Ist eine über die mietvertraglich vereinbarte Kaution hinaus vereinbarte Mietbürgschaft wirksam, sofern es keine Verpflichtung des Mieters aus dem Mietvertrag darstellt, die Bürgschaft beizubringen, sondern diese in einer gesonderten Bürgschaftsurkunde zwischen dem Vermieter und dem Bürgen vereinbart wird?
Die Antwort des Amtsgerichts Saarbrücken (AG Saarbrücken – 120 C 51/15, Urteil vom 28.05.2015) lautet: Ja!
Zur Begründung führt das AG Saarbrücken in seiner vorgenannten Entscheidung wie folgt aus: “Die Bürgschaftserklärung des Beklagten ist wirksam, insbesondere verstößt sie nicht gegen § 551 Abs. 4 BGB, das heißt die Klägerin ist durch die vom Mieter zu erbringende und erbrachte Kaution von 2 Monatsmieten und die zusätzliche Bürgschaft nicht übersichert (vergleiche BGH, Urteil vom 30.06.2004, Aktenzeichen VIII ZR 243/03; Urteil vom 10.04.2013, Aktenzeichen VIII ZR 379/12).
Eine Teilunwirksamkeit ist nach dem erstgenannten Urteil des BGH anzunehmen, wenn der Mieter verpflichtet wird, eine höhere als die gesetzlich zulässige Sicherheit zu erbringen, § 551 Abs. 1, Abs. 4 BGB. Der Mieter war gemäß dem schriftlichen Mietvertrag jedoch nicht verpflichtet, eine höhere als die gesetzlich zulässige Sicherheit zu erbringen. Die vereinbarte Sicherheit betrug 2 Monatsmieten netto, maximal wären 3 Monatsmieten netto zulässig gewesen. Der Mieter verpflichtete sich jedoch nicht, die zusätzliche Bürgschaft beizubringen.
Gemäß der zweitgenannten Entscheidung des BGH ist die Bürgschaftserklärung des Beklagten auch nicht insoweit unwirksam als sie den Betrag von einer Monatsmiete übersteigt. Die Begrenzung der Mietsicherheit dient dem Interesse des Mieters vor zu hohen Belastungen. Sie greift nicht ein, wenn dritte Personen dem Vermieter eine Bürgschaft für den Fall eines Vertragsschlusses anbieten. Dabei kommt es nach Auffassung des erkennenden Gerichts nicht darauf an, ob der Vermieter, hier also die Klägerin, ausdrücklich die Bürgschaft fordert oder sie von dem zukünftigen Bürgen von sich aus angeboten wird.
Dies sieht auch der BGH zumindest in dem Fall so, wenn die zusätzliche Sicherheit aufgebracht wird, um eine Kündigung wegen Zahlungsverzug zu vermeiden. Es muss aber auch dann gelten, wenn der Bürge die Bürgschaft anbietet, um den Vermieter dazu zu bewegen, überhaupt einen Mietvertrag mit dem Mieter abzuschließen. Sonst würde der durch die Begrenzung der Kaution beabsichtigte gesetzliche Schutz des Mieters in sein Gegenteil verkehrt, weil der Vermieter ohne die zusätzliche Sicherheit den Mietvertrag nicht abschließen würde und der Mieter die Wohnung nicht bekommen könnte.
Das Gericht ist deshalb der Auffassung, dass eine über die mietvertraglich vereinbarte Kaution hinaus vereinbarte Mietbürgschaft wirksam ist, sofern es keine Verpflichtung des Mieters aus dem Mietvertrag darstellt, die Bürgschaft beizubringen, sondern diese in einer gesonderten Bürgschaftsurkunde zwischen dem Vermieter und dem Bürgen vereinbart wird. Es kommt dann nicht darauf an, ob der Bürge die Bürgschaft von sich aus angeboten hat oder die Vermieterin sie verlangt hat. Eine Beweisaufnahme über diese Frage braucht nicht zu erfolgen. Außerdem ist auch die Behauptung des Beklagten, er sei von der Klägerin zur Bürgschaft aufgefordert worden, hinsichtlich des Zeitpunktes, des Ortes, der Umstände und der handelnden Personen nicht ausreichend substantiiert.”