Erfasst die Heilungswirkung des § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB auch solche ordentlichen Kündigungen, die sich auf denselben Sachverhalt stützen, der die fristlose Kündigung begründete?

Die Antwort des Amtsgerichts Tempelhof-Kreuzberg (AG Tempelhof-Kreuzberg – 10 C 326/14, Urteil vom 01.07.2015) lautet: Ja!

Zur Begründung führt das AG Tempelhof-Kreuzberg in seiner vorgenannten Entscheidung wie folgt aus: “Die zulässige Klage ist nicht begründet.

Die fristlose Kündigung der Klägerin vom 08.09.2014 ist gemäß § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB unwirksam geworden, da die Beklagten die rückständigen Mieten noch vor Rechtshängigkeit dieses Verfahrens an die Klägerin geleistet hat.

Die gleichzeitig ausgesprochene ordentliche Kündigung gemäß § 573 BGB wegen Zahlungsverzuges, welche die Klägerin zugleich mit der fristlosen Kündigung erklärt hat, hat das Mietverhältnis nicht beendet. Durch die Zahlung des Rückstandes durch die Beklagten ist auch die ordentliche Kündigung vom 08.09.2014 unwirksam geworden. Die Heilungswirkung von § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB erfasst nach Auffassung des Gerichts auch solche ordentlichen Kündigungen nach § 573 BGB, welche auf den selben Sachverhalt gestützt werden, der die nach § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB geheilte fristlose Kündigung begründete.

Die Rechtssprechung des Bundesgerichtshofes (BGH NZM 2005, Seite 334), die insbesondere aus dem Wortlaut und dem Sinn und Zweck des § 569 BGB ableitet, dass trotz Erlöschens der Kündigungswirkung des § 543 BGB ein Fortwirken der fristgemäßen Kündigung nach § 573 BGB anzunehmen sei, ist nicht zu folgen.

Dem Wortlaut des § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB ist eine Begrenzung auf die fristlose Kündigung nicht zu entnehmen. Zwar findet sich die Regelung des § 569 BGB im Regelungszusammenhang mit der fristlosen Kündigung, doch ist im Wortlaut “die Kündigung” in Bezug genommen, so dass sich die Formulierung gerade nicht ausschließlich auf eine fristlose Kündigung bezieht. Soweit der Bundesgerichtshof damit argumentiert, “die Kündigung” gemäß § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB beziehe sich auf § 543 BGB liegt hierin kein Wortlaut-, sondern ein systematisches Argument. Nach dem Wortlaut ist “die Kündigung” im Sinne von § 569Abs. 3 Nr. 2 BGB vielmehr die gesamte Erklärung des Vermieters, insbesondere wenn der Kündigungsgrund in ein und demselben Zahlungsrückstand besteht und dieser lediglich durch Hinzufügung einer zweiten Kündigungsüberschrift (nämlich § 573 BGB neben § 543 BGB) sozusagen verdoppelt werden soll. Der Zahlungsausgleich innerhalb der Schonfrist macht daher entsprechend dem Wortlaut des § 569 BGB “die Kündigung” und zwar in ihrem gesamten Erklärungsinhalt bestehend aus der fristlosen Kündigung (§ 543BGB) und der daneben erklärten fristgemäßen Kündigung (§ 573 BGB) unwirksam.

Soweit der Bundesgerichtshof historisch damit argumentiert, der Gesetzgeber habe trotz zwischenzeitlicher Änderungsmöglichkeit im Mietrechtsreformgesetz vom 19.06.2001 davon abgesehen, die Regelung von §569 Abs. 3 BGB ausdrücklich auch auf die ordentliche Kündigung zu erstrecken, wird nicht berücksichtigt, dass das Gesetz den Zahlungsverzug als ordentlichen Kündigungsgrund nicht ausdrücklich benennt. Daher erscheint es wenig konsequent, wenn das Gesetz, das keine Voraussetzungen für eine ordentliche Kündigung aufgrund von Zahlungsverzügen regelt, gleichwohl Einschränkungen vorsähe (vgl. Häublein in Münchener Kommentar BGB 6. Aufl. 212 Rd.Nr. 60 zu § 573 BGB).

Auch bei einer systematischen Betrachtung kann die Rechtsauffassung des

Bundesgerichtshofs nicht überzeugen. Es entspricht herrschender Meinung und auch dem Verständnis des Bundesgerichtshofs, dass die Kündigungstatbestände der fristlosen Kündigung denjenigen der fristgemäßen derart parallel gebildet sind, dass selbst eine Umdeutung der einen in die andere Kündigungsform möglich ist (BGH NJW 1981, 976 f). Dabei stellt die ordentliche Kündigung gemäß § 573 BGB den weiteren Tatbestand dar, die fristlose Kündigung gemäß §§ 543, 569 BGB dagegen die Spezialnorm. Der Bundesgerichtshof erkennt jedoch an, dass die Regelung der fristgemäßen Kündigung: eine schuldhafte und nicht unerhebliche Pflichtverletzung des Mieters, die nach allgemeiner Ansicht auch bei ausbleibenden Mietzahlungen bejaht werden kann – ein Teil desselben Regelungszusammenhangs betrifft. Danach erschließt sich nicht, warum eine systematische Begrenzung vorliegen soll, obwohl der Wortlaut keine Einschränkung begründet.

In der Literatur wird weiter zu Recht darauf hingewiesen, dass nicht anzunehmen sei, der Gesetzgeber habe mit dem Erlass des I. WKSchG, auf dessen Regelung § 573 BGB beruhe die Voraussetzung für die Ausschaltung eines der wesentlichsten Schutzrechte des Mieters habe schaffen wollen. Durch das I. WKSchG habe der Schutz des Mieters nämlich nicht gemindert, sondern verstärkt werden sollen (Blank in Schmidt-Futterer Mietrecht 11. Auflage 2013 Rd.-Ziffer 65 zu § 569 BGB – Franke ZMR 1992 Seite 81 ff). Nicht überzeugend ist auch die Argumentation des Bundesgerichtshofs, wonach die Gefahr der Obdachlosigkeit im Falle einer fristgemäßen Kündigung weniger gegeben sei, als im Falle einer fristlosen Kündigung, wo die Schonfristzahlung der Vermeidung von Obdachlosigkeit dienen soll.

In der Regel stellt die fristgemäße Kündigung für die meisten Mieter eine ebenso starke Bedrohung dar, wie eine fristlose Kündigung. Dies zeigt schon ein Vergleich, der – auch bei der fristlosen Kündigung anwendbaren – Vorschrift des § 721 ZPO mit den Fristen der ordentlichen Kündigung nach § 573 c BGB. Nach § 721 Abs. 5 ZPO kann vom Gericht eine Räumungsfrist von bis zu einem Jahr gewährt werden. Die ordentlichen Kündigungsfristen führen hingegen in der Regel nur zu einer Frist bis zur Beendigung von höchstens 9 Monaten. Hinzu kommt die im gerichtlichen Verfahren verstreichende Zeit. In der Mehrzahl der Fälle ist bis zum Zeitpunkt einer rechtskräftigen Entscheidung der Räumungstermin sowohl bei einer fristlosen wie auch zugleich erklärten fristgemäßen Kündigung verstrichen.

Keineswegs führt, wie der Bundesgerichtshof meint, das Verschuldenserfordernis des § 573 BGB zu einer Einschränkung, welche ein ausreichendes Korrektiv bedeutet (so auch Blank in Schmidt-Futterer Mietrecht a. a. o.). Gerade die neuere Linie des Bundesgerichtshofs, wonach die Schonfristzahlung das Verschulden des Mieters im Rahmen von § 573 BGB in einem milderen Licht erscheinen lassen könne, zeigt dies deutlich. Die Beleuchtungstheorie lässt als Korrektiv jede Kontur und Greifbarkeit vermissen. So hat das Landgericht Bonn in einer Entscheidung vom 06.11.2014 (Grundeigentum 2015, Seite 383) die Ausnahme zur Regel gemacht und bei einer Zahlung der Mietrückstände durch den Mieter die Kündigungswirkung in der Regel entfallen lassen. Auch rechtspolitisch führt die Rechtssprechung des Bundesgerichtshofs zu Ergebnissen, die weder im Interesse der Mieter noch der Vermieter gewollt sein können. Insbesondere dürften öffentliche Leistungsträger ihre Praxis ändern, wenn durch die Schonfristzahlung der Wohnungsverlust nicht vermieden werden kann.”

Ist ein Mieter verpflichtet, im Zusammenhang mit zu duldenden Modernisierungsmaßnahmen dem Vermieter zu angemessener Tageszeit Zutritt zu seiner Mietwohnung zu gewähren?

Die Antwort des Amtsgerichts Frankfurt am Main (AG Frankfurt a. M.  – 33 C 4224/15, Urteil vom 29.03.2016) lautet: Ja!

Zur Begründung führt das AG Frankfurt a. M.  in seiner vorgenannten Entscheidung wie folgt aus: “Die Kostenentscheidung beruht auf § 91 Abs. 1 ZPO. Die Voraussetzungen des § 93 ZPO liegen nicht vor. Denn die Beklagte hat durch ihr Verhalten Veranlassung zur Klageerhebung gegeben. Veranlassung zur Klageerhebung hat die Beklagtenseite gegeben, wenn ihr Verhalten vor Prozessbeginn ohne Rücksicht auf Verschulden gegenüber der Klägerseite so war, dass diese annehmen musste, sie werde ohne Klage nicht zu ihrem Recht kommen (Zöller-Herget, ZPO, 31. Aufl., § 93 Rn. 3 m.w.N.). Diese Voraussetzungen liegen vor. Die Beklagte hat trotz mehrfacher Aufforderung keinen Zutritt zu ihrer Wohnung gewährt, obwohl sie dazu verpflichtet gewesen wäre (§§ 555d, Abs. 1, 555b Nr. 4, 5 BGB; §§ 555d, Abs. 1, 555b Nr. 6 BGB i.V.m. § 13 Abs. 5 HBO). Auf die Erkrankung der Beklagten kommt es nicht an. Bei der Zutrittsgewährung geht es nicht uni eine rechtsgeschäftliche Erklärung, sondern um die Kundgebung eines tatsächlichen Willens. Überdies hat das Betreuungsgericht ohnehin keine Veranlassung gesehen, bei der Betreuerbestellung einen Einwilligungsvorbehalt (§ 1903 BGB) anzuordnen. Letztlich kommt es – wie oben bereits ausgeführt – auf ein Verschulden der Beklagten nicht an. Entscheidend ist allein, dass die Klägerin ohne Klage nicht zu ihrem Recht gekommen wäre. Eine vorgerichtliche Benachrichtigung der Betreuerin hätte an der Notwendigkeit der Klageerhebung nichts geändert. Aus der Betreuungsakte, deren Beiziehung die Beklagte beantragt hat, ergibt sich nämlich, dass die Beklagte auch ihrer Betreuerin die Wohnungstüre nicht öffnet (Schreiben der Betreuerin vom 26.02.2016 an das Betreuungsgericht; Bl. 309 f. der Betreuungsakte 48 XVII GEG 1943/13). Der Klägerin ist nach alledem kein Vorwurf zu machen. Sie hat vielmehr – im Gegensatz zu den Bevollmächtigten der Beklagten – alles dafür getan, die Kosten für die Beklagte möglichst gering zu halten (keine Beauftragung eines Rechtsanwaltes; plausible und nicht überzogene Angabe zum Streitwert).
Im Übrigen wird von der Abfassung eines Tatbestandes und von Entscheidungsgründen abgesehen, §§ 313a Abs. 1 S. 1; 313b Abs. 1 ZPO abgesehen.”

Wird durch Rauchen in einer Mietwohnung bereits die Grenze zum vertragswidrigen Gebrauch überschritten?

Die Antwort des Landgerichts Düsseldorf (LG Düsseldorf – 23 S 18/15, Urteil vom 28.09.2016) lautet: Nein!

Zur Begründung führt das LG Düsseldorf in seiner vorgenannten Entscheidung unter B. II. 1. bis 6. wie folgt aus: “In der Sache hat die Berufung des Beklagten Erfolg, weil die Klage unbegründet ist. Der Beklagte ist nicht verpflichtet, die Mietsache gemäß § 546 Abs. 1 BGB an die Klägerin zurückzugeben, weil die von der Klägerin ausgesprochene Kündigung nicht zu einer Beendigung des Mietverhältnisses geführt hat. Nach dem Ergebnis der Beweisaufnahme steht nicht zur Überzeugung der Kammer fest, dass die von der Klägerin behaupteten Kündigungsgründe vorlagen und eine fristlose, hilfsweise fristgerechte Kündigung des Wohnraummietverhältnisses rechtfertigen.

1. Auszugehen ist zunächst von den Feststellungen des Bundesgerichtshofs, wonach das ursprüngliche Berufungsurteil aufgrund einer rechtsfehlerhaften Tatsachenermittlung und Beweiswürdigung ergangen ist und aufzuheben war. Insbesondere hat die Revisionsinstanz fehlende Feststellungen zur Intensität und Beständigkeit der behaupteten Geruchsbelästigungen sowie dazu, welche Mieter sich überhaupt und in welchem Umfang beeinträchtigt fühlen und/oder beschwert haben, moniert. Soweit die Klägerin in ihrer Stellungnahme zu der Revisionsentscheidung mit Schriftsatz vom 13.05.2015 die von dem BGH gerügte fehlerhafte Tatsachenermittlung und Beweiswürdigung abweichend bewertet hat, kann sie nicht ihre Würdigung an die Stelle der Revisionsinstanz setzen. Die Revisionsentscheidung entfaltet Bindungswirkung. Die Kammer hat demnach die rechtliche Beurteilung, die der Aufhebung durch das Revisionsgericht zugrunde gelegt worden ist, seiner Entscheidung – von den nachstehenden Ausnahmen der nachträglichen Sachverhaltsänderungen abgesehen – zugrunde zu legen (§ 563 Abs. 2 ZPO).

Danach ist davon auszugehen, dass ein Eingeständnis des Beklagten, dass aus seiner Wohnung, noch dazu in erheblichem Umfang, (“kalter”) Zigarettenrauch in das Treppenhaus entweiche, nicht vorliegt und auch der Vortrag des Beklagten zu naheliegenden anderen Ursachen der behaupteten Geruchsbeeinträchtigungen im Treppenhaus nicht nach § 531 ZPO zurückzuweisen ist.

Dies führt in der Konsequenz dazu, dass das angefochtene amtsgerichtliche Urteil, welches ausschließlich auf Verspätung gestützt worden ist, ebenfalls nicht aufrechterhalten werden kann. Vielmehr ist sämtliches bisheriges wechselseitiges Parteivorbringen als streitig anzusehen. Die vom BGH gerügten Rechts- und Verfahrensfehler des Berufungsgerichts greifen dabei erst recht auf das angefochtene amtsgerichtliche Urteil durch. Wenn das Revisionsgericht schon zu wenige Feststellungen durch das Berufungsgericht bemängelt, muss dies erst recht für die angefochtene Ausgangsentscheidung des Amtsgerichts gelten, welches überhaupt keinen Beweis erhoben hat.

Nach alledem ist die Kammer nicht gemäß § 529 Abs. 1 Nr. 1 ZPO an die vom Amtsgericht festgestellten Tatsachen gebunden. Die Kammer hat demgemäß unter Berücksichtigung der Bindungswirkung der Revisionsentscheidung die notwendigen Beweise selbst erhoben, §§ 563 Abs. 2, 538 Abs. 1 ZPO.

2. Nach der von der Kammer durchgeführten Beweisaufnahme steht nicht zur Überzeugung der Kammer fest, dass seitens des Beklagten eine die fristlose Kündigung gemäß § 569 Abs. 2 BGB rechtfertigende nachhaltige Störung des Hausfriedens oder eine die ordentliche Kündigung nach § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB rechtfertigende schuldhafte nicht unerhebliche Verletzung vertraglicher Pflichten des Mieters vorlag. Die beweispflichtige Klägerin hat die Tatbestandsvoraussetzungen der von ihr behaupteten Kündigungsgründe nicht in dem für die richterliche Überzeugungsbildung nach § 286 ZPO erforderlichen Maß bewiesen.

a) Eine Kündigung nach § 569 Abs. 2 BGB setzt voraus, dass eine Partei den Hausfrieden stört, diese Störung nachhaltig ist, sie aufgrund ihrer Nachhaltigkeit zu einer Unzumutbarkeit der Vertragsfortsetzung führt, der Störende vor der Kündigung abgemahnt wurde und dass zwischen Störung und Ausspruch der Kündigung ein zeitlicher Zusammenhang besteht. Der Begriff des Hausfriedens beruht auf der Erwägung, dass die Nutzung von Wohn- und Geschäftsräumen durch mehrere Mietparteien ein gewisses Maß an Rücksichtnahme voraussetzt. Mithin muss jede Mietpartei sich bei der Nutzung der Mieträume so verhalten, dass die anderen nicht mehr beeinträchtigt werden, als dies nach den konkreten Umständen unvermeidlich ist (Blank in: Schmidt-Futterer, Kommentar zum Mietrecht, 12. Aufl., § 569 BGB Rz. 18). Bezogen auf den Tabakrauchgeruch bedeutet dies, dass der Beklagte durch das Rauchen in der Mietwohnung allein die Grenze zum vertragswidrigen Gebrauch nicht überschreitet. Denn Rauchen gehört zum vertragsgemäßen Gebrauch des Mieters (BGH, Urt. v. 28.06.2006, Az. VIII ZR 124/05). Ein übermäßiges Rauchen macht die Klägerin ebenso wenig geltend wie ein gezieltes Entlüften der Wohnung über die Tür. Die Grenze zum vertragswidrigen Gebrauch wird vielmehr erst dann überschritten, wenn der Mieter bei Ausübung des grundsätzlich vertragsgemäßen Rauchens in der Wohnung das Gebot der Rücksichtnahme gemäß § 241 Abs. 2 BGB nicht genügend beachtet, etwa indem er einfache und zumutbare Maßnahmen, wie z. B. ausreichendes Lüften oder Entsorgen der Asche, nicht ergreift, um die übrigen Parteien des Hauses nicht mehr als vermeidbar zu beeinträchtigen. Nimmt er diese Maßnahmen nicht vor und kommt es zu einer Beeinträchtigung der übrigen Parteien, liegt eine Störung des Hausfriedens vor (Revisionsentscheidung des BGH in vorliegender Sache). Wann die Grenze zum vertragswidrigen Gebrauch insoweit überschritten ist, lässt sich jedoch nur im Einzelfall belegen. Wegen des Kerngehalts der Gebrauchsnutzung einer Wohnung sind jedenfalls an die Prüfung strenge Anforderungen zu stellen (Eisenschmid in: Schmidt-Futterer, a. a. O., §535 BGB Rz. 513).

b) Gemessen an diesen Anforderungen hat die Klägerin nach dem Ergebnis der Beweisaufnahme zwar bewiesen, dass es im Treppenhaus des streitigen Mietobjekts grundsätzlich zu bestimmten Beeinträchtigungen durch Tabakrauchgeruch gekommen ist. So hat die Mehrzahl der vernommenen Zeugen übereinstimmend bestätigt, dass es im Treppenhaus grundsätzlich nach Zigarettenrauch gerochen hat. Es steht allerdings nicht zur Überzeugung der Kammer fest, dass diese Beeinträchtigungen auf einen Verstoß des Beklagten gegen das Gebot der Rücksichtnahme und damit auf ein vertragswidriges Verhalten zurückzuführen sind. Von denjenigen Zeugen, welche die Gerüche im Treppenhaus grundsätzlich bestätigt haben, haben nur wenige Zeugen die Gerüche dem Beklagten als Verursacher eindeutig zugeordnet. So hat beispielsweise die Zeugin E. nicht bestätigen können, dass im Bereich der Beklagtenwohnung bzw. im Erdgeschoss der Rauchgeruch besonders intensiv gewesen wäre. Sie berichtete lediglich davon, dass der in der Mitte zwischen den rechts und links verlaufenden Treppen befindliche Freiraum wie ein Kamin wirke, so dass die Beeinträchtigungen bis in die 5. Etage hineinwirkten, wo sie für die dort ansässige Firma als Angestellte tätig war. Von den weiteren Zeugen, welche die Gerüche dem Beklagten als Verursacher zugeordnet haben, wurden indes ganz überwiegend keine für die Kammer überzeugenden Anhaltspunkte angegeben, die für eine Zuordnung, noch dazu eine ausschließliche, sprechen könnten. Der Zeuge D. hat im Wesentlichen nur die Beschwerden von Mitmietern über den “Zustand im Treppenhaus” wiedergegeben. Eigene Wahrnehmungen hat er lediglich zu den Gerüchen innerhalb der Wohnung im Rahmen von zwei Besuchen bekundet. Die Zeugin F. hat zwar angegeben, dass der Rauchgeruch im Parterrebereich am stärksten war, gleichzeitig aber eingeräumt, nichts dazu sagen zu können, ob das alles vom Beklagten kam, weil sie nicht wisse, ob andere Leute in dem Haus rauchen. Soweit sie bekundet hat, die Tür zur Wohnung des Beklagten sei gebräunt, kann allein hieraus kein Rückschluss auf ein vertragswidriges Verhalten des Beklagten gezogen werden, weil das Rauchen in der Wohnung grundsätzlich vertragsgemäßer Gebrauch ist und hinsichtlich des möglichen Umstands, dass etwaig Rauchgeruch in das Treppenhaus entweicht, die Klägerin beweispflichtig dafür wäre, dass dies nicht auf baulichen Mängeln, etwa der Abdichtung der Türe, beruht.

Letztlich hat allein der Zeuge G. angegeben, dass der Geruch unten bei Betreten des Treppenhauses am stärksten war, wo es nur zwei Parteien gebe und es eindeutig so gewesen sei, dass der Geruch von der Seite des Beklagten komme. Dem steht allerdings der Umstand entgegen, dass er als einer der wenigen Zeugen bekundet hat, keine Personen im Treppenhaus rauchen gesehen zu haben. Im Übrigen haben die Zeugen ganz übereinstimmend bekundet, dass sowohl vor der Haustür als auch im Eingangsbereich des Hauses andere Personen geraucht haben. Eine ausschließliche oder eindeutige Zuordnung der Rauchgerüche auf ein Verhalten des Beklagten war der Kammer nach dem Ergebnis der Beweisaufnahme nicht möglich.

c) Darüber hinaus ist nach dem Ergebnis der Beweisaufnahme nicht hinreichend erwiesen, dass der Beklagte die durch die Rücksichtnahmepflicht begründeten Maßnahmen nicht vorgenommen hat. Die von dem Beklagten benannten Zeugen haben übereinstimmend bestätigt, dass der Beklagte die einfachen und zumutbaren Maßnahmen, wie z. B. ausreichendes Lüften oder Entsorgen der Asche, ergreift, um die übrigen Parteien des Hauses nicht mehr als vermeidbar zu beeinträchtigen. Die Zeugen haben ausgeführt, dass die Fenster in der Wohnung des Beklagten auf Kippstellung waren oder diese über die Balkontüre stoßgelüftet wurde. Dadurch sei es bei regelmäßigen Besuchen in der Wohnung des Beklagten im Winter eher zu kalt gewesen als dass Rauchgeruch in der Wohnung gewesen sei. Auch habe der Beklagte die Asche spätestens zum Ende der Besuche geleert. Überquellende Aschenbecher hat lediglich der Zeuge D. im Rahmen von zwei Besuchen festgestellt. Dies reicht nicht aus. Es handelt sich lediglich um punktuelle Wahrnehmungen bei vereinzelten Gelegenheiten innerhalb eines sich über mehrere Jahre erstreckenden Zeitraums. Die übrigen von der Klägerin benannten Zeugen konnten zu dem Rauch- und Wohnverhalten des Beklagten bereits keine Angaben machen. Sie bestätigten aber durchgehend, den Beklagten – bis auf wenige vor Ort durchgeführte Termine mit Medienvertretern – weder im noch vor dem Objekt jemals rauchen gesehen zu haben. Zu dem Kern der Behauptung der Klägerin, dass der Beklagte die durch die Rücksichtnahmepflicht begründeten Maßnahmen nicht vorgenommen habe, war die Beweisaufnahme unergiebig (von der Klägerin benannte Zeugen) bzw. sogar negativ ergiebig (von dem Beklagten benannte Zeugen).

d) Dass für die beanstandeten Gerüche anderweitige Verursacher in Betracht kommen, konnte nach dem Ergebnis der Beweisaufnahme nicht ausreichend ausgeschlossen werden. Wie bereits ausgeführt, haben die Zeugen ganz übereinstimmend bekundet, dass sowohl vor der Haustür als auch im Eingangsbereich des Hauses andere Personen geraucht haben. Bei dem streitigen Objekt handelt es sich um ein sechsgeschossiges Gebäude, wobei sich in jeder Etage 2 Mieteinheiten befinden. Außer der Wohnung des Beklagten im Souterrain/Erdgeschoss links befindet sich nur noch ein Wohnungsobjekt im dritten Stock, die restlichen Mieteinheiten sind bis auf ein leer stehendes Objekt im fünften Stock sämtlich an Gewerbemieter, darunter Hausverwaltungen, Anwaltskanzleien, Versicherungsmakler, Immobilienfirmen u. a., als Büroeinheiten vermietet. Betrachtet man nun die Lage des Mietobjekts des Beklagten, so befindet sich dieses Mietobjekt in unmittelbarer räumlicher Nähe zu eben diesem Hauseingangsbereich, zu welchem die Zeugen ganz überwiegend bekundet haben, dass dort regelmäßig, sei es durch Mitarbeiter der Büros, sei es durch Kunden der ansässigen Firmen, geraucht wurde, bei schlechtem Wetter u. a. sogar im Gebäude selbst. Dem steht die Aussage des Zeugen D., welcher als einziger angegeben hat, niemanden im Treppenhaus oder bei geöffneter Tür rauchen gesehen zu haben, nicht entgegen, da er nicht im Gebäude wohnt und lediglich punktuelle Wahrnehmungen gemacht hat.

e) Weiterhin steht nach dem Ergebnis der Beweisaufnahme nicht zur Überzeugung der Kammer fest, dass sich eine Veränderung im Rauch- und Wohnverhalten des Beklagten im Zeitraum vor Ausspruch der Kündigung dahingehend ergeben hat, dass nunmehr die zulässige Gebrauchsnutzung überschritten werde. Keiner der Zeugen hat bestätigt, dass ab dem von der Klägerin behaupteten Zeitraum ab Herbst 2011 eine Steigerung der Intensität der Beeinträchtigungen stattgefunden hat, so dass nunmehr ein unerträgliches Ausmaß erreicht werde. Vielmehr haben die von der Klägerin benannten Zeugen, insbesondere die Zeugen F., G. und E. bekundet, dass es sich um ein eher sporadisch auftretendes Problem handelte, welches allerdings konstant seit dem jeweiligen Zeitpunkt der Mitbenutzung des Objekts gegeben war. Die Firma K. beispielsweise, für welche die Zeugen F. und G. (Inhaber) tätig waren, haben im September 2009 das Mietobjekt in der 4. Etage bezogen. Auch die Firma H., für welche die Zeugin E. tätig war, residierte bereits vor dem hier streitigen Zeitpunkt (Herbst 2011) in der 5. Etage. Die Zeugin berichtete insoweit davon, dass bereits seit Beginn ihrer Tätigkeit für die Firma ab dem 01.01.2011 schon immer leichter Rauchgeruch im Treppenhaus gewesen sei. Die beiden Zeugen I. (Eheleute) waren nach ihren Angaben erst nach Ausspruch der Kündigung durch die Klägerin als Hausmeister im Objekt eingesetzt worden und konnten aus diesem Grund für den hier maßgeblichen Zeitraum (Herbst 2011 bis zum Kündigungsausspruch 24.01.2013) keine Angaben machen.

Soweit die Zeugin E. und der Zeuge D. demgegenüber davon berichtet haben, dass es jedenfalls zwei Perioden ab Herbst 2011 gegeben habe, in denen es stärker gerochen habe und in welchen es u. a. zu der schriftlichen Beschwerde der Firma H. (Bl. 14 d. A.) gekommen sei, steht dennoch ein vertragswidriges Verhalten des Beklagten nicht fest. Denn die Klägerin hat die Behauptung des Beklagten, es sei gerade in diesen Perioden aufgrund des Gesundheitszustandes des Beklagten zu mehrfachen längeren Krankenhausaufenthalten gekommen, nicht widerlegt. Die beiden Zeuginnen J. (Stieftochter und Stiefenkelin des Beklagten) haben bestätigt, dass es solche Abwesenheitszeiten durch Krankenhausaufenthalte gegeben hat, in welchen sie sich dann um die Post und die Wohnung gekümmert haben. Selbst der Zeuge D. hat bekundet, dass er den Beklagten in den Zeiträumen, in denen die Rollladen heruntergelassen waren, in der Wohnung nicht angetroffen hat, was für die vom Beklagten behaupteten längeren krankheitsbedingten Abwesenheiten spricht. Ebenfalls spricht die von den Zeugen vorgenommene Beschreibung des Geruchs nach Zigaretten in diesen Phasen als “kalt” bzw. “abgestanden” hierfür.

Es liegt allerdings auf der Hand, dass ein anderweitig wohnhafter Angehöriger, der sich für den krankheitsabwesenden Mieter um die Mietwohnung kümmert, nicht in demselben Umfang lüftet wie der Mieter selbst. Ein vertragswidriges Verhalten des Mieters liegt darin jedenfalls nicht. Ebenfalls liegt kein vertragswidriges Verhalten des Mieters darin, dass er in solchen längeren Abwesenheitsperioden die Rollladen einer Souterrainwohnung, welche besonders einbruchsgefährdet ist, geschlossen lässt. Unstreitig handelt es sich bei der Wohnung des Beklagten um eine Souterrainwohnung.

f)
Die von der Kammer nachgeholte Beweisaufnahme hat damit insgesamt kein klares Bild dahingehend ergeben, dass die beanstandeten Störungen derart nachhaltig waren oder sich seit dem von der Klägerin monierten Zeitpunkt derart intensiviert haben, dass die Beeinträchtigungen nunmehr ein nicht mehr hinnehmbares Maß erreicht hätten. Vor diesem Hintergrund kann jedenfalls eine Unzumutbarkeit der Vertragsfortsetzung für die Klägerin nicht angenommen werden. Selbst wenn ein (teilweise) pflichtwidriges Unterlassen des Beklagten in Bezug auf durch die Rücksichtnahmepflicht begründeten Maßnahmen zur Verhinderung einer Geruchsbelästigung von Mitmietern durch Zigarettenrauch im Treppenhaus insoweit vorgelegen hätte, führt die vorzunehmende Abwägung sämtlicher Umstände des Einzelfalls nicht zu der Annahme, dass das Interesse der Klägerin an der Vertragsbeendigung das Interesse des Beklagten am Fortbestand des Mietverhältnisses überwiegt:

(aa) Die Klägerin behauptet – wie bereits ausgeführt – selbst nicht, dass ein übermäßiges Rauchen in der Wohnung des Beklagten stattfindet. Der Beklagte hat unwiderlegt vorgetragen, ca. 15. Zigaretten am Tag zu rauchen. Rauchen in der Wohnung ist vertragsgemäßer Gebrauch. Eine vertragliche Vereinbarung, welche das Rauchen in der Wohnung unterbindet, haben die Parteien bei Neuabschluss des vorliegend streitigen Mietvertrags, nachdem der Beklagte unstreitig die streitgegenständliche Wohnung bereits über Jahrzehnte als Hausmeister bewohnt und in der Wohnung geraucht hat, nicht getroffen.

Die Klägerin behauptet des Weiteren selbst nicht, dass der Beklagte gezielt über die Tür seiner Wohnung entlüftet. Das kurzzeitige Öffnen der Wohnungstür beim Verlassen oder Betreten der Wohnung durch den Beklagten ist ebenfalls vertragsgemäßer Gebrauch. Unstreitig gibt es nur diesen Zugang zur Mieterwohnung. Dass aber das kurzzeitige Öffnen der Wohnungstür beim Verlassen oder Betreten der Wohnung durch den Beklagten zu einem derartigen Luftaustausch führt, dass es im Treppenhaus zu Geruchsbelästigungen in einem für die übrigen Mieter nicht mehr hinnehmbaren Ausmaß kommt, hat die Klägerin weder geltend gemacht noch erschließt sich derartiges ohne Weiteres im vorliegenden Streitfall. Dies gilt erst recht unter Berücksichtigung der Ausführungen unter lit. d), wonach andere Personen im Eingangsbereich des Hauses, z. T. sogar im Haus, rauchen.

Nicht behauptet wird von der Klägerin auch, dass der Beklagte im Treppenhaus raucht oder auf dem Weg zu seiner Wohnung rauchend das Treppenhaus durchschreitet.

(bb) Ferner ist bei der Abwägung zu beachten, dass von der Klägerin nicht schlüssig dargetan worden ist, dass Mietinteressenten von der Anmietung leer stehender Mieträume im streitigen Objekt aufgrund der behaupteten Beeinträchtigungen abgesehen hätten. Eine konkrete Benennung solcher Mietinteressenten mit Namen und Anzahl erfolgt nicht. Es ist außerdem nicht schlüssig von ihr dargetan worden, dass Mitmieter wegen der behaupteten Beeinträchtigungen ihre Mieträume gekündigt hätten. Die Klägerin behauptet dazu auch selbst nicht, dass Minderungs- oder Schadensersatzansprüche von Mitmietern geltend gemacht wurden oder werden. Zu berücksichtigen ist vielmehr, dass sich bei der Vielzahl der im Objekt ansässigen Mieter (12 Einheiten) nur die Firma H. aus dem 5. Stock und die Firma K. aus dem 4. Stock bei der Klägerin schriftlich oder mündlich beschwert haben. Diese vergleichsweise geringe Anzahl erklärt sich nicht allein daraus, dass die Art der vorliegend streitigen Beeinträchtigungen (unangenehme Gerüche) ihrer Natur nach durch verschiedene Personen durchaus unterschiedlich subjektiv bewertet wird, unter anderem z. B. danach, ob die Person selbst raucht oder nicht.

(cc) Im Rahmen der Abwägung fällt zudem erheblich ins Gewicht, dass die Beeinträchtigungen im Treppenhaus nach den Bekundungen der Zeugen geringer geworden sind, was die Behauptung des Beklagten stützt, dass er unter dem Eindruck des vorliegenden Räumungsrechtsstreits das Gebot der Rücksichtnahme noch stärker beachte. Selbst wenn also ein zwischenzeitlicher Pflichtverstoß des Beklagten vorgelegen haben sollte, so wäre dies weder dauerhaft noch verschuldet im Sinne der Kündigungsnorm gewesen. Wie bereits ausgeführt, kann dem Beklagten angesichts der Lage des Mietobjekts im Souterrain nicht vorgeworfen werden, dass er bei Krankenhausaufenthalten die Rollladen zur Straßenseite heruntergelassen gehalten hat. Gegen etwaig aus dem Wohnbereich entweichende Gerüche hätte die Klägerin nach der sog. Sphärentheorie jedenfalls dann vorzugehen, wenn dies auf bauseits bedingten Ursachen beruhte.

g) Gleiches gilt im Ergebnis für die ordentliche Kündigung nach § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB. Aus den vorstehenden Erwägungen ergibt sich, dass eine die ordentliche Kündigung rechtfertigende schuldhafte nicht unerhebliche Verletzung vertraglicher Pflichten des Mieters im vorliegenden Streitfall nicht gegeben ist. Ein vertragswidriges Verhalten des Beklagten ist nach dem Ergebnis der durchgeführten Beweisaufnahme durch Vernehmung von Zeugen vielmehr nicht erwiesen.

3. Die Kammer hat die örtlichen Verhältnisse nicht in Augenschein genommen, weil die von der Klägerin behaupteten Zustände im Zeitpunkt des Kündigungsausspruchs mittlerweile einer Beweiserhebung nicht mehr zugänglich sind. Soweit der BGH eine Ortsbesichtigung für sachdienlich gehalten hat, hat sich nach der Revisionsentscheidung der Sachverhalt in tatsächlicher Hinsicht geändert (Zöller-Heßler, ZPO, 31. Aufl., § 563 Rz. 3a). Die Klägerin hat ihre bereits in der Klageschrift enthaltene Behauptung der Durchführung einer Renovierung der streitigen Wohnung nach der Revisionsentscheidung unwidersprochen dahingehend konkretisiert, dass sie u. a. auch das Treppenhaus renoviert hat. Soweit die Klägerin selbst aus diesem Grund die Unmöglichkeit von diesbezüglichen Feststellungen geltend macht, schließt sich die Kammer dieser rechtlichen Beurteilung an. Die allein maßgeblichen örtlichen Gegebenheiten im Zeitpunkt der Abmahnungen und des Kündigungsausspruchs können mittlerweile im Rahmen eines Ortstermins nicht mehr festgestellt werden. Denn nach der eigenen Behauptung der Klägerin erfolgten diese Renovierungsmaßnahmen gerade mit dem Ziel, die Gerüche aus dem Treppenhaus zu entfernen.

4. Den weiteren zwischen den Parteien streitigen Punkten war ebenfalls nicht mehr nachzugehen. Dies bezieht sich auf die Hinweise des BGH, dass ein grundsätzlich in der Sphäre der Klägerin liegender Dichtigkeitsmangel der Wohnungstür vorliegen könnte und vom Beklagten behauptete naheliegende andere Ursachen der Geruchsbeeinträchtigungen im Treppenhaus (Rauchen in anderen Büros; Schimmelgerüche aus dem Keller; bauliche Mängel) aufzuklären seien. Denn diese Fragen sind nach dem Ergebnis der Beweisaufnahme nicht mehr entscheidungserheblich. Da bereits ein vertragswidriges Verhalten des Beklagten nicht festgestellt werden kann, kann dahinstehen, ob eine Türdichtung an der Wohnungseingangstür des Beklagten bereits eingebaut wurde und nicht ausreichend sei oder selbst bei Einbau einer Türdichtung weiter Zigarettenrauch entweiche.

5. Hinsichtlich des von ihr nachrangig geltend gemachten Kündigungsgrundes der Gesundheitsgefährdung verweist die Klägerin allein darauf, dass aufgrund der Nichtraucherschutzgesetze und nach der Lebenserfahrung allgemein bekannt sei, dass Passivrauchen in geschlossenen Räumen gesundheitsgefährdend ist. Dies genügt bei der hier in Rede stehenden Fallkonstellation nicht, worauf die Kammer die Klägerin hingewiesen hat. Denn selbst wenn aus der Wohnung des Beklagten Rauchgeruch in das Treppenhaus als geschlossener Raum entweichen sollte, handelt es sich nicht um eine derartige Exposition, zu deren Schutz die Nichtraucherschutzgesetze erlassen wurden. Die Nichtraucherschutzgesetze verbieten im Grundsatz das Rauchen nur in Gebäuden und in vollständig umschlossenen Räumen. Damit kommt den Verboten in den Nichtraucherschutzgesetzen lediglich eine Indizwirkung dafür zu, dass mit längerer Exposition gesundheitliche Gefahren für Dritte durch Passivrauchen einhergehen. Eine solche längere Exposition steht hier aber nicht in Rede. Denn das Treppenhaus wird üblicherweise nur kurzzeitig beim Betreten und Verlassen des Hauses genutzt, worauf bereits der BGH hingewiesen hat. Mangels Eingreifen der Indizwirkung müsste daher eine besondere Gefahrenlage im Einzelfall vorgetragen und erst dann ggf. Feinstaubmessungen vorgenommen werden (vgl. BGH, Urt. vom 16.01.2015, Az. V ZR 110/14, zum Rauchen auf dem Balkon). Hierzu behauptet die Klägerin aber wiederum selbst, dass örtliche Feststellungen heute nach der umfassenden Renovierung nicht mehr getroffen werden können (s.o.).

6. Die Unerweislichkeit der von ihr behaupteten Kündigungsgründe geht zulasten der beweispflichtigen Klägerin, so dass das angefochtene Urteil des Amtsgerichts abzuändern und die Klage abzuweisen war. Mangels Beendigung des Mietverhältnisses durch die ausgesprochene Kündigung kann die Klägerin von dem Beklagten die Räumung und Herausgabe nicht verlangen, so dass über den vorsorglich gestellten Räumungsschutzantrag nicht mehr zu befinden war.”