – 2 U 54/09; Neuhaus, NZM 2011, 65, 66; Günter, WuM 2012, 587, 595 f.; Palandt-Weidenkaff, § 556 BGB, Rn. 4). Die Umlagefähigkeit einer Betriebskostenart entbindet den Vermieter von Geschäftsräumen jedoch nicht von seiner sich aus §§ 241 Abs. 2, 242 BGB ergebenden Verpflichtung zur Einhaltung des betriebskostenrechtlichen Wirtschaftlichkeitsgebots (dazu unten II.10.c) mwN.); dieses ist nur dann gewahrt, wenn im Einzelfall für das jeweils versicherte Gebäude eine Versicherung gegen Terrorakte erforderlich und die konkret abgeschlossene Versicherung angemessen ist, also ein vernünftiger Vermieter, der ein vertretbares Kosten-Nutzen-Verhältnis im Auge hat, eine solche Versicherung abgeschlossen hätte. Dies ist nur dann anzunehmen, wenn konkrete Umstände vorliegen, die die Gefahr eines Gebäudeschadens durch einen terroristischen Angriff begründen; ist ein solcher Schaden dagegen unwahrscheinlich oder kann er lediglich nicht mit letzter Sicherheit ausgeschlossen werden, entspricht es keiner vernünftigen Bewirtschaftung, dieses rein theoretische Risiko mit erheblichem finanziellem Aufwand abzusichern. Zu gefährdeten Gebäuden in diesem Sinne gehören lediglich solche mit Symbolcharakter (zum Beispiel der Eiffelturm), Gebäude, in denen staatliche Macht ausgeübt wird (militärische Einrichtungen, Regierungs- und Parlamentsgebäude), Gebäude, in denen sich regelmäßig eine große Anzahl von Menschen aufhält (Bahnhöfe, Flughäfen, Touristenattraktionen, Sportstadien, Büro- oder Einkaufszentren), sowie Gebäude, die sich in unmittelbarer Nachbarschaft der genannten Gebäude befinden (BGH aaO., Rn. 20 ff.; Fritz, NJW 2011, 1048, 1051; Günter, WuM 2012, 587, 595).
Nichts davon trifft auf die Immobilien der Klägerin zu; weder eine (ohnehin längst erloschene ) “Prominenz der Gebäude” noch eine nicht näher ausgeführte “große Anzahl” von Arbeitnehmern oder sonstiger “Personen, die sich täglich darin aufhalten”, sind für sich allein Indikatoren für eine Terrorgefährdung. Allein noch verbleibende Vorgaben der “finanzierenden Banken” sind zur Rechtfertigung der Umlage von vornherein bedeutungslos, weil sie allein in die Verantwortungssphäre des kreditbedürftigen Eigentümers/Vermieters fallen und ihn von seinem Verpflichtungen gegenüber dem Mieter nicht zu befreien vermögen. Damit reduziert sich die Abrechnungssumme für 2008/10 um 1.805,65 Euro; für 2010/11 um 891,74 Euro und für 2011/12 um 888,36 Euro.”