Ist eine Klausel in einem Wohnraummietvertrag, nach der dem Mieter die Durchführung sämtlicher Instandhaltungs- und Instandsetzungsmaßnahmen mit Ausnahme der Arbeiten an Dach und Fach, der zentralen Heizungs- und Warmwasseranlage, der Wasserrückhaltevorrichtung in der Waschküche sowie der Anschlüsse für die Grundversorgung obliegt, wirksam?
Die Antwort des Landgerichts Köln (LG Köln – 19 O 36/14, Urteil vom 06.10.2015) lautet: Nein!
Zur Begründung führt das Landgericht Köln in seiner vorgenannten Entscheidung wie folgt aus: “Die Klausel in § 11 Abs. 2 des Mietvertrags, nach der der Klägerin die Durchführung sämtlicher Instandhaltungs- und Instandsetzungsmaßnahmen mit Ausnahme der Arbeiten an Dach und Fach, der zentralen Heizungs- und Warmwasseranlage, der Wasserrückhaltevorrichtung in der Waschküche sowie der Anschlüsse für die Grundversorgung obliegt, stellt eine unangemessene Benachteiligung der Klägerin dar und ist aus diesem Grund unwirksam.
Bei der streitgegenständlichen Klausel handelt es sich unstreitig um eine von den Beklagten vorformulierte, von der gesetzlichen Regelung des § 535 Abs. 1 S. 2 BGB abweichende Vertragsklausel. Die Klausel unterliegt daher der Kontrolle nach § 307 BGB.
Unter Abwägung der Interessen der Mietvertragsparteien ergibt sich, dass die streitgegenständliche Klausel die Klägerin entgegen den Geboten von Treu und Glauben unangemessen benachteiligt. Nach der gesetzlichen Regelung obliegen die Instandhaltungs- und Instandsetzungsarbeiten grundsätzlich dem Vermieter. Die Verpflichtung zur Instandhaltung und Instandsetzung kann nach herrschender Meinung in Rechtsprechung und Literatur bei der Gewerberaummiete formularmäßig auf den Mieter übertragen werden, soweit sie sich auf Schäden erstreckt, die dem Mietgebrauch oder die Risikosphäre des Mieters zuzuordnen sind (BGH NZM 2005,863). Eine unangemessene Benachteiligung liegt hingegen vor, wenn dem Mieter formularmäßig Kosten für die Behebung anfänglicher Mängel oder bereits vorhandener Abnutzung durch Reparatur oder Erneuerung überbürdet werden oder wenn ihm Kosten für Schäden auferlegt werden, die von Dritten verursacht worden sind, für deren Handeln er keine Verantwortung trägt (BGH a.a.O.).
Den vorgenannten Anforderungen an eine zulässige Klausel wird die hier streitgegenständliche Regelung nicht gerecht. Denn aus dem Wortlaut der Klausel ergibt sich, dass die Klägerin auch für Schäden, die durch Dritte außerhalb des Mietgebrauchs verursacht wurden, haften soll. Dieser Punkt hat bereits vorgerichtlich zwischen den Parteien zu Streit geführt, da sich an der Außenfassade ein durch Dritte angebrachtes Graffiti befand, für dessen Beseitigung nach dem Wortlaut der Klausel die Klägerin verantwortlich wäre, auch wenn weder sie noch ihre Erfüllungsgehilfen das Graffiti verursacht haben. Durch die Verpflichtung zur Beseitigung von durch Dritte verursachten Schäden wird die Klägerin mit nicht abschätzbaren Kosten belastet. Eine Kostenobergrenze enthalten die mietvertraglichen Regelungen nicht. Zwar halten sich die Kosten für die gelegentliche Entfernung von Graffiti in Grenzen, es sind jedoch auch andere durch Dritte verursachte Schäden im Außenbereich denkbar, die zu höheren Kosten führen, beispielsweise durch Brandstiftung, solange nicht Dach und Fach betroffen sind. Entgegen der Ansicht der Beklagten lässt sich eine Beschränkung der Pflichten der Klägerin auf Schäden durch Mietgebrauch dem Wortlaut der Klausel gerade nicht entnehmen. Dies folgt bereits daraus, dass es in § 11 Abs. 2 weiter unten heißt: “Die durch den Mietgebrauch entstandenen Schäden […] hat der Mieter auf eigene Kosten zu beheben.” Würde diese Einschränkung auch für den vorangehenden Klauseltext gelten, wäre eine ausdrückliche Erwähnung weiter unten gerade überflüssig. Daraus folgt, dass der erste Teil der Klausel gerade auch die Pflicht zur Beseitigung von Schäden erfasst, die nicht auf dem Mietgebrauch beruhen. Durch die Klausel wird der Klägerin außerdem die Pflicht zur Beseitigung von Schäden, die durch höhere Gewalt entstehen, aufgebürdet, soweit diese nicht den Bereich von Dach und Fach betreffen. Es ist zwar zutreffend, dass für das Objekt eine Gebäudeversicherung besteht, nichtsdestotrotz besteht jedoch die Möglichkeit, dass Schäden durch ihre Gewalt eintreten, die von dem Versicherungsschutz nicht erfasst sind und für die dann die Klägerin nach dem Wortlaut der Klausel einzustehen hätte.
Eine weitere unangemessene Benachteiligung der Klägerin besteht darin, dass sie nach dem Wortlaut der Klausel auch für anfängliche Mängel und bereits durch Vormieter verursachte Abnutzung einzustehen haben soll. Die Beklagten haben nicht angegeben, dass das Objekt zu Beginn des Mietverhältnisses vollständig saniert und in neuwertigen Zustand an die Klägerin übergeben worden wäre. Nach dem Wortlaut der Klausel müsste die Klägerin daher insbesondere hinsichtlich der Aufzugsanlage und der Teppichböden auch die Kosten übernehmen, die durch die Abnutzung und den Verschleiß durch Vormieter entstanden sind. Nach dem Wortlaut erfasst die Klausel, die neben der Instandhaltung auch die Instandsetzung erfasst, insbesondere auch die Erneuerung technischer Geräte wie beispielsweise der Fahrstuhlanlage, was wiederum mit kaum kalkulierbaren Kosten einhergeht.
Bereits unter diesen beiden Gesichtspunkten stellt die Klausel eine unangemessene Benachteiligung der Klägerin dar. Sie ist daher unwirksam, so dass aufgrund des Verbots einer geltungserhaltenden Reduktion hinsichtlich der Durchführung der Instandhaltungs- und Instandsetzungsmaßnahmen die gesetzliche Regelung gilt.”