Ist die Tauglichkeit der Mietsache zum vertraglichen Gebrauch gemindert, wenn die ungedämmten Rohre einer Einrohrheizung in der Heizperiode heiß werden, ihre Wärmeabgabe nicht gesteuert werden kann und Innentemperaturen von 24 bis 26 °C erreicht werden?
Die Antwort des Amtsgerichts Schöneberg (AG Schöneberg – 8 C 149/15, Urteil vom 24.07.2015) lautet: Nein!
Zur Begründung führt das AG Schöneberg in seiner vorgenannten Entscheidung wie folgt aus: “Der Nachzahlungsbetrag aus der Heizkostenabrechnung war auch nicht wegen eines Mangels der Mietsache gemäß § 536 BGB gemindert. Soweit die Beklagten rügen, im Winter hätten in ihrer Wohnung zu hohe Temperaturen geherrscht, die sie nicht hätten herunterregulieren können, und die Heizungsrohre seien gefährlich heiß gewesen, war die Tauglichkeit der Mietsache zum vertraglichen Gebrauch nicht gemindert. Die Beklagten haben ihre Wohnung mit der Einrohrheizung angemietet. Eine Pflicht des Vermieters zum Austausch des Heizungssystems besteht ohne gesonderte vertragliche Abrede nicht. Ungedämmte Einrohrheizungen haben die Eigenschaft, dass die Rohre in der Heizperiode heiß werden und dass die über sie abgegebene Wärme vom Mieter nicht gesteuert werden kann. Angebliche Innentemperaturen im Winter von angeblich 24 – 26°C stellen keinen erheblichen Mangel der Mietsache im Sinne von § 536 Abs. 1 S. 3 BGB dar. Da die Beklagten eine Wohnung mit Einrohrheizung angemietet hatten, war die Möglichkeit einer stufenweisen Regulierung der Zimmertemperatur nicht geschuldet. Die von den Beklagten genannten Temperaturen sind von einem Mieter hinzunehmen und können nicht als gesundheitlich bedenklich eingestuft werden. Den Beklagten war es zumutbar, sich – sowie im Sommer üblich – durch entsprechende Bekleidung auf diese angeblichen Temperaturen einzustellen. Sofern die Temperaturen nachts als zu hoch empfunden wurden, konnten die Temperaturen durch Öffnen der Fenster reguliert werden.
Der Nachzahlungsbetrag ist auch nicht wegen eines angeblichen Verstoßes gegen das Wirtschaftlichkeitsprinzip im Sinne von § 556 Abs. 3, 2. HS BGB aufgrund eines etwa entgegenstehenden Schadensersatzanspruchs der Beklagten zu mindern. Das Gericht kann nicht feststellen, dass die Klägerin bei dem Betrieb der Heizungsanlage im Jahr 2012 ihre vertraglichen Pflichten schuldhaft verletzt hätte. Grundsätzlich trifft den Vermieter gegenüber seinem Mieter eine vertragliche Nebenpflicht, bei Maßnahmen, die Einfluss auf die Höhe der vom Mieter zu tragenden Nebenkosten haben, auf ein angemessenes Kosten-Nutzen-Verhältnis Rücksicht zu nehmen (vgl. BGH, Urteil vom 28.01.2007, VIII ZR 243/06, NJW 2008, S. 440). Die Beklagten haben jedoch nicht schlüssig dargelegt, dass die Klägerin diese Nebenpflicht im Jahr 2012 verletzt hatte. Hierfür genügt nicht der Vortrag, an einzelnen Tagen hätte die Innentemperatur in ihren Räumen 24 – 26° C betragen, ohne dass sie diese hätten regulieren können. Es ist nicht ausreichend dargelegt worden, dass dadurch den Beklagten höhere Kosten entstanden sind, die die Klägerin durch eine andere Einstellung ihrer Heizungsanlage hätte verringern können unter gleichzeitiger Sicherung des Anspruchs sämtlicher Mieter auf eine Wohntemperatur von 20°C (vgl. Nr. 4 der Allgemeinen Vertragsbedingungen). Für das Vorliegen eines Verstoßes gegen den Wirtschaftlichkeitsgrundsatz sind die Beklagten als Mieter darlegungs- und beweispflichtig, da sie sich hierauf berufen. Sie müssten hierfür konkrete Anhaltspunkte darlegen, etwa dass die Heizungsanlage einen erheblich höheren Energieverbrauch verzeichnet als vergleichbare Anlagen oder dass im Jahr 2012 konkrete Mehrkosten oder Mehrverbräuche entstanden waren (vgl. Wall, Betriebskostenkommentar, 4. Aufl., Rn. 5623). Dieser Darlegungslast haben sie nicht genügt. Der Vortrag der Beklagten zu angeblich hohen Verbrauchswerten im Verhältnis zu anderen Mietern kann nicht nachvollzogen werden. Die Heizkosten waren im Jahr 2012 zu 50 % nach Verbrauch und zu 50 % nach der Fläche verteilt worden. Der auf die Beklagten entfallende Verbrauchsanteil übersteigt aber nicht wesentlich den auf sie entfallenden Anteil nach der Wohnfläche. Es ist auch nicht ersichtlich, dass die für 2012 ausgewiesenen Heizkosten von jährlich 1.080,45 Euro (Summe aus 521,25 Euro und 559,20 Euro) bzw. monatlich 1,13 Euro/² erheblich über den Heizkosten vergleichbarer Heizungsanlagen liegen. Diese Heizkosten liegen, obwohl es sich unstreitig um kein modernes Heizsystem handelt, deutlich unter den Oberwerten der von der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Umwelt herausgegebenen Berliner Betriebskostenübersichten 2013 (Abrechnungsjahr 2011) und 2015 (Abrechnungsjahr 2013). Die Betriebskostenübersicht 2013 weist einen Oberwert von 1,33 Euro/² monatlich und die Betriebskostenübersicht 2015 einen Oberwert von 1,39 Euro/² aus. Soweit die Beklagten behaupten, ab 2014 sei die Temperatur in der Heizperiode verringert worden, oblag es ihnen, durch Vorlage der im Jahr 2014 gemessenen Werte darzulegen, dass sich die Verbräuche oder Kosten dadurch erheblich verringert haben. Entsprechender Vortrag der Beklagten fehlt jedoch. Es kann mithin nicht festgestellt werden, dass es der Klägerin im Jahr 2012 möglich gewesen wäre, durch veränderte Einstellungen an der Heizanlage oder durch weitere zumutbare Maßnahmen geringere Verbräuche bzw. Kosten zu erzielen. Von der Verletzung einer Nebenpflicht kann daher nicht ausgegangen werden.”