Hat ein Mieter grundsätzlich gegenüber seinem Vermieter einen Anspruch auf Erstattung von Kosten einer Ersatzvornahme betreffend die Beseitigung von Wasserschäden in seiner Wohnung?
Die Antwort des Amtsgerichts Saarbrücken (AG Saarbrücken – 3 C 490/15, Urteil vom 24.08.2016) lautet: Nein!
Zur Begründung führt das AG Saarbrücken in seiner vorgenannten Entscheidung unter II. wie folgt aus: “Der Beklagte hat gegen den Kläger keinen Anspruch auf Erstattung der Kosten der Ersatzvornahme betreffend die Beseitigung von Wasserschäden in seiner Wohnung.
Nach § 535 Abs. 1 BGB ist die Mängelbeseitigung Sache des Vermieters. Deshalb kann der Mieter grundsätzlich keinen Aufwendungsersatzanspruch geltend machen, wenn er den Mangel selbst beseitigt (grundlegend: BGH NJW 2008, 1216 = WuM 2008, 147 = NZM 2008, 279). Etwas anders gilt, (1) wenn sich die Parteien darauf einigen, dass der Mieter die Mängel gegen Kostenerstattung beseitigen soll, oder (2) wenn sich der Vermieter im Verzug mit der Mängelbeseitigung befindet (§ 536a Abs. 2 Nr. 1 BGB), oder (3) wenn die umgehende Beseitigung des Mangels zur Erhaltung oder Wiederherstellung des Bestands der Mietsache erforderlich ist (§ 536a Abs. 2 Nr. 2 BGB), oder (4) wenn durch die Mangelbeseitigung eine Wertsteigerung des Mietobjekts eingetreten ist (§ 812 BGB).
In den Fällen (2) und (3) besteht das Selbstbeseitigungsrecht nur für solche Reparaturmaßnahmen, die “nach vernünftiger wirtschaftlicher Betrachtungsweise nötig und zweckmäßig sind” (BGH NJW 2010, 2050 = WuM 2010, 348). Die Maßnahmen müssen also zur nachhaltigen Mangelbeseitigung geeignet sein.
Im Streitfall gab es keine Vereinbarung der Parteien, dass der Beklagte selbst tätig werden und dem Kläger die Kosten der Instandsetzung in Rechnung stellen durfte.
Eine umgehende Beseitigung des Mangels durch den Mieter war ebenfalls nach der Natur des Schadens nicht geboten. Die vom Kläger unmittelbar nach der Schadenmeldung ergriffenen Maßnahmen waren zunächst ausreichend.
Der Beklagte hat auch erst nach der Trocknung und der Erbringung einiger Teilleistungen durch die beauftragte Instandsetzungsfirma selbst Tätigkeiten übernommen.
Dass durch die Mangelbeseitigung eine Wertsteigerung des Objekts eingetreten ist, ist weder ersichtlich noch vorgetragen.
Auch nach § 536a II BGB besteht vorliegend kein Anspruch des Beklagten.
Kommt der Vermieter mit der Mängelbeseitigung nach Fristsetzung mit Ablehnungsandrohung in Verzug oder ist die umgehende Beseitigung des Mangels zur Erhaltung oder Wiederherstellung des Bestands der Mietsache erforderlich, kann der Mieter den Mangel selbst beseitigen und Ersatz der erforderlichen Aufwendungen verlangen (§ 536 a Abs. 2 BGB).
Ob Verzug vorliegt, richtet sich nach den allgemeinen Regeln des § 286 BGB, d. h., der Anspruch auf Mängelbeseitigung muss fällig sein, der Vermieter muss die Möglichkeit zur Mängelbeseitigung gehabt haben, der Mieter muss gemahnt haben und es muss ein Verschulden des Vermieters vorliegen (an der nicht rechtzeitigen Mängelbeseitigung, hier ist nicht die Mangelursache gemeint).
Das Selbstbeseitigungsrecht des Mieters setzt demnach voraus, dass sich der Vermieter mit der Mängelbeseitigung in Verzug befindet. Das ist vorliegend nicht festzustellen.
Insbesondere muss der Mieter nach dem Zugang der Mahnung eine angemessene Zeit zuwarten, um dem Vermieter Gelegenheit zur Mängelbeseitigung zu geben. Der Verzug tritt auch erst ein, wenn der Mangel nach Ablauf der Frist aus Gründen die der Vermieter zu vertreten hat (§ 286 Abs. 4 BGB), weiterhin besteht. Im Streitfall hat der Kläger unmittelbar nach der Mangelanzeige alles Erforderliche zur Instandsetzung veranlasst. Er hat die Versicherung informiert, er hat Gutachter beigezogen, eine Trocknung veranlasst und einen Reparaturauftrag erteilt.
Unstreitig wurde auf Basis dieses Auftrages auch – jedenfalls teilweise – in der Wohnung des Beklagten gearbeitet.
Dass der Beklagte dem Kläger angezeigt hat, dass die Arbeiten nicht abgeschlossen wurden, und warum ihm ein weiteres Tätigwerden der Fa. ### nicht zumutbar sei, ist nicht substantiiert vorgetragen. Ebenso wenig ist ersichtlich oder vorgetragen, dass dem Kläger überhaupt mitgeteilt wurde, welche Arbeiten noch vorzunehmen seien.
Von daher war der Beklagte zur Selbstvornahme nicht berechtigt; schon gar nicht soweit es Leistungen betrifft, die auch nach dem Auftragsumfang zur Schadenbeseitigung nicht geboten waren, so etwa die Neuverlegung von Elektroleitungen, oder die Erweiterung des ursprünglichen Fliesenspiegels.
Der Anspruch folgt auch nicht aus § 539 1 BGB.
Zu dem Begriff der Aufwendungen im Sinne des § 539 Abs. 1 BGB zählen solche Aufwendungen, die zumindest auch der Mietsache zugutekommen sollen, indem sie deren Nutzungsmöglichkeit erweitern, sie aber nicht grundlegend verändern. Hierzu gehören Maßnahmen zur Verbesserung des Vertragsgebrauchs wie Modernisierungsmaßnahmen, Umbaumaßnahmen, Anbauten, Ausbauten, etc. Die Verlegung von Fußböden, das Fliesen der Küchenwände usw. fallen hierunter.
Nach der Rechtsprechung des BGH ist § 539 Abs. 1 BGB indes nicht anwendbar, wenn der Mieter eine eigenmächtige Reparatur vornimmt, oder einen Mangel beseitigt, ohne dass die Voraussetzungen des § 536aAbs. 2 BGB vorliegen (BGH NJW 2008, 1216 = WuM 2008, 147 = NZM 2008, 279). Dieser Ansicht ist zuzustimmen, weil dem Vermieter bei der Beseitigung des Mangels der Vorrang zukommt. Diese gesetzliche Wertung darf nicht durch einen Rückgriff auf § 539 Abs. 1 BGB umgangen werden.”