Stellen eine erneuerte Fassade und ein erneuertes Dach nach der Spanneneinordnung des Berliner Mietspiegels 2015 wohnwerterhöhende Merkmale in den Merkmalgruppen Gebäude und Wohnumfeld dar, die einen Mietpreiszuschlag von 20% des Spannoberwertes zum Mittelwert des Mietspiegels rechtfertigen?

Die Antwort des Amtsgerichts Köpenick (AG Köpenick – 6 C 14/16, Urteil vom 25.05.2016) lautet: Ja!

Zur Begründung führt das AG Köpenick in seiner vorgenannten Entscheidung unter II. wie folgt aus: “Der Klägerin steht der geltend gemachte Anspruch aus § 558 BGB zu.

Nach der Spanneneinordnung des Berliner Mietspiegels 2015 ist ein Zuschlag von 20% des Spannenoberwerts zum Mittelwert vorzunehmen, weil in den Merkmalgruppen Gebäude und Wohnumfeld die wohnwerterhöhenden Merkmale überwiegen, während die Beklagte allenfalls ein Überwiegen der wohnwertmindernden Merkmale in der Merkmalgruppe Bad dargelegt hat.

Die erneuerte Fassade und das erneuerte Dach hat die Klägerin mit den Fotos zur Anlage K 10 substantiiert dargelegt. Das Bestreiten der Beklagten diesbezüglich ist unsubstantiiert und damit unbeachtlich.”

Hat ein Mieter grundsätzlich gegenüber seinem Vermieter einen Anspruch auf Erstattung von Kosten einer Ersatzvornahme betreffend die Beseitigung von Wasserschäden in seiner Wohnung?

Die Antwort des Amtsgerichts Saarbrücken (AG Saarbrücken – 3 C 490/15, Urteil vom 24.08.2016) lautet: Nein!

Zur Begründung führt das AG Saarbrücken in seiner vorgenannten Entscheidung unter II. wie folgt aus: “Der Beklagte hat gegen den Kläger keinen Anspruch auf Erstattung der Kosten der Ersatzvornahme betreffend die Beseitigung von Wasserschäden in seiner Wohnung.

Nach § 535 Abs. 1 BGB ist die Mängelbeseitigung Sache des Vermieters. Deshalb kann der Mieter grundsätzlich keinen Aufwendungsersatzanspruch geltend machen, wenn er den Mangel selbst beseitigt (grundlegend: BGH NJW 2008, 1216 = WuM 2008, 147 = NZM 2008, 279). Etwas anders gilt, (1) wenn sich die Parteien darauf einigen, dass der Mieter die Mängel gegen Kostenerstattung beseitigen soll, oder (2) wenn sich der Vermieter im Verzug mit der Mängelbeseitigung befindet (§ 536a Abs. 2 Nr. 1 BGB), oder (3) wenn die umgehende Beseitigung des Mangels zur Erhaltung oder Wiederherstellung des Bestands der Mietsache erforderlich ist (§ 536a Abs. 2 Nr. 2 BGB), oder (4) wenn durch die Mangelbeseitigung eine Wertsteigerung des Mietobjekts eingetreten ist (§ 812 BGB).

In den Fällen (2) und (3) besteht das Selbstbeseitigungsrecht nur für solche Reparaturmaßnahmen, die “nach vernünftiger wirtschaftlicher Betrachtungsweise nötig und zweckmäßig sind” (BGH NJW 2010, 2050 = WuM 2010, 348). Die Maßnahmen müssen also zur nachhaltigen Mangelbeseitigung geeignet sein.

Im Streitfall gab es keine Vereinbarung der Parteien, dass der Beklagte selbst tätig werden und dem Kläger die Kosten der Instandsetzung in Rechnung stellen durfte.

Eine umgehende Beseitigung des Mangels durch den Mieter war ebenfalls nach der Natur des Schadens nicht geboten. Die vom Kläger unmittelbar nach der Schadenmeldung ergriffenen Maßnahmen waren zunächst ausreichend.

Der Beklagte hat auch erst nach der Trocknung und der Erbringung einiger Teilleistungen durch die beauftragte Instandsetzungsfirma selbst Tätigkeiten übernommen.

Dass durch die Mangelbeseitigung eine Wertsteigerung des Objekts eingetreten ist, ist weder ersichtlich noch vorgetragen.

Auch nach § 536a II BGB besteht vorliegend kein Anspruch des Beklagten.

Kommt der Vermieter mit der Mängelbeseitigung nach Fristsetzung mit Ablehnungsandrohung in Verzug oder ist die umgehende Beseitigung des Mangels zur Erhaltung oder Wiederherstellung des Bestands der Mietsache erforderlich, kann der Mieter den Mangel selbst beseitigen und Ersatz der erforderlichen Aufwendungen verlangen (§ 536 a Abs. 2 BGB).

Ob Verzug vorliegt, richtet sich nach den allgemeinen Regeln des § 286 BGB, d. h., der Anspruch auf Mängelbeseitigung muss fällig sein, der Vermieter muss die Möglichkeit zur Mängelbeseitigung gehabt haben, der Mieter muss gemahnt haben und es muss ein Verschulden des Vermieters vorliegen (an der nicht rechtzeitigen Mängelbeseitigung, hier ist nicht die Mangelursache gemeint).

Das Selbstbeseitigungsrecht des Mieters setzt demnach voraus, dass sich der Vermieter mit der Mängelbeseitigung in Verzug befindet. Das ist vorliegend nicht festzustellen.

Insbesondere muss der Mieter nach dem Zugang der Mahnung eine angemessene Zeit zuwarten, um dem Vermieter Gelegenheit zur Mängelbeseitigung zu geben. Der Verzug tritt auch erst ein, wenn der Mangel nach Ablauf der Frist aus Gründen die der Vermieter zu vertreten hat (§ 286 Abs. 4 BGB), weiterhin besteht. Im Streitfall hat der Kläger unmittelbar nach der Mangelanzeige alles Erforderliche zur Instandsetzung veranlasst. Er hat die Versicherung informiert, er hat Gutachter beigezogen, eine Trocknung veranlasst und einen Reparaturauftrag erteilt.

Unstreitig wurde auf Basis dieses Auftrages auch – jedenfalls teilweise – in der Wohnung des Beklagten gearbeitet.

Dass der Beklagte dem Kläger angezeigt hat, dass die Arbeiten nicht abgeschlossen wurden, und warum ihm ein weiteres Tätigwerden der Fa. ### nicht zumutbar sei, ist nicht substantiiert vorgetragen. Ebenso wenig ist ersichtlich oder vorgetragen, dass dem Kläger überhaupt mitgeteilt wurde, welche Arbeiten noch vorzunehmen seien.

Von daher war der Beklagte zur Selbstvornahme nicht berechtigt; schon gar nicht soweit es Leistungen betrifft, die auch nach dem Auftragsumfang zur Schadenbeseitigung nicht geboten waren, so etwa die Neuverlegung von Elektroleitungen, oder die Erweiterung des ursprünglichen Fliesenspiegels.

Der Anspruch folgt auch nicht aus § 539 1 BGB.

Zu dem Begriff der Aufwendungen im Sinne des § 539 Abs. 1 BGB zählen solche Aufwendungen, die zumindest auch der Mietsache zugutekommen sollen, indem sie deren Nutzungsmöglichkeit erweitern, sie aber nicht grundlegend verändern. Hierzu gehören Maßnahmen zur Verbesserung des Vertragsgebrauchs wie Modernisierungsmaßnahmen, Umbaumaßnahmen, Anbauten, Ausbauten, etc. Die Verlegung von Fußböden, das Fliesen der Küchenwände usw. fallen hierunter.

Nach der Rechtsprechung des BGH ist § 539 Abs. 1 BGB indes nicht anwendbar, wenn der Mieter eine eigenmächtige Reparatur vornimmt, oder einen Mangel beseitigt, ohne dass die Voraussetzungen des § 536aAbs. 2 BGB vorliegen (BGH NJW 2008, 1216 = WuM 2008, 147 = NZM 2008, 279). Dieser Ansicht ist zuzustimmen, weil dem Vermieter bei der Beseitigung des Mangels der Vorrang zukommt. Diese gesetzliche Wertung darf nicht durch einen Rückgriff auf § 539 Abs. 1 BGB umgangen werden.”

Geht der Rückzahlungsanspruch für eine vom Mieter vor Insolvenzeröffnung geleistete Kaution mit Wirksamwerden der Enthaftungserklärung nach § 109 Abs. 1 Satz 2 InsO auf den Mieter über und verbleibt damit nicht bei der Insolvenzmasse?

Die Antwort des Landgerichts Berlin (LG Berlin – 19 T 27/16, Beschluss vom 21.04.2016) lautet: Ja!

Zur Begründung führt das LG Berlin in seiner vorgenannten Entscheidung unter wie folgt aus: “Sie hat in der Sache jedoch keinen Erfolg, da das Insolvenzgericht zu Recht den Vorbehalt der Nachtragsverteilung hinsichtlich der Mietkaution für das bestehende Mietverhältnis in der ##4 A, ## Berlin abgelehnt hat.

Der Beschwerdeführer ist Insolvenzverwalter bezüglich des Insolvenzverfahrens über das Vermögen des Herrn ## (künftig: Schuldner).

Der Schuldner ist Mieter einer Wohnung in der ## Straße 4 A in ## Berlin; das Mietverhältnis bestand bereits vor Eröffnung des Insolvenzverfahrens und ist aktuell ungekündigt.

Unter dem 26.08.2014 gab der Beschwerdeführer gegenüber dem Vermieter des Schuldners die Erklärung gemäß § 109 Abs. 1 Satz 2 InsO ab.

Diese Enthaftungserklärung erlangte gem. § 109 Abs. 1 Satz 1 InsO mit Ablauf des Monats November 2014 ihre Wirksamkeit.

Der Schuldner hatte im Rahmen seines Mietverhältnisses eine Mietsicherheit in Höhe von 499,50 Euro als Kaution geleistet.

In seinem Schlussbericht vom 12. Mai 2015 beantragte der Beschwerdeführer hinsichtlich dieser Mietkaution, den Vorbehalt der Nachtragsverteilung auszusprechen.

Nach Ansicht des Beschwerdeführers ist diese Mietkaution nicht von seiner Enthaftungserklärung gegenüber dem Vermieter umfasst, da ein etwaiger Rückzahlungsanspruch des Schuldners zum Zeitpunkt des Wirksamwerdens der Enthaftungserklärung zwar noch nicht fällig, aber bereits aufschiebend bedingt entstanden war.

Solcherlei bereits vor Verfahrenseröffnung wirksam entstandene Ansprüche fielen sodann in die Insolvenzmasse, können jedoch erst nach Beendigung des Mietverhältnisses geltend gemacht werden, weshalb insoweit die Nachtragsverteilung vorzubehalten sei.

Das Insolvenzgericht hat mit Beschluss vom 05. Januar 2016 nach Abhalten des Schlusstermins das Insolvenzverfahren aufgehoben und in diesem Beschluss den Antrag des Beschwerdeführers auf Vorbehalt der Nachtragsverteilung hinsichtlich der Mietkaution abgelehnt.

Das Insolvenzgericht begründet diese Ablehnung insbesondere mit der Entscheidung des Bundesgerichtshofs vom 22.05.2014, Aktenzeichen IX ZR 136/13.

Hiergegen wendet sich nunmehr der Beschwerdeführer mit der vorliegenden sofortigen Beschwerde.

Die sofortige Beschwerde des Insolvenzverwalters ist nicht begründet.

Es ist zwar zutreffend, dass der etwaige Rückzahlungsanspruch bezüglich der Mietkaution grundsätzlich in die Insolvenzmasse fällt, da dieser Anspruch bereits vor Eröffnung des Insolvenzverfahrens, wenn auch aufschiebend bedingt, entstanden ist.

Die Frage ist jedoch, ob aufgrund der Enthaftungserklärung des Insolvenzverwalters gegenüber dem Vermieter diese Forderung enthaftet worden ist und ebenfalls wieder in die Verfügungsbefugnis des Schuldners gefallen ist.

Dem könnte, der Ansicht des Beschwerdeführers folgend, entgegenstehen, dass der Rückzahlungsanspruch hinsichtlich der Mietkaution bereits vor Ablauf der Frist des § 109 Abs. 1 Satz 1 InsO jedenfalls entstanden ist und daher nicht von den Wirkungen der Enthaftungserklärung umfasst sein könnte.

Der Bundesgerichtshof hat in seiner Entscheidung vom 22.05.2014 diese Frage ausdrücklich offen gelassen.

Nach Auffassung der Kammer ist aus dieser Entscheidung jedoch die Intention des Bundesgerichtshofs zu lesen, dass im Falle einer Enthaftungserklärung des Insolvenzverwalters oder Treuhänders sämtliche gegenseitigen Ansprüche aus dem bestehenden Mietverhältnis der Insolvenzmasse entzogen sein sollen.

Der Bundesgerichtshof hat in dieser Entscheidung erstmals dahingehend entschieden, dass mit dem Wirksamwerden der Enthaftungserklärung des Insolvenzverwalters oder Treuhänders hinsichtlich der Wohnung des Schuldners der Mieter die Verwaltungs- und Verfügungsbefugnis über das Mietvertragsverhältnis in vollem Umfang zurückerlangt.

Der Bundesgerichtshof hat hierbei die Vorschrift des § 109 Abs. 1 InsO erweiternd ausgelegt, da in dieser Vorschrift ausdrücklich nur von etwaigen Forderungen des Vermieters die Rede ist, nicht jedoch von etwaigen Forderungen des Mieters.

Der Bundesgerichtshof begründet diese erweiternde Auslegung damit, dass es für alle Beteiligten sinnvoll und angemessen ist, eine willkürliche Aufteilung von Forderungen aus dem Mietverhältnis zu vermeiden.

Denn bliebe die Verwaltungs- und Verfügungsbefugnis des Verwalters im Übrigen für das Mietverhältnis bestehen, hätte dies für die Masse erhebliche Nachteile, etwa da Ansprüche des Mieters gegen den Vermieter auf Mängelbeseitigung, Schadensersatz oder Minderung des Mietzinses vom Verwalter oder Treuhänder auf Kosten der Masse geltend gemacht werden müssten.

Auch für den Schuldner wäre es äußerst unpraktikabel, wenn er Erklärungen gegenüber dem Vermieter nicht selbst, sondern nur durch den Verwalter mit dessen Einverständnis abgeben könnte.

Schließlich, und dies ist für die Kammer von entscheidender Bedeutung, hätte eine solche Konstellation auch nachteilige Folgen für den Vermieter, weshalb auch dessen Schutz den Gesamtübergang sämtlicher gegenseitiger Ansprüche aus dem Mietverhältnis verlangt.

Denn dem Vermieter würden bestehende Aufrechnungsmöglichkeiten dadurch entzogen werden, dass die nach § 387 BGB erforderliche Gegenseitigkeit der Ansprüche durch die Enthaftungserklärung aufgelöst würde. Könnte der Vermieter danach entstehende Ansprüche nur gegen den Schuldner geltend machen, während gegen ihn gerichtete neue Ansprüche aus dem Mietvertrag der Masse zustünden, hätte er wegen der Unzulässigkeit der Aufrechnung Nachteile hinzunehmen, die mit dem Wesen des an sich unverändert fortgesetzten Mietvertrages nicht vereinbar wären. Selbst wenn man § 404 BGB entsprechend anwenden würde, stünde eine Aufrechnung § 96 Abs. 1 Nr. 4 InsO entgegen.

Gerade dieser vom Bundesgerichtshof angesprochene Schutz des Vermieters gebietet es nach Auffassung der Kammer zwingend, gerade auch den Rückforderungsanspruch des Mieters bezüglich der Mietkaution beim Schuldner zu belassen.

Denn ansonsten könnte der Vermieter nach Beendigung des Mietverhältnisses und bestehender Forderungen gegenüber dem Mieter nicht mit diesem Rückforderungsanspruch aus der Mietkaution aufrechnen, was letztlich zur Folge hätte, dass Sinn und Zweck gerade einer solchen Mietkaution beseitigt würde.

Der Vermieter müsste also auf jeden Fall die erhaltene Mietkaution nach Beendigung des Mietverhältnisses an die Insolvenzmasse auskehren, selbst wenn er berechtigte Ansprüche gegenüber dem Schuldner als Mieter besäße, sei es aus rückständigen Mieten oder Schadensersatzansprüche wegen nicht ordnungsgemäß zurückgegebener Mietsache.

Zwar sprechen die Erläuterungen des Gesetzgebers zur Neuregelung des § 109 InsO dem Wortlaut nach dafür, dass dieser davon ausgegangen ist, dass die Mietkaution in der Insolvenzmasse verbleibt (vgl. Bundestagsdrucksache 14/5680, Seite 27 zu Nr. 11).

Aber bereits der Bundesgerichtshof hat in der zitierten Entscheidung angemerkt, dass diese konkrete Folge dem Gesetzgeber u. U. nicht bewusst gewesen ist.

Allerdings hat auch der 8. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs in seiner Entscheidung vom 09.04.2014 (Aktenzeichen VIII ZR 107/13) bereits darauf hingewiesen, dass es dem Gesetzgeber bei der Änderung des §109 InsO nicht vorrangig darum gegangen sei, dass die Kaution der Masse zur Verfügung stehe, sondern vielmehr der Mieter davor bewahrt werden sollte, dass der Treuhänder den Mietvertrag kündigt, um die Kaution verwerten zu können.

Auch hieraus wird deutlich, dass der Bundesgerichtshof davon ausgeht, dass eine Auslegung des § 109 InsO dahingehend, dass auch ein etwaiger Rückzahlungsanspruch bezüglich einer Mietkaution beim Schuldner verbleiben soll, nicht dem ausdrücklichen Willen des Gesetzgebers widerspräche.

Es ist daher für sämtliche Beteiligte angemessen und sinnvoll, dass nach Enthaftungserklärung durch den Insolvenzverwalter oder Treuhänder ein etwaiger Rückzahlungsanspruch bezüglich einer Mietkaution als nicht mehr zur Masse angehörig angesehen wird, wobei davon auszugehen ist, dass der Wille des Gesetzgebers einer solchen Lösung nicht entgegensteht.

Das “Dilemma”, dass Ansprüche des Schuldners auf Rückzahlung der Mietkaution bereits vor Verfahrenseröffnung entstanden sind und daher grundsätzlich in die Masse fallen, kann nach Auffassung der Kammer dahingehend gelöst werden, dass im Hinblick auf die Regelung des § 109 Abs. 1 Satz 2 InsO, welche ausdrücklich nicht auf das Entstehen eines Anspruchs sondern auf dessen Fälligkeit abstellt, Gleiches auch für etwaige Ansprüche des Mieters gelten sollte.

Der Wortlaut des § 109 InsO betrifft lediglich Ansprüche des Vermieters, nicht jedoch solche des Mieters.

Nachdem der Bundesgerichtshof entschieden hat, dass über diesen Wortlaut hinaus auch etwaige Ansprüche des Mieters durch die Enthaftungserklärung des Insolvenzverwalters oder Treuhänders umfasst sein sollen und daher die Verwaltungs- und Verfügungsbefugnis bezüglich des Mietverhältnisses in vollem Umfang wieder auf den Mieter und Schuldner übergeht, ist es nach Auffassung der Kammer gerechtfertigt, auch die in § 109 Abs. 1 Satz 1 InsO getroffene Fälligkeitsregelung auf die etwaigen Ansprüche des Mieters zu übertragen.

Es erscheint daher im Sinne einer Gleichbehandlung als sachgerecht, dass auch hinsichtlich solcher Mieteransprüche nicht auf deren Entstehung, sondern auf deren Fälligkeit abgestellt wird und somit Rückzahlungsansprüche bezüglich einer Mietkaution, welche erst nach Wirksamwerden der Enthaftungserklärung des Treuhänders fällig werden, ebenfalls dem Schuldner als Mieter zustehen.”