Ist bei der Ermittlung der Kappungsgrenze der Begriff Miete entsprechend dem allgemeinen Sprachgebrauch als der vom Mieter zu zahlende Betrag ohne zusätzlich vereinbarte Betriebskostenvorauszahlungen zu verstehen?

Die Antwort des Amtsgericht Waiblingen  (AG Waiblingen – 8 C 969/11, Urteil vom 12.08.2011) lautet: Ja!

Zur Begründung führt das AG Waiblingen in seiner vorgenannten Entscheidung wie folgt aus: “Die von der Klägerin verlangte Miete übersteigt die zulässige Kappungsgrenze des § 558 Abs. 3 BGB nicht. Nach dieser Vorschrift darf sich die Miete bei Erhöhungen aufgrund der Anpassung an die ortsübliche Vergleichsmiete innerhalb von 3 Jahren nicht um mehr als 20% erhöhen.

Für die Ermittlung der Kappungsgrenze ist die bislang bezahlte Miete heranzuziehen. Miete ist hierbei der vom Mieter bezahlte Betrag ohne Betriebskostenvorauszahlungen und Betriebskostenpauschalen. Auf den gesamten Restbetrag der monatlich zu zahlenden Miete ist die Kappungsgrenze anzuwenden unabhängig davon, ob es sich um eine Inklusiv-, Teilinklusiv- oder um eine Nettomiete handelt. Das Gesetz knüpft bei der Ermittlung der Kappungsgrenze – anders als bei der Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete – an die Miete und nicht an eine fiktive Nettomiete an (vergl. Schmidt-Futterer-Börstinghaus, 10. Auflage 2011, Mietrecht, § 558 BGB, Rn. 171, mit zahlreichen Rechtsprechungsnachweisen).

Ausweislich des vorgelegten Mietvertrages ist als Miete für die von der Beklagten angemieteten Wohnung ein Betrag von 410,00 Euro vereinbart worden, ohne dass sich aus dem Mietvertrag ergäbe, dass hierin ein bestimmter Betrag für die mitvermietete Garage enthalten wäre.

Hierdurch wird die Beklagte auch nicht unangemessen benachteiligt, da für die Berechnung der ortüblichen Vergleichsmiete lediglich die Miete für die Wohnung, ohne Berücksichtigung der mitvermieteten Garage, heranzuziehen ist. Bei der Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete ist, anders als bei der Berechnung der Kappungsgrenze, aufgrund der Struktur der vorgegebenen Mietspiegel bei Vorliegen einer Teilinklusivmiete ein fiktiver Teilinklusivanteil herauszurechnen und eine fiktive Nettokaltmiete zugrunde zu legen. Dies ist allerdings bei der Ermittlung der Kappungsgrenze nicht der Fall, der Begriff Miete in § 558 BGB ist entsprechend dem allgemeinen Sprachgebrauch als der vom Mieter zu zahlende Betrag ohne zusätzlich vereinbarte Betriebskostenvorauszahlungen zu verstehen (BGH, Urteil vom 19.11.2003, VIII ZR 160/03, veröffentlicht unter anderem in NJW 2004, 1380).

Da demnach die Kappungsgrenze von der im Mietvertrag ausgewiesenen Miete in Höhe von 410,00 Euro zu berechnen ist, darf die Miete um 20% erhöht werden, dies entspricht einem Betrag von 82,00 Euro. Die Beklagte ist deswegen verpflichtet, einer Erhöhung der Miete auf 492,00 Euro mit Wirkung ab 1.7.2011 zuzustimmen und war deswegen antragsgemäß hierzu zu verurteilen.”