Stellt es einen Mangel der Mietsache dar, wenn in einem Mehrparteienhaus eine Vielzahl von Wohnungen ständig für Kurzaufenthalte an Touristen vermietet werden und es dadurch zu Lärmimmissionen für die benachbarten Wohnraummieter, die das übliche Maß der herkömmlichen Wohnnutzung übersteigen, kommt?
Die Antwort des Landgerichts Berlin (LG Berlin – 67 S 203/16, Urteil vom 06.10.2016) lautet: Ja!
Zur Begründung führt das Landgericht Berlin in seiner vorgenannten Entscheidung unter II. wie folgt aus: “Die Klägerin ist gemäß § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB zur Beseitigung des mit der ständigen kurzzeitigen Überlassung einer Vielzahl von Wohnungen an Touristen verbundenen (Party-)Lärms verpflichtet. Die Widerklage, die insoweit den Anforderungen des § 253 Abs. 2 Nr. 2 ZPO genügt, ist auch begründet. Die mit der touristischen (Teil-)Nutzung eines Wohngebäudes verbundenen (Lärm-)Immissionen, die über das übliche Mindestmaß der bei einer herkömmlichen Wohnnutzung unvermeidbaren Beeinträchtigungen weit hinausgehen, stellen einen Mangel der Mietsache dar, unabhängig davon, ob sie vom Vermieter selbst oder von Dritten verursacht sind und ob dem Vermieter selbst Abwehr und Entschädigungsansprüche nach § 906 BGB zustehen (vgl. BGH, a.a.O.; Kammer, Urt. v. 11. August 2016 – 67 S 162/16, NJW-RR 2016, 1164).
Gemessen daran ist die an die Beklagten vermietete Wohnung auch weiterhin mangelhaft, da die Klägerin die im rechtskräftigen Urteil der Zivilkammer 65 vom 3. April 2013 bis zum Schluss der dortigen mündlichen Verhandlung getroffenen tatsächlichen Feststellungen nicht weiter bestritten, sondern lediglich das Fortdauern vereinzelter Mängel – zudem ohne nähere Substantiierung – in Abrede gestellt hat. Ihr Vortrag betrifft allerdings nur die von der teilweisen Klagerücknahme erfassten Beeinträchtigungen, nicht jedoch den von den Beklagten behaupteten Partylärm und die mit der nächtlichen Heimkehr der Touristen verbundenen Immissionen. Sie sind deshalb gemäß § 138 Abs. 2, Abs. 3 ZPO als unstreitig zu behandeln. Abgesehen davon liegen die vom Amtsgericht verfahrensfehlerfrei angenommenen Beeinträchtigungen wegen der besonderen Ausprägung der touristischen Nutzung und der Vielzahl von Wohnungen, die im Aufgang der Beklagten an Touristen vermietet sind, schon prima facie vor (vgl. Kammer, a.a.O.). Schließlich hätte es der Klägerin – unabhängig von den hier geltenden Besonderheiten des Anscheinsbeweises – ohnehin oblegen, den Erfolg ihrer angeblich nach Verkündung des Urteils der Zivilkammer 65 entfalteten Mangelbeseitigungsbemühungen zu beweisen (vgl. BGH, Urt. v. 1. März 2000 – XII ZR 272/97, NJW 2000, 2344). Dieser Beweislast, die sie auch in einem etwaigen Vollstreckungsverfahren zu tragen haben wird, ist sie auf das erhebliche Bestreiten der Beklagten mangels Beweisantritts ebenfalls nicht gerecht geworden.
Die Beseitigung der Mängel ist der Klägerin auch nicht gemäß § 275 Abs. 1 BGB dadurch unmöglich, dass die touristische Nutzung der Nachbarwohnungen nicht unmittelbar durch sie, sondern dadurch erfolgt, dass die von der X-GmbH angemieteten Wohnungen von dieser entgeltlich an Touristen überlassen werden. Eine hier allein in Betracht zu ziehende subjektive Unmöglichkeit der Mängelbeseitigung käme allenfalls dann in Betracht, wenn die Klägerin die Verfügungsmacht über die touristisch genutzten Nachbarwohnungen nicht wiedererlangen und auch keine anderweitigen Möglichkeiten hätte, die streitgegenständlichen Beeinträchtigungen zu beseitigen (vgl. BGH, Urt. v. 9. Oktober 1974 – VIII ZR 113/72, NJW 1974, 2317; Caspers, in: Staudinger, BGB, Neubearb. 2014, § 275 Rz. 126 m.w.N.). An diesen Voraussetzungen fehlt es in jeder Hinsicht, da die Klägerin die Nachbarwohnungen selbst an die X-GmbH vermietet und sie letztere oder die touristischen Endnutzer bis heute weder vorgerichtlich noch auf dem Rechtsweg auf Unterlassung der streitgegenständlichen Beeinträchtigungen oder – nach Ausspruch einer verhaltensbedingten Kündigung – gar auf Räumung und Herausgabe in Anspruch genommen hat.”