Ist ein Mietspiegel, der die ortsübliche Vergleichsmiete nur für Wohnungen bis max. 160 m² wiedergibt, als Begründungsmittel für ein Mieterhöhungsverlangen bei einer Wohnung mit einer Wohnfläche von 161,70 m² geeignet?

Die Antwort des Amtsgerichts München (AG München – 416 C 27402/14, Urteil vom 11.11.2015) lautet: Nein!

Zur Begründung führt das AG München in seiner vorgenannten Entscheidung unter 1. wie folgt aus: “Die Klage war unzulässig und daher abzuweisen.

Die Mieterhöhungsverlangen vom 30.6.2014 und 27.8.2015 sind formell unwirksam, sodass die Überlegungsfrist gem. § 558 b Abs. 2 BGB noch nicht zu laufen begonnen hat und daher eine besondere Sachentscheidungsvoraussetzung für die erhobene Zustimmungsklage fehlte.

1.

Das Mieterhöhungsverlangen vom 30.6.2014 war fehlerhaft mit dem Mietspiegel für ### begründet worden. Dieser war aufgrund der Wohnfläche der streitgegenständlichen Wohnung in sachlicher Hinsicht nicht anwendbar.

Die streitige Wohnfläche wurde von der Sachverständigen ### mit Gutachten vom 17.6.2015 auf 161,70 m² berechnet. Trotz der Einwendungen der Beklagtenseite gegen die vorgenommene Wohnflächenberechnung hat das Gericht – insbesondere aufgrund des Ergänzungsgutachtens der Sachverständigen ### vom 31.8.2015 – keine Zweifel an der Richtigkeit der Wohnflächenberechnung. Die Sachverständige setzte sich eingehend mit den Einwänden der Beklagten – insbesondere unter Anfertigung einer Skizze – auseinander und kommt in ihrem Ergänzungsgutachten für das Gericht schlüssig trotzdem zu keinem anderen Ergebnis. Dem Antrag der Beklagtenseite auf Nachmessen der bereits vorgenommenen Messung war daher nicht nachzugehen. Der Entscheidung war mithin die von der Sachverständigen berechnete Wohnfläche der streitgegenständlichen Wohnung von 161,70 m² zugrunde zu legen. Der auf das Mieterhöhungsverlangen zeitlich anzuwendende Mietspiegel für ### 2015 war damit sachlich nicht anwendbar (er gibt die ortsübliche Vergleichsmiete nur für Wohnungen bis max. 160 qm wieder) und daher als Begründungsmittel für das Mieterhöhungsverlangen von vornherein ungeeignet (gleiches gilt für den Mietspiegel 2013). Dies war für die Kläger, die aufgrund des ihnen vorliegenden Privatgutachtens vom 6.10.2013 (Anlage K 3) selbst von einer Wohnfläche von über 160 m² ausgingen, auch von vornherein erkennbar.

Mangels ordnungsgemäßer Begründung im Sinne von § 558 a BGB ist dieses Mieterhöhungsverlangen daher formell unwirksam.”