Ist ein feuchter Altbaukeller, der nicht über das in einem Altbau zu erwartende Maß durchfeuchtet ist, im Rahmen des Berliner Mietspiegels 2015 als wohnwertmindernd zu berücksichtigen?

Die Antwort des Landgerichts Berlin (LG Berlin – 63 S 273/15, Urteil vom 05.04.2016) lautet: Nein!

Zur Begründung führt das LG Berlin in seiner vorgenannten Entscheidung wie folgt aus: “Hinsichtlich des schlechten Instandhaltungszustands hat das Amtsgericht zutreffend ausgeführt, dass das Vorbringen der Beklagten und die von ihnen eingereichten Fotos zwar keinen optimalen, aber auch keinen überdurchschnittlich schlechten Instandhaltungszustand des Gebäudes erkennen lassen. Die Annahme dieses wohnwertmindernden Merkmals setzt vielmehr voraus, dass sich aus Anzahl und Umfang der Schäden der Gesamteindruck eines insgesamt überwiegend schlechten Instandhaltungszustands ergibt. Das ist hier nicht der Fall. Entsprechendes gilt für die Feuchtigkeit im Keller. Der Keller mag in gewissen Umfang Feuchtigkeitsschäden aufweisen. Es ist aber nicht erkennbar, dass er über das in einem Altbau zu erwartende Maß durchfeuchtet ist. Zur Papierlagerung etwa ist ein Altbaukeller auch in ordnungsgemäßen Zustand ohne Frage nicht geeignet und auch von vornherein nicht vorgesehen.”

Wirkt sich das bloße Vorhandensein eines rückkanalfähigen Breitbandkabelanschlusses wohnwerterhöhend aus, wenn dessen Nutzung den zuvorigen Vertragsabschluss mit einem Dritten erfordert?

Die Antwort des Landgerichts Berlin (LG Berlin – 63 S 273/15, Urteil vom 05.04.2016) lautet: Nein!

Zur Begründung führt das LG Berlin in seiner vorgenannten Entscheidung wie folgt aus: “Die Wohnung der Beklagten ist zwar unstreitig mit einem Breitbandkabelanschluss ausgestattet, der die technischen Voraussetzungen eines rückkanalfähigen Breitbandkabelanschlusses erfüllt. Gleichwohl ist dieses Ausstattungsmerkmal nicht wohnwerterhöhend zu berücksichtigen, weil nach dem seitens der Klägerin nicht widersprochenen Vorbringen der Beklagten die Nutzung der einen Rückkanal erfordernden Merkmale den Abschluss eines Vertrags mit einem Dritten voraussetzt. Es genügt nicht, dass über den Kabelanschluss die Grundversorgung mit Fernsehprogrammen ohne einen entsprechenden Vertrag mit einem Dritten gewährleistet ist. Ein solcher Kabelanschluss ist nach den Wertungen der Orientierungshilfe neutral, während ein fehlender Kabel – oder Gemeinschaftsantennenanschluss wohnwertmindernd ist. Das wohnwerterhöhende Merkmal ergibt sich gerade aus der Möglichkeit, die einen Rückkanal erfordernden Merkmale nutzen zu können, und zwar nach den Vorgaben der Orientierungshilfe ohne eine zusätzliche vertragliche Bindung mit einem Dritten. Es kommt hierbei nicht darauf an, ob die Leistungen für den Mieter kostenfrei sind oder die Gebühren an den Vermieter unmittelbar oder etwa im Rahmen der Betriebskostenabrechnung zu zahlen sind. Die Kammer übersieht nicht, dass die Zurverfügungstellung der Nutzung dieser Merkmale (wie etwa Telefon – und Internetdienste oder weitere Fernsehprogramme) je nach Nutzung erhebliche Kosten verursachen kann und deshalb eine derartige Vermieterleistung wohl nur in wenigen Fällen vereinbart wird und nicht verbreitet ist. Dieser Umstand und die danach derzeit geringe praktische Relevanz gebieten indes eine einschränkende Auslegung gegen den eindeutigen und damit nicht auslegungsfähigen Wortlaut der Orientierungshilfe nicht (so auch LG Berlin, Urteil vom 7. Mai 2015 – 18 S 63/14, GE 2015, 1294; Urteil vom 10. April 2015 – 65 S 476/14, GE 2015, 1034; AG Lichtenberg, Urteil vom 18. Oktober 2012 – 16 C 96/12). Angesichts der vorstehenden Erwägungen folgt die Kammer nicht der abweichenden Ansicht, wonach bereits allein die Möglichkeit, rückkanalfähige Dienste nutzen zu können, unabhängig davon wohnwerterhöhend ist, ob diese Nutzung einen zusätzlichen Vertrag mit einem Dritten erfordert (so etwa AG Charlottenburg, Urteil vom 23. Februar 2015 – 235 C 399/14, GE 2015, 660; Urteil vom 28. Juni 2013 – 213 C 4 97/12; Amtsgericht Tempelhof/Kreuzberg, Urteil vom 6. Mai 2014 – 13 C 49/14).”

Ist eine Räumungsfrist zur Vermeidung von Unklarheiten grundsätzlich datumsmäßig zu bestimmen?

Die Antwort des Landgerichts Berlin (LG Berlin – 67 S 59/16, Beschluss vom 24.03.2016) lautet: Ja!

Zur Begründung führt das LG Berlin in seiner vorgenannten Entscheidung wie folgt aus:  “Die Kammer hatte auf den form- und fristgerechten Antrag der Beklagten gemäß § 721 Abs. 3 ZPO die Verlängerung der erstinstanzlich tenorierten Räumungsfrist zu bewilligen, um der Beklagten die Beschaffung von Ersatzwohnraum zu ermöglichen. Dass ihr diese innerhalb der bislang gewährten Räumungsfrist trotz hinreichend intensiver Suche nicht möglich war, steht zur zweifelsfreien Überzeugung der Kammer aufgrund der Darlegungen der Beklagten und des kammerbekannt angespannten Berliner Wohnungsmarktes fest (vgl. Kammer, Beschl. v. 9. Februar 2016 – 67 S 18/16, GE 2016, 261 Tz. 35). Die aus dem Beschlusstenor ersichtliche weitere dreimonatige Frist ist zur Beschaffung von Ersatzwohnraum erforderlich, aber auch ausreichend. Sollte der Beklagten trotz hinreichend intensiver Suche bis zum Ablauf der verlängerten Frist die Beschaffung von Ersatzwohnraum gleichwohl nicht möglich sein, sind ihre Rechte durch die Möglichkeit zu einer neuerlichen Antragstellung nach § 721 Abs. 3 ZPO gewahrt. Überwiegende Interessen der Kläger, die der Verlängerung der Räumungsfrist im tenorierten Umfang entgegenstünden, sind – insbesondere vor dem Hintergrund der pünktlichen und vollständigen Zahlungen der Beklagten nach § 535 Abs. 2 BGB bzw. § 546a Abs. 1 Alt. 1 BGB – weder dargetan noch sonstwie ersichtlich.

Dem Antrag der Beklagten war indes nicht zu entsprechen, soweit diese die Verlängerung der Räumungsfrist “bis zum Abschluss des Berufungsverfahrens” beantragt hat. Denn die Räumungsfrist ist zur Vermeidung von Unklarheiten grundsätzlich datumsmäßig zu bestimmen (vgl. Lackmann, in: Musielak/Voit, ZPO, 15. Aufl. 2015, § 721 Rz. 9).”