Liegt in der vorzeitigen Wohnungsabnahme sowie der Schlüsselübergabe der konkludente Abschluss eines Mietaufhebungsvertrages?

Die Antwort des Landgerichts Wuppertal (LG Wuppertal – 9 S 69/15, Urteil vom 05.11.2015) lautet: Nein!

Zur Begründung führt das LG Wuppertal in seiner vorgenannten Entscheidung unter II. wie folgt aus: “Zu Recht hat das Amtsgericht in der vorzeitigen Wohnungsabnahme und der Schlüsselübergabe nicht den konkludenten Abschluss eines Mietaufhebungsvertrages gesehen.

Die Parteien können im Rahmen der Vertragsfreiheit unabhängig von einer vereinbarten Mietzeit das Mietverhältnis zu jeder Zeit durch einen Aufhebungsvertrag beenden, wobei konkludentes Verhalten ausreichend sein kann. Auf eine derartige Vereinbarung – eine um einen Monat vorzeitige Aufhebung des Mietverhältnisses – beruft sich die Beklagte vorliegend. Eine derartige Vereinbarung wurde aber nicht getroffen.

Die Bewertung einer Erklärung als Angebot zum Abschluss eines Mietaufhebungsvertrags ist nur gerechtfertigt, wenn dadurch mit hinreichender Deutlichkeit zum Ausdruck kommt, dass sich der Erklärende hierdurch binden will. An den Bindungswillen dürfen nicht zu geringe Anforderungen gestellt werden. Ein Angebot zum Abschluss eines Mietaufhebungsvertrags ist nur dann anzunehmen, wenn aus bestimmten Umständen der Schluss gezogen werden kann, dass der Vermieter gleichzeitig seine Ansprüche gegen den Mieter abschließend regeln will. Dies ist dann gerechtfertigt, wenn z.B. der Vermieter dem Mieter die Rückgabe der Kaution anbietet oder hierüber abrechnet und damit zum Ausdruck bringt, dass das Mietverhältnis beendet sein soll (vgl. Blank/Börstinghaus, Miete, 4. Aufl., § 542, Rn. 216 ff; Ehlert in: BeckOK BGB, Ed. 36, § 542, Rn. 28).

Unter diesen Voraussetzungen kann in dem Schreiben vom 11.07.2014 noch keine Annahme eines Mietaufhebungsvertrages gesehen werden, da schon ein entsprechendes konkretes Angebot der Beklagten zu diesem Zeitpunkt nicht vorlag. Zudem gaben die Kläger mit diesem Schreiben der Beklagten zwei Möglichkeiten vor, wie weiter verfahren werden könnte. Das Schreiben könnte also allenfalls selbst ein Angebot gewesen sein.

Auch in der Durchführung der Abnahme am 03.08.2014 und der Übergabe sämtlicher Wohnungsschlüssel kann der (konkludente) Abschluss eines Mietaufhebungsvertrages nicht gesehen werden. Dagegen spricht, dass – wie gesagt – an einen entsprechenden Bindungswillen hohe Anforderungen zu stellen sind. Allein durch die Abnahme der Wohnung bringt der Vermieter nicht zum Ausdruck, dass das Mietverhältnis beendet sein soll. Hierfür spricht vorliegend auch nicht der Zeitpunkt der Abnahme, denn eine Abnahme der Wohnung kann durchaus, je nach den hierfür zur Verfügung stehenden Terminen, auch einige Zeit vor Beendigung des Mietverhältnisses stattfinden.

Etwas anderes ergibt sich vorliegend auch nicht unter Berücksichtigung des Umstandes, dass die Kläger mit dem Schreiben vom 11.07.2014 der Beklagten zwei Möglichkeiten zur Hand gegeben haben, wie weiter zu verfahren sein soll:

“Bitte händigen Sie also spätestens am 02.08.2014 meiner Mandantschaft wenigstens einen Wohnungsschlüssel aus, es könnte auch bereits am 02. oder spätestens 03.08.2014 die Wohnungsabnahme erfolgen, wenn Sie dies wünschen und zu diesem Termin sämtliche Wohnungsschlüssel aushändigen.

Bitte teilen Sie mir die gewünschte Vorgehensweise mit.”

Durch die erste Möglichkeit – die Übergabe eines Wohnungsschlüssels, um der Pflicht zur Ermöglichung von Wohnungsbesichtigungen nachzukommen – wäre das Mietverhältnis unzweifelhaft nicht beendet worden. Die andere Möglichkeit – die Übergabe aller Wohnungsschlüssel schon am 03.08.2014 -, welche die Beklagte schließlich gewählt hat, hatte aus ihrer Sicht nur Sinn, wenn sie hierdurch einen Vorteil gehabt hätte. Ein derartiger Vorteil wäre vor allem darin zu sehen, dass damit das Mietverhältnis sofort beendet worden wäre und sie dementsprechend keine Mietzahlungen mehr hätte leisten müsste. In diesem Zusammenhang war ein Verzicht auf Mietzahlungen zwischen den Parteien durchaus ein Thema, da die Beklagte mit der im Tatbestand des amtsgerichtlichen Urteils zitierten E-Mail (vgl. Bl. 12 d.A.) mitgeteilt hatte, dass sie nicht in der Lage sei, zwei Mieten zu bezahlen und daher vorschlage, sie vorzeitig aus dem Mietverhältnis zu entlassen.

Allerdings ist mit der vorzeitigen Wohnungsabnahme nebst Schlüsselübergabe nicht mit hinreichender Deutlichkeit zum Ausdruck gekommen, dass sich auch die Kläger hierdurch im Sinne einer Vertragsauflösung binden wollten. Zwar könnte man aus den vorstehenden Gründen ihr Verhalten so verstehen. Die Kläger hatten jedoch in ihrer E-Mail vom 03.06.2014 (Bl. 13 d.A.) bereits mitgeteilt (Hervorhebung im Original):

“Desweiteren darf ich Sie an die fristgemäße Kündigung Ihrerseits erinnern, so das ich keinen Grund erkennen kann, das Mietverhältnis vorzeitig zu beenden”.

Die Kläger hatten sich also bereits ausdrücklich gegen eine von der Beklagten vorgeschlagene vorzeitige Vertragsauflösung ausgesprochen. Aus diesem Grund kann vorliegend die vorzeitige Wohnungsabnahme nebst Schlüsselübergabe nicht genügen, um entgegen diesem eindeutig erklärten Willen dennoch – ohne dass sich die Sachlage geändert hätte – nunmehr einen gegenteiligen Vertragsschluss anzunehmen (so im Ergebnis auch bei ähnlicher Sachlage: OLG Köln, Urteil vom 09.07.1997, 27 U 5/97, BeckRS 1998, 02047, Rn. 18).”

Ist bei einer Verwertungskündigung in der Kündigungsbegründung auch der wirtschaftliche Nachteil, der den Vermietern droht, darzulegen?

Die Antwort des Amtsgerichts Bremen (AG Bremen – 9 C 155/15, Urteil vom 12.11.2015) lautet: Ja!

Zur Begründung führt das AG Bremen in seiner vorgenannten Entscheidung wie folgt aus: “Nach §573 Abs. 2 Nr. 3 BGB liegt ein berechtigtes Interesse des Vermieters an der Beendigung des Mietverhältnisses vor, wenn er durch die Fortsetzung des Mietverhältnisses an einer angemessenen wirtschaftlichen Verwertung des Grundstücks gehindert ist und dadurch erhebliche Nachteile erleiden würde (vgl. hierzu: Schmidt-Futterer/Blank, Mietrecht, 12. Auflage, § 573 Rn. 150).

Die Kündigungsgründe müssen gemäß § 573 Abs. 3 BGB in dem Kündigungsschreiben angegeben werden (vgl. hierzu: Schmidt-Futterer/Blank, Mietrecht, 12. Auflage, § 573 Rn. 216). Dem Mieter müssen die Gründe für eine drohende wirtschaftliche Benachteiligung verständlich dargelegt werden (vgl. LG Berlin, MDR 1990, 1121). Zwar darf keine übertriebene Substantiierung verlangt werden (vgl. Palandt/Weidenkaff, BGB, 73. Aufl., § 573 Rn. 34). Es ist aber nicht ausreichend, einen Nachteil zu behaupten, ohne diesen schlüssig darzulegen (vgl. LG Berlin, MDR 1990, 1121; LG Berlin, Urteil vom 19.06.2009 – 63 S 10/08). In der Kündigungsbegründung ist insbesondere auch der wirtschaftliche Nachteil, der den Vermietern droht, darzulegen (vgl. AG Darmstadt, Urteil vom 14.02.2011 – 308 C 44/10).”

Ist eine Mietzinsvereinbarung, die im unmittelbaren Zusammenhang mit einem unwirksamen Mietanhebungsverlangen steht, wirksam?

Die Antwort des Amtsgerichts Bremen (AG Bremen – 9 C 0515/14, Urteil vom 05.02.2015) lautet: Nein!

Zur Begründung führt das AG Bremen in seiner vorgenannten Entscheidung wie folgt aus: “Eine wirksame Mietzinsanpassungsvereinbarung wurde zwischen den Parteien nicht geschlossen.

Das Mietanhebungsverlangen vom 07.03.2013 enthält keine Begründung im Sinne des § 558aI, II BGB, insbesondere keine Bezugnahme auf vergleichbare Mietobjekte, und ist also unwirksam.

Zwar enthält das Schreiben vom 07.03.2013 den vom Vermieter gefertigten Passus: “Ich habe das Schreiben erhalten und stimme der Mietanpassung zu”. Dass der Kläger/Mieter das Schreiben an den Beklagten/Vermieter unterzeichnet zurück gab, ist gleichwohl unerheblich:

Zum einen fehlt es an einem wirksamen Vertragsschluss. Das Schreiben wurde vom Beklagten/Vermieter nicht unterzeichnet. Die Unterschrift des Klägers/Mieters stellt sich insofern als Angebots- und nicht als Annahmeerklärung dar. Der Beklagte/Vermieter trug nicht vor, dass er die Erklärung des Klägers/Mieters zeitnah angenommen hätte (§ 147 BGB). Zwar hätte die Annahmeerklärung dem Kläger/Mieter wohl nicht zwingend zugehen müssen (§ 151 BGB). Aus der Existenz des zweiten Mietanhebungsverlangens vom 23.03.2013 kann jedoch gefolgert werden, dass der Beklagte/Vermieter keine Annahme erklären wollte. Auch dieses Schreiben wurde vom Beklagten/Vermieter nicht unterzeichnet; eine Begründung im Sinne des § 558aII BGB fehlt.

Zum anderen verstieße eine Mietanpassungsvereinbarung nach formell unwirksamen Mieterhöhungsverlangen gegen die die Schutzvorschriften der §§ 558 ff. BGB und wäre insofern unwirksam (§ 134 BGB). Denn in §§ 558aV, 558bIV BGB wird ausdrücklich bestimmt, dass “abweichende Vereinbarungen” unwirksam sind. Nach Ansicht des Gerichts sind nicht nur abweichende Vereinbarungen, die vor der Erklärung eines Mietanpassungsverlangens erfolgen, unwirksam (z. B. Allgemeine Geschäftsbedingungen im Mietvertrag). Nach dem Schutzzweck der Normen und dem weit gefassten Wortlaut der §§ 558aV, 558bIV BGB kann zumindest eine Mietzinsvereinbarung, die – wie vorliegend – im unmittelbaren Zusammenhang mit einem unwirksamen Mietanhebungsverlangen steht, nicht wirksam sein (a. A. wohl Ermann, 14. A., § 558b, Rn. 10 unter Verweis auf LG Mainz, WuM 1992, 136; AG Münster, WuM 1985, 364; AG Köln, WuM 1995, 114). Andernfalls würde die spezielle Regelung des § 558bIII BGB untergraben. Die Verweise auf eine entgegenstehende BGH-Rechtsprechung (vgl. Palandt, 73. A., § 558b, Rn. 3 a. E.) überzeugen nicht. Denn die Entscheidung BGH NJW 1998, 445 betraf – ebenso wie die oben zitierte Rechtsprechung – die alte Rechtslage nach dem MHG; § 10I HS. 2 MHG sah bei Unwirksamkeit des Mietanhebungsverlangens ausdrücklich eine Heilungsmöglichkeit durch nachträgliche Zustimmung vor. Diese Regelung wurde in die §§ 558 ff. n. F. jedoch nicht übernommen. Eine wirksame Vertragsanpassung käme nach Treu und Glauben (§ 242 BGB) lediglich in Betracht, wenn der Mieter nach dem unwirksamen Anpassungsverlangen die erhöhte Miete über einen längeren Zeitraum tatsächlich gezahlt hätte. Dies ist vorliegend jedoch nicht geschehen.

Ob die Zustimmungserklärung vom 07.03.2013 wegen Überrumplung des Klägers in seiner Wohnung widerrufbar ist (§§ 312I Nr. 1, 355 BGB), kann insofern dahinstehen.”

Ist für den nach § 558 BGB vorzunehmenden Abgleich der begehrten Mieterhöhung mit der ortsüblichen Vergleichsmiete allein die tatsächliche Größe der vermieteten Wohnung maßgeblich?

Die Antwort des Bundesgerichtshofs (BGH – VIII ZR 266/14, Urteil vom 18.11.2015) lautet: Ja!

Zur Begründung führt der BGH in seiner vorgenannten Entscheidung unter II. 1. b) Randnummer 10 wie folgt aus: “b) Das bedeutet jedoch nicht, dass mit einer solchen bei Vertragsschluss getroffenen Beschaffenheitsvereinbarung auch die bei einer späteren Mieterhöhung gemäß § 558 Abs. 2 BGB in die Bildung der ortsüblichen Vergleichsmiete einzustellende Größe der Wohnung in gleicher Weise durch einen von den tatsächlichen Verhältnissen abweichenden fiktiven Wert verbindlich festgelegt ist. Soweit der Senat dies in seiner bisherigen Rechtsprechung anders gesehen hat, indem er Abweichungen von bis zu 10 % für unbeachtlich gehalten hat (zuletzt Senatsurteil vom 8. Juli 2009 –VIII ZR 205/08, NJW 2009, 2739 Rn. 10, 13 mwN), hält er daran nicht mehr fest. Vielmehr ist jede im Wohnraummietvertrag enthaltene, von der tatsächlichen Wohnungsgröße abweichende Wohnflächenangabe für die in § 557 Abs. 3 Halbs. 1 BGB vorgeschriebene Anwendbarkeit des § 558BGB und die nach dessen Maßstäben zu beurteilende Mieterhöhung ohne rechtliche Bedeutung. Maßgeblich für den nach dieser Bestimmung vorzunehmenden Abgleich der begehrten Mieterhöhung mit der ortsüblichen Vergleichsmiete ist allein die tatsächliche Größe der vermieteten Wohnung.”