Aus der Rubrik „Wissenswertes“:     

Muss ein Vermieter eine freistehende Alternativwohnung auch dann seinem Mieter anbieten, wenn sie objektiv nicht für dessen Wohnbedürfnisse geeignet erscheint?

Die Antwort des Amtsgerichts Köln (AG Köln – 221 C 282/15, Urteil vom 16.12.2015) lautet: Ja!

Zur Begründung führt das AG Köln in seiner vorgenannten Entscheidung wie folgt aus: „Denn die streitgegenständliche Kündigung ist als rechtsmissbräuchlich anzusehen, da die Vermieter ihre Pflichten insoweit verletzt haben, dass sie der Beklagten eine Alternativwohnung im Dachgeschoss im selben Haus nicht angeboten haben.

Bei der Kündigung einer Mietwohnung wegen Eigenbedarfs ist zwar grundsätzlich die Entscheidung des Vermieters, wie er eine ihm gehörende Wohnung nutzen will, zu respektieren (s. auch BVerGNJW 1994, 435). Es kann jedoch nicht unberücksichtigt bleiben, dass die Kündigung von Wohnraum in die Lebensführung eines Mieters besonders stark eingreift. Der Vermieter ist deshalb gehalten, diesen Eingriff abzumildern, soweit ihm dies möglich ist. Ausnahmsweise ist eine Eigenbedarfskündigung daher dann rechtsmissbräuchlich, wenn dem Vermieter eine vergleichbare andere Wohnung im selben Anwesen oder in derselben Wohnlage zur Verfügung steht und er diese dem Mieter nicht anbietet, obwohl er die Wohnung erneut vermieten will (BGH, Urteil v. 13.10.2010, VIII ZR 78/10, zitiert nach juris). Dies gilt nach Ansicht der Rechtsprechung auch dahin, wenn die Wohnung objektiv für die Wohnbedürfnisse des Mieters nicht geeignet scheint. Denn es ist nach der Entscheidung des Bundesverfassungsgerichts vom 28.01.1992 (1 BvR 1045/91) Sache des Mieters zu entscheiden, inwieweit er damit verbundene Nachteile in Kauf nehmen will (LG Berlin, Urteil v. 03.02.2009, 65 S 303/08, zitiert nach juris). Somit wäre es vorliegend der Beklagten zu überlassen gewesen, ob sie die etwas geringere Größe der Dachgeschosswohnung in Kauf genommen hätte. Dass insbesondere die Wohnung im Dachgeschoss lediglich befristet vermietet worden ist, ändert an der vorliegenden Beurteilung nichts. Denn nach Ansicht der Rechtsprechung besteht zwar dann keine Anbietpflicht, wenn der Vermieter nicht die Absicht hat, die Wohnung an einen Dritten zu vermieten. Allerdings ist es in den Fällen, in denen Räume erneut als Wohnung vermietet werden, sachgerecht, wenn dem bisherigen Mieter der Vorrang eingeräumt wird (Blank in: Schmidt/Futterer, Mietrecht, 12. Aufl. 2015, Nr. 124 ff.). Dies muss auch dann gelten, wenn sich der Vermieter nur zu einer befristeten Weitervermietung entscheidet. Denn in einem derartigen Fall soll der Vorrang vor Drittmietern genießende Bestandsmieter selbst entscheiden können, ob er die ihm angebotene Alternative als für ihr geeignet erachtet. Hinzu kommt, dass durch den Abschluss kurzer befristeter Mietverträge sonst im Übrigen auch ein Missbrauchspotential geschaffen werden würde. Entscheidet sich ein Vermieter daher, eine Wohnung dem allgemeinen Wohnungsmarkt zuzuführen, hat er dem bisherigen Mieter Vorrang einzuräumen. Nachteile entstehen dem Vermieter damit nicht. Dies gilt auch für den Abschluss befristeter Mietverträge. Da die Vermieter hier der Beklagten die Dachgeschosswohnung nicht angeboten haben, haben sie gegen die ihnen obliegende Anbietpflicht verstoßen. Der Schluss der Klägerin, dass die Dachgeschosswohnung schon deshalb keine Alternative für die Beklagte sei, da diese sich als solche gegen die Kündigung gewehrt, und damit deutlich gemacht habe, dass sie an einer befristeten Anmietung kein Interesse habe (Bl. 54 d. A.) geht ersichtlich fehl, denn es ist weder ersichtlich noch vorgetragen, dass der Beklagten ein Angebot auf Abschluss eines befristeten Mietvertrags gemacht worden wäre, das diese abgelehnt hat.

Dass die Wohnung im Dachgeschoss bereits zum 31.3. erneut vermietet wurde und damit zum Ausspruch der Kündigung nicht mehr leer stand, steht dieser Wertung nicht entgegen. Denn zu diesem Zeitpunkt hatten die Vermieter indes bereits den Entschluss gefasst, das Mietverhältnis mit der Beklagten aufzulösen (Anlage K 5, Bl. 21 d.A.). Dass dieser Entschluss erst mit Kündigungserklärung vom 15.04.2014 letztlich umgesetzt worden ist, steht dem nicht entgegen. Gründe, dass der Abschluss des neuen, befristeten Mietvertrages den Vermietern nicht zumutbar gewesen sein sollte, sind weder ersichtlich, noch vorgetragen.“