Können die Kosten der Pflege von Garten- oder Parkflächen, die durch bauplanerische Bestimmungen oder durch den Vermieter selbst für die Nutzung der Öffentlichkeit gewidmet sind, als Betriebskosten den Wohnraummietern angelastet werden?
Die Antwort des Bundesgerichtshofs (BGH – VIII ZR 33/15, Urteil vom 10.02.2016) lautet: Nein!
Zur Begründung führt der BGH in seiner vorgenannten Entscheidung unter II. A. 1. wie folgt aus: ”
| 12 | “A. Revision der Kläger |
| 13 | 1. Mit Erfolg wendet sich die Revision der Kläger gegen die Annahme des Berufungsgerichts, die Kosten für die Pflege des die Wohnanlage umgebenden Parks (“Wohnpark am See”) könnten schon deshalb auf die Mieter umgelegt werden, weil sich der Park nicht im öffentlichen Eigentum, sondern im Eigentum der beklagten Vermieterin befinde und die Mieter davon insoweit einen Nutzen hätten, als er ihnen einen entsprechenden Erholungswert biete. Dabei hat das Berufungsgericht verkannt, dass Garten- oder Parkflächen, die durch bauplanerische Bestimmungen oder auch durch den Vermieter selbst für die Nutzung der Öffentlichkeit gewidmet werden, der erforderliche Bezug zur Mietsache verloren geht, der über das in § 556 Abs. 1 Satz 2 BGB enthaltene Merkmal des bestimmungsgemäßen Gebrauchs für die Umlegung von Betriebskosten vorausgesetzt ist. Liegt eine derartige Widmung zugunsten der Öffentlichkeit vor, so dass jedermann die Nutzung dieser Flächen unabhängig davon gestattet ist, ob er eine Wohnung in der Wohnanlage der Beklagten angemietet hat, können die Kosten der Pflege dieser Flächen nicht mehr als Nebenkosten den Mietern angelastet werden. |
| 14 | Ob eine derartige Widmung vorliegt, kann nach den bisherigen Feststellungen des Berufungsgerichts, das die aus den Akten ersichtlichen und von der Revision der Beklagten erörterten Erschließungsvorgänge nur unzureichend ausgewertet hat, nicht abschließend beurteilt werden. Allein aus dem Umstand, dass eine Gartenanlage – wie das Berufungsgericht hier festgestellt hat – nicht eingezäunt ist, lässt sich nicht sicher entnehmen, dass es sich um einen öffentlichen Park handelt. Es kommt vielmehr darauf an, ob die Anlage entweder schon nach den bauplanerischen Bestimmungen der Öffentlichkeit gewidmet ist oder die Beklagte als Eigentümerin der Anlage sie nach dem Gesamteindruck, der aus der Sicht eines verständigen Dritten besteht, einer Nutzung durch die Öffentlichkeit zugänglich gemacht hat.” |