Kann eine Kündigung wegen Zahlungsverzugs auf eine fast zweijährige Zahlung unter Vorbehalt der Rückzahlung gestützt werden?
Die Antwort des Amtsgerichts München (AG München – 425 C 731/15, Urteil vom 30.03.2015) lautet: Nein!
Zur Begründung führt das AG München in seiner vorgenannten Entscheidung unter 1. wie folgt aus: “Die Klage der Klägerin ist unbegründet. Die Klägerin hat gegen die Beklagten keinen Anspruch auf Räumung und Herausgabe der streitgegenständlichen Wohnung nach § 546 Abs. 1 BGB, da die fristlose, hilfsweise ordentliche Kündigung der Klägerin vom 17.12.2014 unwirksam ist.
Die Kündigungserklärung vom 17.12.2014 entsprach der gemäß § 568 Abs. 1 BGB geforderten Schriftform und gab den Kündigungsgrund gemäß § 569 Abs. 4 BGB in ausreichender Weise an, soweit die Klägerin die Kündigung auf die Mietzinszahlung unter Vorbehalt stützt. Der offene Mietzins für September 2014 wird in der Kündigungserklärung hingegen nicht angeführt, so dass die Kündigung insofern nicht dem Formerfordernis nach § 569 Abs. 4 BGB entspricht.
Es liegt jedoch kein Kündigungsgrund nach § 543 BGB für eine außerordentliche fristlose Kündigung nach §543 Abs. 2 Nr. 3 a, b BGB vor.
Die Zahlung der Beklagten unter Vorbehalt der Rückzahlung stellt eine ordnungsgemäße Erfüllung der Mietzinszahlung nach § 362 Abs. 1 BGB da (Palandt, BGB, § 362 Rn. 14). Die Beklagten beabsichtigten mit der Vorbehaltszahlung lediglich die Wirkung des § 814 BGB auszuschließen, um gegebenenfalls später zuviel bezahlte Mietzinsen zurückfordern zu können (Schmidt-Futterer, § 536 b Rn. 38). Die Beklagten befanden sich daher nicht nach § 543 Abs. 2 Nr. 3 a, b BGB mit Mietzinsen in Verzug.
Ein sonstiger wichtiger Grund nach § 543 Abs. 1 BGB liegt ebenfalls nicht vor. Der Umstand, dass die Beklagten die Mietzinsforderung über 22 Monate unter dem Vorbehalt der Rückzahlung leisteten, stellt unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls und unter Abwägung der beiderseitigen Interessen keinen wichtigen Grund dar, der die Fortsetzung des Mietverhältnisses für die Klägerin bis zum Ablauf der Kündigungsfrist unzumutbar macht. Mit der Vorbehaltszahlung haben die Beklagten lediglich die Wirkung des § 814 BGB ausgeschlossen mit der Folge, dass die Beklagten später Rückzahlungsansprüche wegen zuviel gezahlter Miete aufgrund einer eventuellen Mietminderung gegen über der Klägerin geltend machen können. Die Klägerin ist damit lediglich einer eventuellen späteren Geltendmachung von Rückzahlungsansprüchen durch die Beklagten ausgesetzt. Eine darüber hinausgehende konkrete Vermögensgefährdung besteht für die Klägerin nicht.
Des Weiteren ist auch die hilfsweise ordentlich erklärte Kündigung der Klägerin vom 17.12.2014 unwirksam. Eine schuldhafte nicht unerhebliche Pflichtverletzung seitens der Beklagten liegt vorliegend nicht vor. Wie bereits oben ausgeführt, haben die Beklagten mit der Mietzinszahlung unter Vorbehalt lediglich die Wirkung des § 814 BGB ausgeschlossen. Damit können die Beklagten eventuelle Mietzinsrückzahlungsansprüche gegenüber der Klägerin weiterhin geltend machen, ohne dass sich die Klägerin auf die Wirkung des § 814 BGB berufen kann. Damit haben sich die Meter, die Beklagten, lediglich der rechtlichen Möglichkeiten bedient, um Druck auf den Vermieter zur Mängelbeseitigung auszuüben. Eine konkrete Vermögensgefährdung seitens der Klägerin besteht nicht.”