Sind Doppelkastenfenster ein Negativmerkmal nach dem Berliner Mietspiegel 2015?
Die Antwort des Amtsgerichts Schöneberg (AG Schöneberg – 7 C 38/16, Urteil vom 15.06.2016) lautet: Nein!
Zur Begründung führt das Amtsgericht Schöneberg in seiner vorgenannten Entscheidung wie folgt aus: “Der Kläger hat gegen den Beklagten aus § 558 Abs. 1 BGB Anspruch auf Zustimmung zu einer Erhöhung der Nettokaltmiete im beantragten Umfang.
Das Mieterhöhungsverlangen ist formell wirksam. Die Zustimmungs- und Klagefristen des § 558 b Abs. 2 BGB sind eingehalten. Das Zustimmungsverlangen selbst erfüllt die formalen Voraussetzungen des § 558 a BGB. Es ist schriftlich geltend gemacht und unter Bezugnahme auf den ### Mietspiegel 2015 ausreichend begründet. Die Miete ist seit mehr als 15 Monaten unverändert. Die Kappungsgrenze ist gewahrt.
Die ortsübliche Miete ist anhand des ### Mietspiegels 2015 zu ermitteln.
Die Merkmalgruppe 2 ist unstreitig neutral zu bewerten.
Auch die Merkmalgruppe 3 ist (mindestens) neutral zu bewerten. Sie verfügt über mindestens zwei wohnwerterhöhende Merkmale (großer Balkon und Kaltwasserzähler). Dem steht unstreitig der nicht vorhandene Breitbandanschluss gegenüber. Dagegen hat der Beklagte nicht hinreichend substantiiert dargelegt, dass die Wohnung überwiegend einfachverglast ist. Der Kläger hat dazu vorgetragen, es handele sich nicht um Einfachverglasung, sondern um Doppelkastenfenster. Der für das von ihm behauptete Negativmerkmal darlegungs- und beweisbelastete – Beklagte, der ansonsten zu jedem Punkt detailliert Stellung bezogen hat, hat daraufhin nicht näher substantiiert, so dass davon auszugehen ist, dass diese Einlassung richtig ist und die Parteien lediglich darüber streiten, ob es sich bei Doppelkastenfenstern um eine Einfachverglasung handelt oder nicht. Insoweit ist aber dem Kläger zuzustimmen. Die Doppelkastenfenster erfüllen kein Negativmerkmal nach dem Mietspiegel. Es kann daher offen bleiben, ob beim Einzug des Beklagten die Elektroinstallation unzureichend war oder nicht. Auch dies als wahr unterstellt (und den Klägerseits behaupteten Abstellraum außen vor gelassen) stünden sich zwei Negativ- und zwei Positivmerkmale gegenüber, so dass die Gruppe insgesamt neutral ist.
Das Gericht hält, ohne dass es darauf noch ankäme, auch die Gruppe 5 für mindestens neutral. Denn entgegen der Auffassung des Beklagten liegt das Gebäuden nicht an einer besonders verkehrsbelasteten Straße. Die besonders verkehrsbelasteten Straßen weist der Mietspiegel ausdrücklich aus. Die P. Straße gehört zu Recht nicht dazu. Sie wird auch nicht dadurch besonders verkehrsbelastet, dass auf der Straße ein Bus fährt und man ein Grundrauschen von der Autobahn sowie bei geöffnetem Fenster Geräusche von der Bahnstrecke hört. In einer Großstadt hört man fast immer irgendwelche Geräusche. Es wird auch kein Positivmerkmal für besonders ruhige Lage geltend gemacht. Ein Negativmerkmal liegt aber nicht bei jeder Geräuschbeeinträchtigung vor, sondern nur, wenn die Straße besonders verkehrsbelastet ist. Das ist nicht der Fall. Dagegen liegt die Wohnung zwar sicher nicht in einer bevorzugten Citylage, aber gerichtsbekannt – und wohl auch unstreitig – in einer Umgebung, die von villenartigen Mehrfamilienhäusern geprägt ist, was ein Positivmerkmal darstellt. Es kann daher dahinstehen, ob, wie der Beklagte behauptet, von den Geschäften im Haus eine erhebliche Belästigung ausgeht. Auch dann bleibt die Merkmalgruppe neutral.
Die Bewertung der übrigen Merkmalgruppen kann daher dahinstehen, und eine Beweisaufnahme war entbehrlich. Schon bei nur einer neutralen Merkmalgruppe (wie unstreitig) wäre die Klage überwiegend begründet, schon bei zwei neutralen und drei negativen Gruppen wäre sie begründet, bei drei neutralen ist sie es erst recht. Denn die Vergleichsmiete ist bei zwei von fünf Negativmerkmalen so zu berechnen, dass vom Mittelwert 2/5 der Differenz zwischen Mittel- und Unterwert (6,18 Euro – 4,72 Euro = 1,46 Euro) abzuziehen ist, also 0,58 Euro. Die Vergleichsmiete beträgt daher mindestens (den gesamten Beklagtenvortrag als wahr unterstellt) 6,18 Euro/qm – 0,58 Euro/qm = 5,60 Euro/qm. Wegen der Kappungsgrenze (ausgehend von 417 Euro Kaltmiete) begehrt der Kläger aber nur eine Erhöhung auf 5,10 Euro/qm (479,55:94).