Weicht eine Mietsache vom vertraglich vorausgesetzten Zustand ab und ist damit ein Mangel gegeben, der zur Mietminderung berechtigt, wenn sie durch die Errichtung einer Tiefgarage und eines Neubaus auf dem Nachbargrundstück erheblichen Bauimmissionen ausgesetzt ist?

Die Antwort des Landgerichrs Berlin (LG Berlin – 67 S 76/16, Urteil vom 16.06.2016) lautet: Ja!

Zur Begründung führt das LG Berlin in seiner vorgenannten Entscheidung unter II. wie folgt aus: “Die Beklagte ist ohne Rechtsgrund bereichert, da die Klägerin im Zeitraum Juni 2014 bis März 2015 den vollen Mietzins an die Beklagte entrichtet hat, obwohl dieser im vorgenannten Zeitraum gemäß § 536 Abs. 1 BGB wegen erheblicher Bauimmissionen zumindest in der von der Klägerin in Ansatz gebrachten Höhe gemindert war. Gemäß § 536 Abs. 1 BGB ist der Mietzins gemindert, wenn die Mietsache einen Mangel aufweist, der ihre Tauglichkeit zum vertragsgemäßen Gebrauch aufhebt oder mindert. Ein derartiger Mangel ist gegeben, wenn der tatsächliche Zustand der Mietsache vom vertraglich vorausgesetzten Zustand abweicht.

Die Mietsache wich im vorgenannten Zeitraum vom vertraglich vorausgesetzten Zustand ab, da sie durch die Errichtung einer Tiefgarage und eines Neubaus auf dem Nachbargrundstück erheblichen Bauimmissionen ausgesetzt war. Auf die Mietsache einwirkende erhebliche Bauimmissionen stellen einen – selbstverständlichen – Mangel der Mietsache dar (vgl. BGH, Urt. v. 23. April 2008 – XII ZR 62/06, NJW 2008, 2497 Tz. 2, 23; Urt. v. 10. Februar 2010 – VIII ZR 343/08, NJW-RR 2010, 737 Tz. 30; Kammer, Beschl. v. 27. Februar 2014 – 67 S 476/13, ZMR 2014, 731 Tz. 7). Daran ändert der Umstand, dass die Mietsache zu Beginn des Mietverhältnisses noch nicht von Baumaßnahmen und den damit einhergehenden Immissionen betroffen war, nichts (vgl. BGH, a.a.O.; Kammer, a.a.O.). Denn die Mietvertragsparteien vereinbaren auch ohne ausdrückliche vertragliche Abrede konkludent, dass die (Wohnraum-)Mietsache dem üblichen Mindeststandard vergleichbarer Räume entsprechen, dem Mieter ein zeitgemäßes Wohnen ermöglichen (vgl. BGH, Urteil vom 26. Juli 2004 – VIII ZR 281/03, NJW 2004, 3174 Tz. 16, 20; Urt. v. 23. September 2009 –VIII ZR 300/08, NJW 2010, 133 Tz. 11; Urt. v. 10. Februar 2010 – VIII ZR 343/08, NJW-RR 2010, 737 Tz. 24; Kammer, a.a.O. Tz. 10) und von ihm ohne Gesundheitsschädigung bewohnbar sein muss (vgl. BayObLG, Beschl. v. 4. August 1999 – RE-Miet 6/98, NZM 1999, 899 Tz. 22).

Gemessen an diesen Grundsätzen entsprach die von der Klägerin gemietete Wohnung während der streitgegenständlichen Baumaßnahmen nicht dem konkludent vereinbarten Sollzustand, da im großstädtischen Kontext Baumaßnahmen der streitgegenständlichen Art zwar nicht unüblich sind, aber selbst dort – und auch in Berlin – die ganz überwiegende Mehrzahl der Mietwohnungen von entsprechenden Maßnahmen und den damit verbundenen erheblichen zusätzlichen Immissionen nicht betroffen ist (vgl. Kammer, a.a.O. Tz. 11).

Diesen üblichen Mindeststandard hat die Wohnung der Klägerin, die ab Oktober 2013 über nahezu zwei Jahre nicht nur wochentags, sondern zeitweise auch am Wochenende den Lärm-, Erschütterungs- und Staubimmissionen des unmittelbar angrenzenden Bauvorhabens sowie nicht unerheblichen baubedingten Zugangsbeschränkungen ausgesetzt war, weit unterschritten. Ob die dauerhaften Immissionen, die ausweislich des unstreitigen Klägervorbringens “tief im Körper” spürbar waren und am 5. Juni 2014 wegen der damit einhergehenden Vibrationen zum Sprung eines Schlafzimmerfensters in einer Nachbarwohnung und zu Rissbildungen in der Wohnung der Klägerin geführt haben, sogar dazu geeignet waren, wegen ihrer Dauer und Intensität auch gesundheitliche Beeinträchtigungen bei der Klägerin und den übrigen Mietern des Hauses hervorzurufen, bedurfte keiner abschließenden Entscheidung der Kammer, ebensowenig das zeitliche Ausmaß der zusätzlichen Beeinträchtigungen durch Ausfälle der Warmwasserversorgung. Denn im von der Kammer zu beurteilenden Zeitraum rechtfertigten bereits die erheblichen und dauerhaften Lärm-, Erschütterungs- und Staubimmissionen die von der Klägerin in Ansatz gebrachte Minderungsquote von geringfügig mehr als 20 %.

Es hätte den Parteien zwar freigestanden, einen vom Mindeststandard negativ abweichenden Substandard als Sollbeschaffenheit zu vereinbaren. Das setzt allerdings eine vom Vermieter darzutuende und zu beweisende Vereinbarung voraus, die zudem eindeutig gefasst sein muss (vgl. BGH, Urt. v. 20. Januar 1993 – VIII ZR 22/92, NJW-RR 1993, 522 (sub II 2 b); Urt. v. 10. Februar 2010 – VIII ZR 343/08, NJW-RR 2010, 737Tz. 30). An einer entsprechenden, noch dazu eindeutigen Vereinbarung fehlt es hier in jeder Hinsicht. Nichts anderes folgt daraus, dass sich zu Beginn des Mietverhältnisses neben der von der Klägerin innegehaltenen Mietsache eine Baulücke befunden hat, die nunmehr durch das streitgegenständliche Bauvorhaben geschlossen wurde (vgl. BGH, Urt. v. 29. April 2015 – VIII ZR 197/14, NJW 2015, 2177 Tz. 21, Kammer, a.a.O. Tz. 8).

Eine der Beklagten günstigere Beurteilung rechtfertigt auch nicht die von ihr herangezogenen Entscheidung des BGH vom 29. April 2015 (VIII ZR 197/14, NJW 2015, 2177), ausweislich derer ein zur Minderung gemäß § 536 Abs. 1 BGB führender Umfeldmangel grundsätzlich dann nicht vorliegen soll, wenn der Vermieter die streitgegenständlichem Immissionen als Grundstückseigentümer ohne eigene Abwehr- oder Entschädigungsmöglichkeit als unwesentlich oder ortsüblich hinnehmen muss (vgl. BGH, a.a.O. Tz. 35):

Die Entscheidung ist bereits nicht einschlägig, da sie eine dauerhafte Umfeldveränderung, nicht hingegen die von der Kammer zu beurteilende vorübergehende Veränderung der Immissionslast betrifft. Auch im Falle ihrer Einschlägigkeit folgt für die Beurteilung der hier streitgegenständlichen Gebrauchsbeeinträchtigungen nichts anderes, selbst wenn die Kammer die eingeschränkte tatbestandliche Feststellung des Amtsgerichts, die Beklagte habe vom Eigentümer des Nachbargrundstücks keine Entschädigung erhalten, zu deren Gunsten dahingehend auslegt, dass ihr eine solche weder zustand noch für sie die Möglichkeit bestand, die Baumaßnahmen abzuwehren:

Für eine – vom BGH in der herangezogenen Entscheidung vorgenommene – ergänzende Vertragsauslegung zu Gunsten des Vermieters ist hier bereits deshalb kein Raum, weil die Parteien eine konkludente Abrede zum von der Beklagten zu gewährenden Mindeststandard getroffen haben. Das Fehlen einer vertraglichen Regelungslücke schließt eine ergänzende Auslegung des Vertrages aber zwingend aus (st. Rspr., vgl. nur BGH, Urt. v. 3. Dezember 2014 – VIII ZR 370/13, NJW 2015, 1167 Tz. 24). Von der konkludent getroffenen Abrede der Mietvertragsparteien sind im Lichte der Auslegungsparameter der §§ 133, 157 BGB sämtliche gegenwärtigen und späteren Gebrauchsbeeinträchtigungen erfasst, unabhängig davon, ob der Vermieter die Gebrauchsbeeinträchtigung zu vertreten hat oder in der Lage ist, die Beeinträchtigung abzuwehren oder zumindest Rückgriff beim Emittenten zu nehmen.

Die von den Parteien getroffene Vereinbarung ist zwar nicht so weitgehend auszulegen, dass der Vermieter verpflichtet ist, den bei Vertragsschluss tatsächlich bestehenden Immissionsstandard aufrechtzuerhalten. Deshalb vermag eine spätere Zunahme der im Moment des Vertragsschlusses tatsächlich auf die Mietsache einwirkenden Immissionen allein einen Mangel der Mietsache noch nicht zu begründen (vgl. BGH, Urt. v. 29. April 2015 – VIII ZR 197/14, NJW 2015, 2177 Tz. 39). Erforderlich ist entweder eine damit einhergehende Überschreitung der üblicherweise auf vergleichbaren Mietsachen lastenden Immissionen oder eine Immissionslast, die unabhängig von ihrer Üblichkeit die Tauglichkeit der Wohnräume zum zeitgemäßen oder gesundheitlich unbedenklichen Wohnen nicht unerheblich beeinträchtigt. Diese zusätzlichen Voraussetzungen waren im streitgegenständlichen Zeitraum indes erfüllt, so dass ein für die Annahme eines Mangels erforderliches Abweichen der Ist- von der vertraglichen Sollbeschaffenheit vorlag.

Eine ergänzende Auslegung des Mietvertrages ist auch nicht ausnahmsweise zur Verwirklichung des ihm zu Grunde liegenden Regelungsplans geboten, da andernfalls eine angemessene und für beide Vertragsparteien interessengerechte Lösung nicht zu erzielen gewesen wäre (vgl. dazu BGH, Urt. v. 3. Dezember 2014 – VIII ZR 370/13, NJW 2015, 1167 Tz. 24). Zumindest bei vorübergehenden – und nicht dauerhaften – Beeinträchtigungen der Mietsache ist die unbeschränkte Zuweisung des Gewährleistungsrisikos an den Vermieter unabhängig von den Voraussetzungen des § 906 BGB weder unangemessen noch interessenwidrig, da ihm über die – zeitlich begrenzte – Minderung seines Mietzinsanspruchs hinaus eine weitere unbeschränkte Inanspruchnahme durch den Mieter nicht droht. Der Vermieter ist selbst bei Beeinträchtigungen der Mietsache durch Dritte, die er als Grundstückseigentümer ohne eigene Abwehr- oder Entschädigungsmöglichkeit als unwesentlich oder ortsüblich hinnehmen muss, wegen tatsächlicher oder zumindest wirtschaftlicher Unmöglichkeit der Mängelbeseitigung gemäß § 275 Abs. 1, Abs. 2 BGB nicht nur vor einem Mängelbeseitigungsbegehren des Mieters (vgl. BGH, Urt. v. 29. April 2015 – VIII ZR 197/14, NJW 2015, 2177 Tz. 42), sondern gleichzeitig auch vor der erfolgreichen Erhebung der Einrede des nichterfüllten Vertrages gemäß § 320 Abs. 1, Abs. 2 BGB geschützt (vgl. BGH, Beschl. v. 27. Oktober 2015 – VIII ZR 288/14, WuM 2016, 98 Tz. 15). Dass er während der – zeitlich absehbaren – Gebrauchsbeeinträchtigungen Vermögenseinbußen aufgrund seiner gemäß §536 Abs. 1 BGB geminderten Mieteinnahmen erleidet, ist zumindest in den Fällen, in denen die Minderung die wirtschaftliche Existenz des Vermieters nicht gefährdet, hinzunehmen. Sie sind weder unangemessen noch interessenwidrig, sondern alleiniger Ausfluss der vom Gesetzgeber getroffenen beidseitigen Risikozuweisung, die gemäß §§ 535-536a BGB nicht nur den Vermieter, sondern in Fällen der persönlichen Verhinderung gemäß § 537 Abs. 1 Satz 1 BGB umkehrt auch den Mieter trifft (vgl. BGH, Urt. v. 7. Oktober 2015 – VIII ZR 247/14, NJW 2015, 3780 Tz. 26; Ghassemi-Tabar, NJW 2015, 2849, 2850).

Die aus § 536 Abs. 1 BGB folgende Minderung des Mietzinses bliebe aber selbst dann unberührt, wenn die tatsächlichen Voraussetzungen für eine ergänzende Auslegung des Vertrages vorlägen. Die ergänzende Vertragsauslegung hat die Grundsätze der Privatautonomie und der Vertragstreue zu beachten. Sie darf deshalb nicht zu einer einer freien richterlichen Vertragsgestaltung ausufern (vgl. BGH, Urt. v. 22. April 1953 – II ZR 143/52, BGHZ 9, 273, 279; Ellenberger, in: Palandt, BGB, 75. Aufl. 2016, § 157 Rz. 8). Sie ist insbesondere dann ausgeschlossen, wenn verschiedene Gestaltungsmöglichkeiten zur Ausfüllung einer vertraglichen Regelungslücke in Betracht kommen, aber kein Anhaltspunkt dafür besteht, welche dieser Regelungen die Parteien getroffen hätten (st. Rspr., vgl. nur BGH, Urt. v. 6. April 2009 – II ZR 255/08, NJW 2009, 1962 Tz. 36). So liegt der Fall hier, bei dem unterschiedliche Möglichkeiten zur Schließung der – tatsächlich nicht bestehenden – Lücke bestanden hätten:

Die Vertragslücke wäre nicht nur durch eine von den Parteien vereinbarte sektorale Absenkung des vom Vermieter geschuldeten Sollzustandes während der Bauphase, sondern ebenso gut durch ein weiterhin den Vermieter uneingeschränkt oder zumindest zeitlich begrenzt treffendes Vergütungsrisiko unter gleichzeitigem Ausschluss der von ihm gemäß § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB grundsätzlich geschuldeten Mangelbeseitigungspflicht zu schließen gewesen. Die Parteien hätten auch vereinbaren können, dass die Mietsache während der Beeinträchtigungen zwar ihrem Soll-Zustand entspricht und der Mieter wegen der im Vergleich zum Mietvertragsschluss negativen Lage- und Immissionslastentwicklung zwar nicht gemäß §536 Abs. 1 BGB, jedoch aufgrund einer einvernehmlichen Absenkung der vertraglich geschuldeten Miete lediglich zur Zahlung eines verminderten Mietzinses verpflichtet ist. Welche der den Erfordernissen von Treu und Glauben sämtlich genügenden Varianten die Parteien gewählt hätten, ist ungewiss. Dementsprechend lässt sich ein hypothetischer Parteiwille, die Lücke in einer der klagenden Mieterin nachteiligen Weise auszufüllen, nicht ermitteln, erst Recht nicht vor dem Hintergrund, dass die partielle Verlagerung der Vergütungsgefahr auf den Mieter dem Prinzip der Äquivalenz von Leistung und Gegenleistung grundsätzlich zuwider läuft (vgl. dazu BGH, Urt. v. 23. April 2008 – XII ZR 62/06, NJW 2008, 2497 Tz. 21).

Die Gewährleistungsansprüche der Klägerin waren schließlich nicht gemäß § 536b BGB wegen vorsätzlicher Kenntnis oder grob fahrlässiger Unkenntnis des Mangels bei Vertragsschluss ausgeschlossen (vgl. Kammer, a.a.O. Tz. 13-15). Die Klägerin hat ihre Wohnung nicht in positiver Kenntnis der späteren Baulückenschließung angemietet. Sie hat bei der Anmietung der Wohnung auch nicht grob fahrlässig gehandelt, auch wenn sie sich bei Abschluss des Mietvertrags keine oder falsche Vorstellungen über die künftige Entwicklung ihres Wohnumfeldes gemacht hat. Das gilt unabhängig vom Zustand des Umfeldes zum Zeitpunkt des Mietvertragsschlusses (vgl. Kammer, a.a.O. Tz. 15), hier aber erst Recht angesichts der Besonderheit, dass die durch die streitgegenständliche Maßnahmen geschlossene Baulücke einer weiteren, ebenfalls begrünten Baulücke gegenüber lag; dieses Ensemble war geeignet, den Eindruck einer absichtsvollen – und dauerhaften – städtebaulichen Planung hervorzurufen. Die damit verbundene Fehleinschätzung der Klägerin mag fahrlässig gewesen sein; den von § 536b Satz 2 BGB vorausgesetzten Vorwurf der groben Fahrlässigkeit begründet sie aber auf keinen Fall.”