Stellt eine nicht genehmigte und angezeigte Überlassung des (Mit-)Gebrauchs der Wohnung an die erwachsene Tochter eine erhebliche Pflichtverletzung des Mieters dar, die eine Kündigung des Mietverhältnisses rechtfertigt?
Die Antwort des Landgerichts Berlin (LG Berlin – 67 S 203/16, Urteil vom 06.10.2016) lautet: Nein!
Zur Begründung führt das Landgericht Berlin in seiner vorgenannten Entscheidung unter II. wie folgt aus: “Die Klägerin hat gegen die Beklagte keinen Anspruch auf Räumung und Herausgabe der streitgegenständlichen Wohnung. Denn die von der Klägerin ausgesprochenen Kündigungen vom 19. Oktober 2011 und 13. Februar 2013 haben das zwischen den Parteien bestehende Mietverhältnis nicht beendet. Das hat das Amtsgericht im Ergebnis zutreffend erkannt. Die Voraussetzungen für eine außerordentliche Kündigung nach den §§ 543 Abs. 1, 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 2 BGB sind ebensowenig wie die für eine ordentliche Kündigung nach den §§ 573 Abs. 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB erfüllt.
Soweit die Klägerin ihre Kündigungen auf eine unerlaubte und ihr bis zum Zeitpunkt der aus dem Urteil der Zivilkammer 63 betriebenen Räumungsvollstreckung mangels vorheriger Anzeige unbekannt gebliebene Gebrauchsüberlassung an die Tochter der Beklagten gestützt hat, kann dahinstehen, ob das Verhalten der Beklagten überhaupt pflichtwidrig war, insbesondere, ob es sich bei volljährigen Kindern zumindest im Falle ihres Rückzugs in die elterliche Mietwohnung um “Dritte” i.S.d. §§ 540 Abs. 1, 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 2, 553 Abs. 1 BGB handelt (vgl. Emmerich, in: Staudinger, BGB, Neubearb. 2014, § 540 Rz. 5 m.w.N.). Denn selbst wenn den Beklagten durch die nicht genehmigte und angezeigte Überlassung des (Mit-)Gebrauchs der Wohnung an ihre erwachsene Tochter eine Pflichtverletzung zur Last fiele, wäre diese mangels hinreichender Erheblichkeit nicht geeignet, eine Kündigung des Mietverhältnisses zu rechtfertigen.
Während eine außerordentliche Kündigung nach den §§ 543 Abs. 1, Abs. 2 Satz 1 Nr. 2 BGB eine mit der Gebrauchsüberlassung einhergehende Verletzung der Rechte des Vermieters “in erheblichem Maße” verlangt, kann der Vermieter eine verhaltensbedingte Kündigung des Mieters gemäß § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB nur dann erfolgreich aussprechen, wenn die schuldhafte Pflichtverletzung “nicht unerheblich” ist. An beiden Voraussetzungen fehlt es.
Im Falle einer unbefugten Gebrauchsüberlassung ist für die Frage, ob die schuldhafte Pflichtverletzung des Mieters hinreichend erheblich ist, sowohl für die Wirksamkeit einer darauf gestützten außerordentlichen als auch für die einer ordentlichen Kündigung – nicht anders als bei sonstigen verhaltensbedingten Kündigungen auch – im Rahmen einer umfassenden Gesamtabwägung auf sämtliche Umstände des Einzelfalls abzustellen (vgl. BGH, Urt. v. 2. Februar 2011 – VIII ZR 74/10, NJW 2011, 1065 Tz. 20; Weidenkaff, in: Palandt, BGB, 75. Aufl. 2016, § 543 Rz. 20). Für diese Abwägung sind neben der beanstandungsfreien Dauer des bisherigen Mietverhältnisses und den nachteiligen Auswirkungen der Vertragspflichtverletzung auf den Vermieter auch ein möglicher Anspruch des Mieters auf Erteilung der – tatsächlich nicht eingeholten – Untermieterlaubnis sowie ein pflichtwidriges (Vor-)Verhalten des Vermieters erheblich (vgl. BGH, a.a.O. Tz. 22; Urt. v. 4. Juni 2014 – VIII ZR 289/13, NJW 2014, 2566 Tz. 23; Urt. v. 15. April 2015 – VIII ZR 281/13, NJW 2015, 2417 Tz. 33, Kammer, Urt. v. 16. Juni 2016 – 67 S 125/16, ZMR 2016, 695 m.w.N.).
Gemessen an diesen Grundsätzen wäre eine auf der ungenehmigten und nicht angezeigten Gebrauchsüberlassung beruhende Pflichtverletzung der Beklagten nicht hinreichend erheblich gewesen, um eine außerordentliche oder ordentliche Kündigung des Mietverhältnisses zu rechtfertigen. Denn zu Gunsten der Beklagten streitet nicht nur der Umstand, dass das Mietverhältnis zum Zeitpunkt des ersten Kündigungsausspruchs bereits seit mehr als zwölf Jahre – und damit seit geraumer Zeit – unbeanstandet währte. Gegen die Erheblichkeit des behaupteten Pflichtverstoßes spricht ebenfalls, dass den Beklagten gemäß § 553 Abs. 1 Satz 1 BGB ein auch von der Klägerin nicht in Zweifel gezogenes berechtigtes Interesse zur teilweisen Überlassung der Wohnung an ihre Tochter zugestanden hätte, so dass die Klägerin ohnehin zur Genehmigung der Gebrauchsüberlassung verpflichtet gewesen wäre (vgl. Weidenkaff, a.a.O., § 553 Rz. 4 m.w.N.). Es tritt hinzu, dass die nicht umfassend, sondern räumlich und persönlich lediglich beschränkt erfolgte Gebrauchsüberlassung angesichts der in erheblichem Umfang entfalteten touristischen Nutzung des (Wohn-)Gebäudes nicht geeignet war, die wirtschaftlichen und rechtlichen Interessen der Klägerin mehr als nur unwesentlich zu beeinträchtigen. Schon diese Umstände stehen einer hinreichenden Erheblichkeit der behaupteten Pflichtverletzung entgegen.
An einer solchen fehlt es unabhängig davon aber auch deshalb, weil der Klägerin vor Ausspruch der Kündigungen selbst gravierende Pflichtverletzungen gegenüber den Beklagten zur Last gefallen sind. So hat sie gegenüber den Beklagten im Vorfeld des hiesigen Rechtsstreits nicht nur schuldhaft eine materiell unwirksame Zahlungsverzugskündigung ausgesprochen, sondern an dieser in dem vor dem Landgericht Berlin zweitinstanzlich geführten weiteren Räumungsrechtsstreit 65 S 212/12 (vormals 63 S 240/10) unter wahrheitswidriger Verneinung der von den Beklagten zutreffend behaupteten Beeinträchtigungen durch die Vermietung von Nachbarwohnungen an Touristen bis zum dort erst nach einer umfangreichen Beweisaufnahme erfolgten Abschluss des Verfahrens festgehalten. Dieses unredliche (Prozess-)Verhalten stellt bereits für sich genommen eine besonders schwerwiegende Pflichtverletzung dar (vgl. Kammer, Beschl. v. 15. April 2014 – 67 S 81/14, NZM 2014, 668). Das gilt erst recht unter Berücksichtigung der von der Klägerin veranlassten Einleitung der Räumungsvollstreckung aus dem von ihrem wahrheitswidrigen Prozessvortrag beeinflussten und im Nachgang vom BGH als verfahrensfehlerhaft aufgehobenen Urteil der Zivilkammer 63 gegenüber den Beklagten. Es tritt hinzu, dass die Klägerin vor Ausspruch der streitgegenständlichen Kündigungen ihrer aus § 535Abs. 1 Satz 2 BGB folgenden Hauptleistungspflicht zur Instandhaltung und Instandsetzung schuldhaft nicht gerecht geworden ist, indem sie eine Vielzahl ehemaliger Mietwohnungen im Aufgang der Beklagten – über die X-GmbH – an Touristen überlassen und die damit einhergehenden erheblichen Beeinträchtigungen des Mietgebrauchs der Beklagten beharrlich nicht beseitigt hat (vgl. BGH, Urt. v. 29. Februar 2012 – VIII ZR 155/11, NJW 2012, 1647 Tz. 12). Vor dem Hintergrund dieser gehäuften schuldhaften Verletzung unterschiedlicher Hauptleistungs- und Nebenleistungspflichten durch die Klägerin erscheint eine etwaige (Formal-)Pflichtverletzung der Beklagten im Zusammenhang mit der teilweisen Überlassung der Wohnung an ihre Tochter als derart geringfügig, dass sie ohne das Hinzutreten weiterer – und hier nicht gegebener – gewichtiger Umstände nicht geeignet ist, dem Verhalten der Beklagten das für die Kündigung des Mietverhältnisses hinreichend erhebliche Gewicht zu verleihen.
Soweit die Klägerin die Kündigungen darauf stützt, die Beklagten hätte die Gebrauchsüberlassung an ihre Tochter zur Vereitelung der aus dem im Nachgang vom BGH aufgehobenen Urteil der Zivilkammer 63 betriebenen Räumungsvollstreckung nur vorgetäuscht, vermag sie auch damit nicht durchzudringen. Es kann insoweit dahinstehen, ob es der Klägerin nicht ohnehin versagt war, sich auf eine von den Beklagten vorgetäuschte Gebrauchsüberlassung zu berufen, da dieser Kündigungsgrund in unauflösbarem Widerspruch zum ebenfalls erhobenen Vorwurf der tatsächlich erfolgten Gebrauchsüberlassung steht. Denn die Klägerin, die insoweit die Darlegungs- und Beweislast trägt, ist für ihr Vorbringen auf das erhebliche Bestreiten der Beklagten mangels Beweisantritts beweisfällig geblieben. Sie kann für sich auch nicht die Grundsätze des Anscheinsbeweises in Anspruch nehmen, da der Zeitpunkt des von den Beklagten vorgelegten Untermietvertrages ebensowenig wie der weitere Wohnsitz ihrer Tochter in der A-Straße und die dem Erhalt der Häuser in der B-Straße dienende Initiative der Beklagten prima facie den Schluss auf eine lediglich vorgetäuschte Gebrauchsüberlassung zulassen.”