Ist bei Wärmecontracting beim Ermitteln der ortsüblichen Vergleichsmiete ein angemessener Abschlag vorzunehmen?

Die Antwort des Amtsgerichts Flensburg (AG Flensburg – 62 C 245/13, Urteil vom 26.03.2015) lautet: Ja!

Zur Begründung führt das AG Flensburg in seiner vorgenannten Entscheidung unter II. 2. wie folgt aus: “2. Die vom Sachverständigen ermittelte Miete entspricht jedoch nicht der für die Mieterhöhung anzunehmende Vergleichsmiete, da dieser zu Unrecht bei der Ausstattung der Wohnung nicht berücksichtigt hat, dass die streitgegenständliche Wohnung mittels Wärmecontracting beheizt wird. Dies stellte ein Ausstattungsmerkmal dar, das in Höhe von 0,17 Euro pro Quadratmeter mietmindernd zu berücksichtigen ist. Die für die streitgegenständliche Wohnung anzunehmende Vergleichsmiete beträgt daher 6,35 Euro pro Quadratmeter.

a) Soweit gegen die Berücksichtigung des Wärmecontracting bei der Berechnung der ortsüblichen Vergleichsmiete vorgetragen wird, hierdurch finde eine unzulässige Vermischung zwischen der Nettokaltmiete und den Nebenkosten dar, vermag dies nicht durchzudringen. Der eigentliche Systembruch (Milger NZM 2008, 1, 2) liegt in der Konstruktion des Wärmecontracting selbst, da dieses dem Vermieter gestattet, an sich von ihm zu tragende Kosten auf den Mieter abzuwälzen. Die aus diesem Grund für den Mieter nachteilige Ausstattung muss daher bei der Bemessung der Vergleichsmiete berücksichtigt werden.

Auch das Argument, dass sich für Wohnungen mit Wärmecontracting kein feststellbarer eigener Markt entwickelt habe, vermag nicht zu überzeugen. Für die Entwicklung eines eigenen Markts ist das Phänomen des Wärmecontracting immer noch zu neu und zu selten. Zudem wird die Tatsache, dass es keinen eigenen Markt gibt durch Entscheidungen, in denen das Wärmecontracting nicht berücksichtigt wird noch verstärkt. Insoweit wären gerichtliche Entscheidungen, die Vermietern, die sich für das Wärmecontracting entschieden haben eine Anhebung der Miete bis zur sonst anzunehmenden ortsüblichen Vergleichsmiete erlauben würden ein Eingriff in die am Markt zu regulierende Preisgestaltung.

Die Berücksichtigung des Wärmeconstracting als mietzinsminderndem Faktor führt aus den oben dargestellten Gründen auch nicht dazu, dass die vom Mieter aufgrund eines Ausstattungsmerkmals zu tragenden höheren Betriebskosten von der Nettokaltmiete abgezogen wird. Dies ist nicht zulässig (vgl. LG Berlin, Urteil vom 23.11.2007 – 63 S 160/07, BeckRS 2009, 00139). Grund hierfür ist aber, dass die höheren Nebenkosten – genauso wie die höhere Nettokaltmiete – die Gegenleistung für einen durch das Ausstattungsmerkmal erzielten höheren Wohnkomfort darstellt. Ein derartiger höherer Wohnkomfort ist bei dem Wärmecontracting nicht gegeben. Selbst diejenigen, die eine Berücksichtigung bei der Berechnung der ortsüblichen Vergleichsmiete ablehnen, gehen davon aus, dass eine Beheizung durch Wärmecontracting nur der normalen Beheizung entspricht, nicht jedoch eine Verbesserung darstellt.

Das gefundene Ergebnis benachteiligt die Klägerin auch nicht unbillig. Ihr verbleibt die Ersparnis, die sich aufgrund des Wärmecontracting erzielt.

b) Die Feststellung der Höhe des aufgrund der Ausstattung mit Wärme-Contracting vorzunehmendem Abschlag unterliegt der richterlichen Würdigung, § 287 ZPO. Anhaltspunkt hierfür ist zum einen die vom Sachverständigen unwidersprochen ermittelte finanzmathematische Mietpreisdifferenz in Höhe von 0,17 Euro pro Quadratmeter. Zum anderen kann auf die Einordnung in Mietspiegeln zurückgegriffen werden. Danach ergibt sich, dass im Mietspiegel der Stadt … für das Jahr 2008 beim Vorhandensein eines Wärmecontracting ein Abschlag in Höhe von 0,16 Euro pro Quadratmeter vorgenommen worden ist (vgl. Schmidt-Futterer-Börstinghaus, 11. Auflage 2013, §558 BGB Rn. 70 Fn. 238). Beide Anhaltspunkte liegen nahe beinanander. Angesichts der konkreteren Angaben im sachverständigen Ergänzungsgutachtens wird dieser Wert zugrunde gelegt.”