Hat eine Wohngemeinschaft gegenüber ihrem Vermieter einen Anspruch auf Zustimmung zur Entlassung eines ausscheidenden Mitglieds und Aufnahme eines neuen Mitglieds in die Wohngemeinschaft, wenn der Vermieter im Mietvertrag mit einer Wohngemeinschaft ein Wechselrecht der Mitglieder der Wohngemeinschaft nicht ausdrücklich ausgeschlossen hat?
Die Antwort des Landgerichts Berlin (LG Berlin – 65 S 314/15, Urteil vom 23.03.2016) lautet: Ja!
Zur Begründung führt das LG Berlin in seiner vorgenannten Entscheidung unter 2. wie folgt aus: “Der geltend gemachte Anspruch der Kläger auf Auswechselung der Mietparteien ergibt sich daraus, dass vorliegend die Vermietung an eine Wohngemeinschaft erfolgte.
Aus den unstreitigen Umständen des Vertragsschlusses kann hier mit der erforderlichen Sicherheit darauf geschlossen werden, dass der Beklagte wusste, dass die Kläger, anders als das Vertragsrubrum, in welchem die hiesigen Kläger als Mieter jeweils namentlich benannt sind, dies nahe legen könnte, nicht als Einzelmieter auftreten, sondern als Gemeinschaft von Menschen die sich zusammen geschlossen haben, um im Rahmen einer Haushalts- und Wirtschafts-, nicht aber eheähnlichen Lebensgemeinschaft innerhalb einer Wohnung zu leben (vgl. Scholz in Harz/Kääb/Riecke/Schmid, Miet- und Wohnungseigentumsrecht, 2. Aufl., 2008, S. 183 Rn. 286; Horst, Vertragsgestaltung bei Vermietung an Wohngemeinschaften in MDR 1999, 266).
Zwischen den Mietern bestanden bei der Anmietung keine familiären Bindungen, was für den Beklagten erkennbar war. Zudem war – wie die unstreitige Entwicklung des Zustandekommens des Mietvertrages aus der vorherigen Hausbesetzungssituation belegt – dem Beklagten als Geschäftsführer der seinerzeitigen Vermieterin bekannt, dass die Mieter zuvor im Rahmen der Hausbesetzung das gemeinsame Wohnen im Objekt praktiziert haben. Dies fand seine Fortsetzung in dem Fördervertrag, in welchem unstreitig die vermieterseitige Pflicht enthalten ist, die konkrete Wohnung an die konkret benannten Kläger nach Abschluss der Modernisierung zu vermieten. Das Verhalten seitens des Bezirksamts kann nicht anders bewertet werden, als die Schaffung einer Vertragssituation, zur Fortführung der gemeinsamen Wohnform im (modernisierten) Objekt, was dem Beklagten zumindest erkennbar war.
Dass in den seinerzeitigen modernisierungsbegleitenden Verhandlungen zwischen den Mietvertragsparteien und dem Bezirksamt …………. von Berlin über ein Verfahren betreffend den Austausch von Mietern gesprochen wurde, ist unbestritten geblieben. Mithin wusste der Beklagte auch aus diesen Verhandlungen von dem beabsichtigten gemeinsamen Wohnen als Gemeinschaft und dem Interesse an einem Mieteraustausch. Dass es tatsächlich nicht zum Abschluss der als “Ordnungsmaßnahmenvertrag” bezeichneten Vereinbarung gekommen ist, weil der Beklagte als Geschäftsführer der Vorvermieterin mit dem darin vorgesehenen Verfahren zum Mieterwechsel über einen zu gründenden Verein nicht einverstanden war, ändert an seiner Kenntnis von dem geplanten gemeinsamen Wohnen der Mieter als Wohn- und Wirtschaftsgemeinschaft und mithin als einer auf Mitgliederfluktuation angelegten (vgl. Horst, aaO) Wohngemeinschaft nichts. Der Beklagte hat ferner vor dem Vertragsschluss Auskünfte über die Kläger eingeholt und erhalten, aus denen sowohl der Familienstand als auch die persönlichen und wirtschaftlichen Verhältnisse ersichtlich waren. Für den Beklagten als seinerzeitigem Geschäftsführer der Vorvermieterin war aufgrund dieser konkreten persönlichen Verhältnisse der Kläger zu 1) bis 3) sowie des aus den vorstehend genannten Gründen bekannten Wohnprojektes kein Anhaltspunkt dafür gegeben, dass es sich bei der Wohnnutzung um eine auf dauerhaftes Zusammenleben beruhende Lebensbeziehung handele, wie dies bei Familienangehörigen oder nichtehelichen Lebenspartnern der Fall ist (vgl. hierzu BGH Urteil vom 4.3.2015 – VIII ZR 166/14), sondern vielmehr um eine Gemeinschaft, die lebensphasenabhängig begründet und beendet wird.
In rechtlicher Hinsicht wird ein solcher Zusammenschluss mehrerer Personen zu einer Wohngemeinschaft bei Bezeichnung der einzelnen Gemeinschaftsmitglieder im Vertragsrubrum als BGB- Innengesellschaft angesehen (vgl. KG Beschluss v. 30.03.1992 – 2 W 1331/92).
Nach wohl überwiegender Ansicht, der die Kammer- auch für das hiesige Verfahren – folgt, besteht bei Mietereigenschaft aller Mitglieder ein Anspruch der Wohngemeinschaft gegen den Vermieter, einer Auswechselung von Mietern zuzustimmen, d. h. der Entlassung eines ausscheidenden Mitglieds und der Aufnahme eines neuen Mitglieds (vgl. Horst, a.a.O., 270; Sternel, Mietrecht aktuell, 4. Aufl., S. 110 f.; Scholz, a.a.O., S. 183 Rn. 291, m.w.N.; LG Karlsruhe Urteil v. 10.05.1991 – 9 S 588/90; Urteil v. 14.08.1992 – 9 S 102/92; LG Göttingen Urteil v. 11.11.1992 – 5 S 123/92).
Zur Begründung wird ausgeführt, dass dem Vermieter bei Vermietung an eine Wohngemeinschaft – wie hier – von Anfang an klar sein muss, dass die Gemeinschaft aufgrund möglicher Wohnsitzwechsel oder aus anderen Gründen nicht auf Dauer angelegt ist. Bundesverfassungsgericht und Bundesgerichtshof (vgl. BVerfG Kammerbeschluss v. 28.01.1993 – 1 BvR 1750/92 Rn. 8ff.; BGH Urteil v. 15.07.2009 – VIII ZR 307/08, inGrundeigentum 2009, 1309 f.) sind dieser Wertung gefolgt. Die Zivilkammer 61 (im Folgenden: ZK 61) des Landgerichts Berlin hat ihre abweichende Rechtsauffassung 1994 maßgeblich darauf gestützt, dass einem Anspruch auf Zustimmung des Vermieters zum Austausch der Mieter auch bei einer Vermietung an eine Wohngemeinschaft die Vertragsfreiheit entgegen stünde; das Recht des Vermieters, sich seinen Vertragspartner auszusuchen, würde in verfassungsrechtlich unzulässiger Weise beschränkt. Diese Auffassung – die im hiesigen Rechtstreit auch vom Beklagten vertreten wird – ist überholt, denn das Bundesverfassungsgericht hat die – auch von der ZK 61 zitierte – gegenteilige Auffassung des LG Karlsruhe ausdrücklich gebilligt (vgl. LG Berlin Beschluss v. 18.08.1994 – 61 S 372/93; BVerfG – Kammerbeschluss v. 05.09.1991 – 1 BvR 1046/91; Kammerbeschluss v. 28.01.1993 – 1 BvR 1750/92). Soweit der Beklagte geltend macht, die Rechtsprechung betreffe völlig andere Konstellationen, übersieht er, dass entscheidend ist, ob sich aus den Umständen des Vertragsschlusses ergibt, dass Vertragspartner des Vermieters eine Wohngemeinschaft ist. Ist das so, so muss er sich an einem “Wechselrecht” der Mitglieder der Gemeinschaft festhalten lassen, wenn er ein solche nicht ausdrücklich im Vertrag ausgeschlossen hat (vgl. Scholz a.a.O., m.w.N.). Anders als der Beklagte meint, kommt es daher in diesem Zusammenhang auch nicht darauf an, ob es sich um eine studentische Wohngemeinschaft oder einen entsprechenden Zusammenschluss von Menschen im Rahmen einer Haushalts- und Wirtschaftsgemeinschaft handelt, ohne dass diese eine auf Dauer angelegte Lebensgemeinschaft bilden und dabei anderen Tätigkeiten nachgehen oder Berufe ausüben. Dies rechtfertigt weder bezogen auf die antizipierte Zustimmung des Vermieters noch die daran anknüpfenden Rechtsfolgen eine abweichende Behandlung.
Wie ausgeführt, war dem Beklagten hier gerade im Hinblick auf die vorvertraglichen Verhandlungen über den sog. “Ordnungsmaßnahmenvertrag” bewusst, dass hier ein Wechsel der Mieter schon vor Vertragsschluss mieterseitig vorausgesehen und mithin auch beabsichtigt war. Zwar ist der Ordnungsmaßnahmenvertrag nicht zustande gekommen; dies berührt jedoch nur den Modus des Mieterwechsels über einen Verein; ein vertraglicher Ausschluss eines solchen Wechsels ist nicht erfolgt.
Da dieser Rechtsprechung der Kammer ein antizipiertes Einverständnis des Vermieters mit dem künftigen Wechsel der Mieter zugrunde liegt, bedarf es, anders als die Kläger meinen, nicht der (bereits konkludent erteilten) Zustimmung, sondern “nur” einer Anzeige an den Vermieter, um diesem zu ermöglichen – in entsprechender Anwendung der gesetzlichen Regelung zur Untervermietung, § 553 Abs. 1 S. 2 BGB – zu widersprechen, wenn ein wichtiger Grund in der Person des neuen Mieters vorliegt.
Das Amtsgericht hat im Ergebnis frei von Rechtsfehlern vorliegend einen solchen wichtigen Grund bejaht.
Obgleich im zweiten Rechtszug veränderte Umstände bei beiden potentiellen neuen Mieterinnen vorgetragen sind, die gemäß § 531 Abs. 2 Nr. 3 ZPO zuzulassen sind, weil die maßgeblichen wirtschaftlichen Verhältnisse von Frau …. und Frau ….. sich nach dem Schluss der mündlichen Verhandlung erster Instanz verändert haben und dies im Hinblick auf den maßgeblichen Eintrittszeitpunkt zum Zeitpunkt der letzten mündlichen Verhandlung auch zu berücksichtigen ist, fehlt nach wie vor für Frau ….. die nötige Solvenz.
Zutreffend hat das Amtsgericht ausgeführt, dass die Solvenz der aufzunehmenden Mieter nicht im Hinblick auf die Gesamtschuld mit den zwei noch verbleibenden Mietern dahinstehen kann. Der Beklagte hat unbestritten vorgetragen, dass die Kläger bereits 2010 mitgeteilt hatten, dass die verbleibenden Mieter aufgrund ihrer Einkommens- und Vermögensverhältnisse nicht in der Lage sind, die Miete vollständig zu tragen. Die Kläger haben im Verlaufe des Rechtsstreits auch nicht behauptet, dass sich an dieser wirtschaftlichen Situation der verbleibenden Kläger zu 2. und 4. etwas geändert hätte.
Der Klägervortrag, dass sich die Kläger gemeinsam mit den übrigen Bewohnern des Objekts als Solidargemeinschaft verstehen, wobei die Höhe, in welcher der einzelne Mieter die Miete in den “gemeinsamen Topf” zu zahlen habe, von verschiedenen Umständen abhänge, ist zu wenig konkret, als dass sich der Beklagte auf eine solche pauschale Behauptung im Rahmen der Bonitätsprüfung einstellen könnte. Auch der Umstand, dass bei Vertragsabschluss 2006 keine entsprechende Prüfung erfolgt sei, wie die Kläger vortragen, ist angesichts der unstreitig im Fördervertrag enthaltenen Pflicht der Vorvermieterin zur Aufnahme der Kläger in den Mietvertrag nachvollziehbar, bedeutet aber nicht, dass für die nunmehrigen Interessen des Vermieters die Bonität ohne Belang wäre.
Zwar trifft es zu, wie die Berufung meint, dass § 553 BGB hier nicht unmittelbar anwendbar ist. Jedoch kann bei Heranziehung des in § 553 Abs. 1 S. 2 BGB enthaltenen Rechtsgedankens, dass bei Vorliegen eines wichtigen Grundes in der Person des Dritten die Gebrauchsüberlassung an diese Person nicht zumutbar ist, im Wege des “erst- Recht-Schlusses” hier nicht ohne eine Bonitätsprüfung beim potentiellen Mieter ein Eintrittsrecht für diesen angenommen werden. Dies folgt daraus, dass dem Vermieter im Rahmen von § 553Abs. 1 S. 2 BGB selbst für den Fall der Untermiete, bei der keine unmitttelbare Vertragsbeziehung zwischen Vermieter und Drittem besteht, über den unbestimmten Rechtsbegriff des “wichtigen Grundes” die Rechtsmacht zur Verhinderung der Gebrauchsüberlassung vom Gesetz eingeräumt wird. Im Falle des Austausches des Vertragspartners muss dies im Hinblick auf eine sich für den Vermieter dadurch möglicherweise verändernde Solvenzsituation erst Recht gelten. Da bei einem Mieterwechsel das Vertragsverhältnis zum Vermieter unmittelbar betroffen ist, ist kein Grund ersichtlich, warum der Vermieter einen angebotenen neuen Mieter als Vertragspartner ohne Bonitätsprüfung akzeptieren sollte. Für eine so weitreichende, vom gesetzlichen Leitbild interessenwidrig abweichende Einigung im Rahmen des Vertragsschlusses gibt es keinen Anhalt. Eine Rechtsgrundlage für die Auffassung der Berufung, dass – wie zu Beginn des Mietverhältnisses – auch bei einem Mieterwechsel eine Bonitätsprüfung zu unterbleiben habe, lässt sich dem Mietvertrag nicht entnehmen und ist auch sonst nicht ersichtlich. Dass Entsprechendes im Fördervertrag vereinbart worden wäre, wird schon nicht behauptet.
Für die Kammer ist mithin nicht zweifelhaft, dass die Bonität des potenziellen neuen Mieters einen wichtigen Grund in diesem Sinne darstellt. Gerade wenn es – wie hier – um den Austausch von zwei bislang unstreitig solventen Mietern gegen neue Mieter geht, kommt es für den Vermieter ganz maßgeblich auf deren finanzielle Leistungsfähigkeit an.
Daran fehlt es hier jedenfalls bezogen auf Frau …. .
In der Berufung wird nunmehr vorgetragen, Frau …. habe sich am 16.10.2015 mit einem Kleinunternehmen selbständig gemacht und erhalte neben ihren Einkünften ergänzend Leistungen nach dem SGB II.
Auf der Grundlage mutmaßlicher Einkünfte – vom Jobcenter geschätzt auf 424,17 Euro monatlich – leistet das JobCenter monatlich 469,66 Euro. Ihr verbleibe daher nach Abzug des rechnerischen Anteils an der Miete in Höhe von 329,98 Euro ein Gesamtbetrag von 563,85 Euro, was für ihre Lebensführung ausreiche.
Diese Angaben reichen nicht aus, die Einkommenssituation der Frau ….. – auch für die nähere Zukunft – hinreichend darzustellen, um eine Prognose ihrer Einkommenssituation wenigstens annähernd vornehmen zu können.
Es wird auf jede konkrete Angabe zu der aufgenommenen selbständigen Tätigkeit der Frau …. verzichtet. Soweit das JobCenter den vorläufig, bis zum 31.3.2016 befristet bewilligten Leistungen mutmaßliche Einkünfte der Frau …. zugrunde gelegt hat, fehlt es gegenüber dem Beklagten und der Kammer an jedem Vortrag zu den entsprechenden Angaben gegenüber dem JobCenter.
Auch sonst tragen die Kläger weder Daten vor noch legen sie geeignete Unterlagen dar, denen sich wenigstens Anhaltspunkte für die zu treffende Prognose der Einkommenssituation bzw. -entwicklung entnehmen ließen.
Die isolierte Mitteilung im Schriftsatz vom 18.1.2016 darüber, dass Frau …. im November 2015 Rechnungen in Höhe von 614,50 Euro und im Dezember 2015 in Höhe von 1079,50 Euro gestellt habe, die bestritten sind, belegen schon nicht den dabei erzielten unternehmerischen Gewinn, der allein die Einkommenssituation der Frau …. beeinflussen würde. Der angebotenen Beweiserhebung über die vorstehend genannten Rechnungen der Monate November und Dezember 2015 bedarf es nicht, weil dies für sich genommen nicht geeignet ist, Aufschluss über die allein maßgebliche Einkommenssituation und -entwicklung der Frau …. zu geben.
Selbstverständlich steht es Frau ….. völlig frei, ihre berufliche Tätigkeit nach ihren Wünschen – auch bezogen auf den Zeitpunkt der Aufnahme einer selbständigen Tätigkeit – zu gestalten. Dies führt aber nicht dazu, dass der beklagte Vermieter sich ohne jegliche Angaben zu Art und zu erwartenden Einnahmen einer in seiner Konzeption nicht im Ansatz dargelegten Tätigkeit schlicht auf das Gelingen der Vorstellungen der Frau …. vertrauen muss.
Auf die Einkommens- und Vermögenssituation der Frau …. kommt es mithin nicht ( mehr ) an.
Dies deshalb, weil nachdem aufgrund der unzureichend dargelegten Einkommenssituation der Frau ….. für diese keine Prognose in Bezug auf die künftige Bonität getroffen werden kann; ein Anspruch auf Vertragseintritt für sie nicht besteht.
Aufgrund dessen kann aber – selbst wenn zugunsten der Kläger unterstellt würde, dass bezogen auf die Frau …. von einer ausreichenden Solvenz auszugehen ist – die Kammer den beantragten Mieterwechsel nicht titulieren.
Gemäß § 308 Abs. 1 S. 1 ZPO ist das Gericht nicht befugt, einer Partei etwas zuzusprechen, was nicht beantragt ist. Die Antragsbindung besteht sowohl in qualitativer als auch in quantitativer Hinsicht, was bedeutet, dass das Gerichts nichts anderes zusprechend darf als begehrt ist. (Vollkommer in: Zöller, ZPO-Komm., 31. Aufl. 2016, zu § 308 Rn 2).
Beantragt ist die Verurteilung des Beklagten einem Ausscheiden der zwei Kläger zu 1. und 3. un- ter gleichzeitigem Eintritt der zwei potentiellen Mieterinnen, Frau …. und Frau …. , in den Vertrag zuzustimmen. Der Antrag war von vornherein unklar.
Nachdem – wie ausgeführt – eine der beiden potentiellen Mieterinnen – Frau ….. – mangels dargelegter Solvenz nicht in den Vertrag eintreten kann, lässt sich – anhand des gestellten Klageantrages – nicht feststellen, an wessen Stelle Frau …. – bei weiterhin unterstellter Solvenz – in den Mietvertrag eintreten soll, ob für den Kläger zu 1. oder zu 3.. Die Auswahl, welche der beiden Frauen für welchen Kläger eintreten soll, kann nicht die Kammer treffen. Dies ist vielmehr eine Auswahlentscheidung, die im Rahmen der Dispositionsmaxime nur die Kläger treffen können.
Die Vorsitzende hat im Rahmen der ausführlichen Erörterung der Sach- und Rechtslage im Berufungstermin den Klägervertreter auf die Unzulänglichkeit der Antrages insoweit hingewiesen. Eine Klarstellung des Antrags diesbezüglich ist unterblieben, weshalb die Berufung zurückzuweisen war.
Da mithin ein Anspruch auf Zustimmung zum Mieterwechsel nicht zuerkannt werden kann, kommt es nicht (mehr) darauf an, ob aufgrund einer durch die vermieterseitig ausgesprochenen Kündigungen eingetretenen Vertragsbeendigung ein solcher Zustimmungsanspruch ebenfalls entfallen könnte.”