Ist bei der Ermittlung der Kappungsgrenze der Begriff Miete entsprechend dem allgemeinen Sprachgebrauch als der vom Mieter zu zahlende Betrag ohne zusätzlich vereinbarte Betriebskostenvorauszahlungen zu verstehen?

Die Antwort des Amtsgericht Waiblingen  (AG Waiblingen – 8 C 969/11, Urteil vom 12.08.2011) lautet: Ja!

Zur Begründung führt das AG Waiblingen in seiner vorgenannten Entscheidung wie folgt aus: “Die von der Klägerin verlangte Miete übersteigt die zulässige Kappungsgrenze des § 558 Abs. 3 BGB nicht. Nach dieser Vorschrift darf sich die Miete bei Erhöhungen aufgrund der Anpassung an die ortsübliche Vergleichsmiete innerhalb von 3 Jahren nicht um mehr als 20% erhöhen.

Für die Ermittlung der Kappungsgrenze ist die bislang bezahlte Miete heranzuziehen. Miete ist hierbei der vom Mieter bezahlte Betrag ohne Betriebskostenvorauszahlungen und Betriebskostenpauschalen. Auf den gesamten Restbetrag der monatlich zu zahlenden Miete ist die Kappungsgrenze anzuwenden unabhängig davon, ob es sich um eine Inklusiv-, Teilinklusiv- oder um eine Nettomiete handelt. Das Gesetz knüpft bei der Ermittlung der Kappungsgrenze – anders als bei der Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete – an die Miete und nicht an eine fiktive Nettomiete an (vergl. Schmidt-Futterer-Börstinghaus, 10. Auflage 2011, Mietrecht, § 558 BGB, Rn. 171, mit zahlreichen Rechtsprechungsnachweisen).

Ausweislich des vorgelegten Mietvertrages ist als Miete für die von der Beklagten angemieteten Wohnung ein Betrag von 410,00 Euro vereinbart worden, ohne dass sich aus dem Mietvertrag ergäbe, dass hierin ein bestimmter Betrag für die mitvermietete Garage enthalten wäre.

Hierdurch wird die Beklagte auch nicht unangemessen benachteiligt, da für die Berechnung der ortüblichen Vergleichsmiete lediglich die Miete für die Wohnung, ohne Berücksichtigung der mitvermieteten Garage, heranzuziehen ist. Bei der Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete ist, anders als bei der Berechnung der Kappungsgrenze, aufgrund der Struktur der vorgegebenen Mietspiegel bei Vorliegen einer Teilinklusivmiete ein fiktiver Teilinklusivanteil herauszurechnen und eine fiktive Nettokaltmiete zugrunde zu legen. Dies ist allerdings bei der Ermittlung der Kappungsgrenze nicht der Fall, der Begriff Miete in § 558 BGB ist entsprechend dem allgemeinen Sprachgebrauch als der vom Mieter zu zahlende Betrag ohne zusätzlich vereinbarte Betriebskostenvorauszahlungen zu verstehen (BGH, Urteil vom 19.11.2003, VIII ZR 160/03, veröffentlicht unter anderem in NJW 2004, 1380).

Da demnach die Kappungsgrenze von der im Mietvertrag ausgewiesenen Miete in Höhe von 410,00 Euro zu berechnen ist, darf die Miete um 20% erhöht werden, dies entspricht einem Betrag von 82,00 Euro. Die Beklagte ist deswegen verpflichtet, einer Erhöhung der Miete auf 492,00 Euro mit Wirkung ab 1.7.2011 zuzustimmen und war deswegen antragsgemäß hierzu zu verurteilen.”

Ist es Sache des Mieters, darzulegen und im Bestreitensfall zu beweisen, dass die im bei Mietbeginn überlassene Wohnung unrenoviert oder renovierungsbedürftig gewesen war?

Die Antwort des Landgerichts Berlin (LG Berlin – 63 S 106/15, Urteil vom 12.02.2016) lautet: Ja!

Zur Begründung führt das LG Berlin in seiner vorgenannten Entscheidung wie folgt aus: “Dem Kläger steht ein Anspruch auf Rückzahlung der Kaution in Höhe von noch 976,38 EUR nicht zu. Der Anspruch ist infolge der Aufrechnung des Beklagten mit einem Schadensersatzanspruch wegen nicht vorgenommener Schönheitsreparaturen in gleicher Höhe gemäß § 389 BGB erloschen.

Der Kläger war bei Beendigung des Mietverhältnisses verpflichtet, Schönheitsreparaturen auszuführen. Das Amtsgericht hat zutreffend ausgeführt, dass die Klausel in § 10 Abs. 1 und 2 des Mietvertrags der Parteien eine wirksame Abwälzung der laufenden Schönheitsreparaturen auf den Kläger beinhaltet, denn sie enthält keine Farbvorgabe, keine starren Fristen und keinen unzulässigen Umfang. Die nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs grundsätzlich unwirksame Quotenklausel infiziert die Abwälzung der Schönheitsreparaturen auf den Mieter als solches nicht (BGH, Urteil vom 18. Juni 2008 – VIII ZR 224/08, GE 2008, 1045).

Die formularmäßige Vereinbarung ist auch nicht unter dem Gesichtspunkt unwirksam, dass dem Kläger bei Vertragsbeginn eine unrenovierte oder renovierungsbedürftige Wohnung überlassen worden ist (BGH, Urteil vom 18. März 2015 – VIII ZR 185/14, GE 2015, 649). Der Kläger hat nicht dargetan, dass die im überlassene Wohnung unrenoviert oder renovierungsbedürftig gewesen war. Es ist Sache des Mieter, dies darzulegen und im Bestreitensfall zu beweisen. Die Darlegungs – und Beweislast für tatsächliche Umstände, aus denen sich die Unwirksamkeit einer Regelung in allgemeinen Geschäftsbedingungen ergibt, trägt im Individualprozess der sich auf die Unwirksamkeit berufene Vertragspartner des Verwenders (BGH a.a.O. m.w.N.).

Die pauschale Behauptung des Klägers, die Wohnung sei unrenoviert gewesen und Heizungen und Türen seien mangelhaft gewesen, genügt hierfür nicht. Die von ihm hierzu vorgelegten Fotos unterstützen dies Vorbringen ebenfalls nicht. Sie lassen allenfalls einzelne geringfügige Fehlstellen erkennen, nicht jedoch einen im Rahmen einer Gesamtschau insgesamt renovierungsbedürftigen Zustand. Der Kläger hat zudem unter Vorlage einer entsprechenden Rechnung einer Fachfirma vorgetragen, die Wohnung etwa ein halbes Jahr vor dem Einzug des Klägers renoviert zu haben, und zwar einschließlich der Lackierarbeiten an Heizkörpern und Türen. Der Kläger kann die Echtheit der Rechnung nicht einfach ohne weitere Anhaltspunkte – ggf. nach Rückfrage bei der Firma – pauschal bestreiten . Auch der Hinweis auf die in der Rechnung aufgeführten drei gusseisernen Heizkörper greift nicht durch. Der Umstand, dass nach dem Vorbringen des Klägers bei Vertragsbeginn die Wohnung nur mit zwei gusseisernen Heizkörpern und einem neuen Rippenheizkörper ausgestattet gewesen ist, steht dem nicht entgegen. Denn angesichts der Zeit zwischen der Ausführung der Arbeiten und der Überlassung der Wohnung ist es nicht ausgeschlossen, dass ein Heizkörper durch den neuen Rippenheizkörper ersetzt worden ist.

Hinzu kommt, dass die Parteien bei Überlassung der Wohnung an den Kläger am 29. Juni 2007 ein Übergabeprotokoll gefertigt haben, das von beiden unterzeichnet worden ist. In diesem Protokoll sind in Bezug auf den Renovierungszustand folgende Feststellungen enthalten: “Der Renovierungszustand der Wohnung ist: . × in Ordnung”; “Der Zustand der Fenster und Türen ist: . × in Ordnung”; “Schönheitsreparaturen sind nicht fällig”. Angesichts dieser Feststellungen kann der Kläger mit den obigen pauschalen Einwendungen erst recht nicht gehört werden.

Auch der Umstand, dass zwischen der Ausführung der vom Beklagten veranlassten Malerarbeiten und dem Einzug des Klägers etwa ein halbes Jahr liegt, steht der Annahme einer nicht renovierungsbedürftigen Wohnung nicht entgegen. Dabei kann dahinstehen, ob die Wohnung in der Zwischenzeit genutzt worden ist. Denn eine etwaige derart kurze Nutzung lässt nicht ohne weiteres Gebrauchsspuren erwarten, die eine neue Renovierung angezeigt sein lassen. Im Hinblick auf die Wirksamkeit der streitgegenständlichen Klausel ist jedoch nicht die Überlassung einer frisch renovierten Wohnung erforderlich. Denn Gebrauchsspuren aus einem vorvertraglichen Zeitraum bleiben außer Acht, wenn sie so unerheblich sind, dass sie bei lebensnaher Betrachtung nicht ins Gewicht fallen und die Wohnung den Gesamteindruck einer renovierten Wohnung vermittelt (BGH a.a.O.). Das ist angesichts der obigen Umstände und Feststellungen der Fall.

Ein Schadensersatzanspruch wegen nicht ausgeführter Schönheitsreparaturen setzt nicht die tatsächliche Vornahme der Arbeiten durch den Vermieter voraus. Denn die Überbürdung der Vornahme der laufenden Schönheitsreparaturen auf den Mieter stellt einen Teil der Gegenleistung des Mieters dar, die dieser nicht erbracht hat.

Die Schäden an Heizkörpern, Türen und Scheuerleisten bei Rückgabe der Wohnung sind vom Kläger im Abnahmeprotokoll vom 2. Juni 2014 bestätigt worden. Diese kann er nun nicht einfach nur pauschal bestreiten.

Soweit er geltend macht, dass der Zustand der Heizkörper keinen vollständigen Neuanstrich erfordert habe, lässt dies zum einen nicht nachvollziehbar erkennen, welche Aufwendungen für solche Arbeiten angefallen wären. Im Übrigen dürfte dies nur bei Beschädigungen von relativ neuen Anstrichen zu angemessenen Ergebnissen führen. Angesichts der Nutzungsdauer von hier fast sieben Jahren, ist dies nicht zu erwarten.

Der Kläger schuldete auch den Anstrich der Scheuerleisten. Diese gehören zum Fußboden, auch wenn sie sowohl in § 10 des Mietvertrags als auch im Katalog von § 28 IV II. BV nicht explizit aufgeführt sind.

Der Einwand, dass die Schäden im Kinderzimmer durch einen nicht vom Kläger zu vertretenden Deckenschaden verursacht worden sind, lässt sich anhand der von ihm hierzu vorgelegten Fotos nicht nachvollzieh en. Dort sind vielmehr einzelne kleinere Putzteile in der Mitte des Zimmers und auf den Möbeln erkennbar. Es ist nicht ersichtlich, wie hierdurch die am äußersten Rand liegenden und auf den Fotos gar nicht erkennbaren Scheuerleisten maßgeblich beschädigt worden sein sollen. Auch dies hat das Amtsgericht bereits zutreffend ausgeführt.

Den Einwand hinsichtlich der Größe der Heizkörper hat das Amtsgericht zu Recht nach § 296 a ZPO nicht berücksichtigt. Allerdings ist der Beklagte dem Vortrag nicht entgegenge treten, sodass dieser als unstreitig anzusehen und nunmehr in der Berufungsinstanz zu berücksichtigen ist. In der Sache hat es indes keinen Erfolg.

Auch wenn man davon ausgeht, dass die zu lackierende Fläche der Heizkörper nur 15 m² (statt 24 m²) betragen hat, belaufen sich die Kosten der Pos. 0050 auf 314,70 EUR netto (15 × 20,98 EUR). Danach ergeben sich statt Gesamtkosten von 1.172,13 EUR nur solche von 983,31 EUR. Diese übersteigen die zur Aufrechnung gestellte Forderung weiterhin.”

Ist bei einem denkmalgeschützten Gebäude ein fehlender Balkon im Rahmen des Berliner Mietspiegels 2015 grundsätzlich als wohnwertmindernd zu berücksichtigen?

Die Antwort des Landgerichts Berlin (LG Berlin – 63 S 273/15, Urteil vom 05.04.2016) lautet: Ja!

Zur Begründung führt das LG Berlin in seiner vorgenannten Entscheidung wie folgt aus: “Wohnwertmindernd ist der fehlende Balkon zu werten. Die Klägerin kann sich nicht mit Erfolg darauf berufen, dass ein solcher aus baulichen oder rechtlichen Gründen nicht möglich ist. Hierzu genügt nicht der bloße Hinweis, dass sich das Gebäude in einem denkmalgeschützten Ensemble befinde. Denn hieraus ergibt sich nicht zwingend, dass ein Balkon grundsätzlich auch unter den Aspekten des Denkmalschutzes (etwa an der Gebäuderückseite) nicht genehmigungsfähig ist. Näheres trägt die Klägerin hierzu nicht vor, insbesondere nicht, dass sie sich beispielsweise um eine Genehmigung bemüht hat oder etwa eine Bauvoranfrage abschlägig beschieden worden ist. Deshalb stellte die Einholung einer amtlichen Auskunft eine unzulässige Ausforschung dar.”