Steht einem Vermieter ein Anspruch auf Nutzungsentschädigung zu, wenn er die Rücknahme der Wohnung verweigert?

Die Antwort des Landgerichts Berlin (LG Berlin – 65 S 86/14, Urteil vom 09.01.2015) lautet: Nein!

Zur Begründung führt das LG Berlin in seiner vorgenannten Entscheidung unter II. wie folgt aus: “Der Kläger hat aber keinen Anspruch auf die Bezahlung von Mieten bzw. Nutzungsentschädigungszahlungen für den Zeitraum August bis einschließlich Oktober 2011.

Das Mietverhältnis zwischen den Parteien war durch die Kündigung vom 08.04.2011 mit Wirkung zum 31.07.2011 beendet, worden, § 573c Abs. 1 BGB.

Soweit im Mietvertrag eine längere Kündigungsfrist auch für die Beklagten als Mieter vereinbart worden war, ist dieses gemäß § 573c Abs. 4 BGB unwirksam. Die Verlängerung der Kündigungsfrist stellt für den Mieter eine nachteilige Regelung dar, weil er länger an das Mietverhältnis mit der damit verbundenen Mietzahlungspflicht gebunden wird.

Der Kläger hat aber auch keinen Anspruch auf eine Nutzungsentschädigung gemäß § 546a Abs. 1 BGB für den folgenden Zeitraum einschließlich Oktober 2011. Darauf, wann der Kläger schließlich die Schlüssel zur Wohnung erhielt, kommt es dabei hier nicht an, weil auch nach dem klägerischen Vortrag die Wohnung nicht vor Ende des aus der Sicht des Klägers erst am 31.10.2011 endenden Mietverhältnisses zurückgenommen werden sollte. Verweigert der Vermieter aber die Rücknahme der Wohnung, hat er keinen Rücknahmewillen, so hat er keinen Anspruch auf eine Nutzungsentschädigung gemäß § 546a Abs. 1 BGB.”

Besteht für einen Vermieter die Verpflichtung, erst nach Ablauf der Kündigungsfrist ihm zur Verfügung stehende Wohnungen der wegen Eigenbedarf gekündigten Mieterin anzubieten?Die Antwort des Amtsgerichts Eutin (AG Eutin – 23 C 862/15, Urteil vom 02.02.2016) lautet: Nein!

Zur Begründung führt das AG Eutin in seiner vorgenannten Entscheidung wie folgt aus: “Die Kündigungserklärung des Klägers im Schreiben vom 16.06.2015 und das Festhalten des Klägers an dieser Kündigungserklärung sind nicht rechtsmissbräuchlich. Die Beklagte hat nicht schlüssig dargelegt, dass der Kläger die ihm obliegende Pflicht verletzt hat, ihr eine während der Kündigungsfrist frei gewordene vergleichbare Wohnung in seinem Anwesen anzubieten. Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs (Urteil vom 13.10.2010 –VIII ZR 78/10) ist eine berechtigte Eigenbedarfskündigung ausnahmsweise rechtsmissbräuchlich, wenn dem Vermieter eine vergleichbare andere Wohnung im selben Anwesen oder in der selben Wohnanlage zur Verfügung steht und er diese dem Mieter nicht anbietet, obwohl er die Wohnung erneut vermieten will. Die Beklagte hat nicht dargelegt, dass bis zum Ablauf der Kündigungsfrist der Kläger die Verfügungsgewalt über eine der von der Beklagten angemieteten Wohnung vergleichbare andere Wohnung erlangt hat, die auf dem Anwesen ### belegen war. Tatsächlich ist in der mündlichen Verhandlung zwischen den Parteien unstreitig geworden, dass der Kläger vor Ablauf der Kündigungsfrist zum 30.09.2015 lediglich die im Haus ### parterre rechts belegene Wohnung (früher Mieterin zurückerhalten hatte. Hinsichtlich dieser Wohnung hatte der Kläger jedoch Eigenbedarf zur Ausstattung seiner Tochter ### mit einer für diese und die Kinder ausreichenden Wohnung zur Begründung der Kündigung gegenüber der früheren Mieterin geltend gemacht. Ob der Kläger beabsichtigte, diese Wohnung seiner Tochter im Rahmen eines mit dieser abzuschließenden Mietvertrags oder außerhalb eines solchen vertraglichen Verhältnisses zur Verfügung zu stellen, war unbeachtlich. Jedenfalls stand diese Wohnung dem Kläger nach Rückgabe durch die Vormieterin nicht zur freien Verfügung im Sinne der Rechtsprechung des BGH. Hätte der Kläger diese Wohnung statt seiner Tochter der Beklagten angeboten, hätte er sich gegenüber der Vormieterin schadensersatzpflichtig gemacht.

Hinsichtlich der weiteren Wohnungen, bezüglich derer zwischen dem Kläger und den früheren Mietern bestehende Mietverträge vor Ablauf der Kündigungsfrist per 30.09.2015 gekündigt worden waren, ist in der mündlichen Verhandlung unstreitig geworden, dass diese dem Kläger frühestens am 31.10.2015 zurückgegeben worden sind. Damit standen diese Wohnungen dem Kläger jedenfalls vor Ablauf der hinsichtlich des Mietvertrags der Beklagten laufenden Kündigungsfrist nicht zur freien Verfügung. Entgegen der Auffassung der Beklagten kam es nicht darauf an, wann diese Verträge gekündigt worden waren.

Die Beklagte kann auch nicht mit Verweis auf die Rechtsprechung des BGH verlangen, dass der Kläger ihr Wohnungen zur Anmietung anbietet, die er erst nach Ablauf der Kündigungsfrist des Vertrags der Beklagten zur freien Verfügung erhalten hat. Dies würde im Falle der Eigenbedarfskündigung einen Anreiz für Mieter setzen, über die Kündigungsfrist hinaus in der Wohnung zu verbleiben, um die Aussicht zu erhöhen, Ersatzwohnraum vom Vermieter angeboten zu bekommen. Dies wäre seitens der Mieter rechtsmissbräuchlich.

Die Beklagte hat auch nicht schlüssig dargelegt, dass der Kläger die Verfügung über die ihm nach dem 30.09.2015 zurückgegebenen Wohnungen nur deshalb so spät erlangt habe, weil er eine vorzeitige Rückgabe der Wohnungen -vor Ablauf der Kündigungsfrist der Beklagten-hintertrieben habe. Hierzu hat die Beklagte keinerlei Tatsachen vorgetragen, die geeignet wären, auf ein entsprechendes Verhalten des Klägers schließen zu lassen. Die Beklagte hat ihre Vermutung lediglich damit begründet, dass die Mieter der anderen an den Kläger zurückgelangten Wohnungen es abgelehnt haben, ihr Auskunft über Einzelheiten der Kündigungen zu erteilen. Dieses Verhalten der Mieter muss aber nicht darauf zurückzuführen sein, dass diese in böswilligem Zusammenwirken mit dem Kläger versucht haben, eine Andienungsobliegenheit des Klägers zu vereiteln.”

Stellt bereits die vorübergehende Nutzung einer Wohnung durch den von der Tochter des Vermieters getrennt lebenden Schwiegersohn zur Ausübung einer Umgangsregelung bezüglich der gemeinsamen Kinder einen ausreichenden Grund für eine Eigenbedarfskündigung nach § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB dar?Die Antwort des Amtsgerichts Eutin (AG Eutin – 23 C 862/15, Urteil vom 02.02.2016) lautet: Ja!

Zur Begründung führt das AG Eutin in seiner vorgenannten Entscheidung wie folgt aus: “Die Klage war begründet, denn die Beklagte war gemäß § 546 BGB verpflichtet, die Wohnung an den Kläger herauszugeben, denn das Mietverhältnis der Parteien ist durch die ordentliche Kündigung des Klägers im Schreiben vom 16.06.2015 gemäß § 573 BGB beendet worden.

Der Kläger hat schlüssig dargelegt, dass er an der Beendigung des mit der Beklagten geschlossenen Mietverhältnisses ein berechtigtes Interesse im Sinne des § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB hat, Ein solches berechtigtes Interesse liegt vor, wenn der Vermieter die Räume als Wohnung für sich, seine Familienangehörigen oder Angehörige seines Haushalts benötigt. Der Kläger benötigt die Räume unstreitig, um diese seinem in ### wohnenden Schwiegersohn zur Verfügung zu stellen, damit dieser in Ausübung der mit der Tochter des Klägers geschlossenen Umgangsregelung betreffend die gemeinsamen Kinder des Paares, die in ### wohnen, eine Übernachtungsmöglichkeit hat. Der Kläger hatte deshalb nachvollziehbare, vernünftige Gründe für die Inanspruchnahme des Wohnraums für seinen Schwiegersohn. Es kam nicht darauf an, dass der Schwiegersohn in der Wohnung nicht seinen Hauptwohnsitz nehmen soll, sondern diese lediglich anlässlich der Ausübung der Umgangsregelung hinsichtlich seiner Kinder als Übernachtungsmöglichkeit nutzen wird (vgl. BVerfG Beschluss vom 23.04.2013 –1 BvR 2851/13Randnummer 29 f.).”