Archiv für den Monat: Dezember 2016

Aus der Rubrik „Mieterinformationen“:


mdr.de am 06.12.2016: Weihnachtsbeleuchtung
– Was ist erlaubt?

Blinkende Lichterketten, Weihnachtsmänner, die an Balkonen baumeln: Aufwendig weihnachtlich geschmückte Hausfassaden kennt man eigentlich aus den USA. Doch auch in Deutschland geht der Trend in Richtung schillernde Weihnachtsbeleuchtung. Was ist dabei erlaubt und was nicht?

http://www.mdr.de/nachrichten/ratgeber/weihnachtsdekoration-hausfassade-was-ist-erlaubt-100.html

Aus der Rubrik „Wissenswertes“:  

Stellt ein pauschaler Hinweis auf ein Nichterreichen von bestimmten Temperaturen einen ausreichenden Einwand dar?

Die Antwort des Amtsgerichts Hanau (AG Hanau – 37 C 393/13, Urteil vom 20.04.2016) lautet: Nein!

Zur Begründung führt das Amtsgericht Hanau in seiner vorgenannten Entscheidung wie folgt aus: „Auch der Vortrag, es seien keine Temperaturen von 21 Grad erreicht worden, steht dem Anspruch aus der Abrechnung nicht entgegen. Das spricht zunächst wiederum gegen eine zu hohe Verbrauchserfassung, da nur die tatsächliche Wärmeabgabe erfasst wird. Denkbar wäre allenfalls noch ein allgemeiner Mangel nach § 536 Abs. 1 BGB wegen der Beeinträchtigung der Gebrauchstauglichkeit. Denn die Minderung nach § 536 Abs. 1 BGB schlägt, da Betriebskosten Miete iSd. § 535 Abs. 2 BGB sind, auf die Abrechnung durch (Langenberg/Zehelein, Betriebskosten- und Heizkostenrecht, 8. Aufl. 2016 H Rn. 211 m. w. N.). Dazu fehlt es jedoch an entsprechendem Vortrag. Der pauschale Hinweis auf das Nichterreichen von bestimmten Temperaturen stellt keinen ausreichenden Einwand dar (Langenberg/Zehelein, Schönheitsreparaturen, Instandsetzung und Rückgabe, 5. Aufl. 2015 I Rn. 60). Um eine Minderung gem. § 536 BGB herzuleiten, reicht es jedoch grundsätzlich nicht aus, darzulegen, dass es in der Wohnung oder bestimmten Räumen kälter wird, sondern es ist unter der Angabe von konkreten Temperaturen und den entsprechenden Messzeiten Art und Umfang der Temperaturunterschreitung und somit der Beeinträchtigung, sowie deren Zeitpunkt und Dauer nachvollziehbar zu beschreiben (LG Berlin, Urteil vom 11.11.2010, Aktenzeichen: 67 S 241/08; AG Dortmund, Urteil vom 29.10.2013, Aktenzeichen 425 C 4359/12 – Dezernent Prof. Dr. Börstinghaus; AG Hanau, Urteil vom 10.03.2011, Aktenzeichen 91 C 878/10). Dieses insbesondere dann, wenn kein gänzlicher, sondern nur ein zeitweiser Ausfall der Heizkörper, bzw. eine eingeschränkte Funktionsfähigkeit vorgetragen wird (LG Hanau, Beschluss vom 16.01.2012, Az. 2 S 264/11). Hinzu kommt, dass selbst eine Temperatur von 20 Grad noch als ausreichend angesehen wird (LG Berlin, Urteil vom 08.06.2012 – 63 S 423/11BeckRS 2010, 09988; AG Potsdam, Urteil vom 30.04.2012 – 23 C 236/10WuM 2012, 670; AG Münster, Urteil vom 31.03.2004 – 5 C 4958/03).“

Aus der Rubrik „Mietenpolitik“:

.inforadio.de am 07.12.2016: Abrechnung mit der Mietpreisbremse

Seit dem 1.Juni 2015 gilt die Mietpreisbremse. Berlin war das erste Bundesland, das sie eingeführt hat. Anderthalb Jahre später ist die Kritik groß an einem Instrument, mit dem die Bundesregierung sichern wollte, dass Wohnraum für alle bezahlbar bleibt.

http://www.inforadio.de/programm/schema/sendungen/wirtschaft_aktuell/201612/83921.html

Pressemitteilung 65/2016

Ist die Landesanstalt Wohnraumversorgung Berlin eine bloße Arbeitsbeschaffungsmaßnahme?

In der Pressemitteilung 39/2016 des Spandauer Mieterverein für Verbraucherschtz e.V. vom 14.12.2016 wird die Wohnraumversorgung Berlin – Anstalt öffentlichen Rechts (WVB) „als Arbeitsbeschaffungsmaßnahme für Not leidende Parteimitglieder und Parteiparlamentarier“ betitelt. (Quelle: http://spandauer-mieterverein.de/2016/12/das-berliner-maerchenhandbuch/)

Im Einzelnen heißt es in der Pressemitteilung, die die Überschrift „Das Berliner Märchenhandbuch“ trägt, wie folgt: „Kurz nach den Wahlen wurde ein neues Amt geschaffen: „Das Landesamt für Wohnraumversorgung“. Genau genommen also der erste falsche Schritt in die falsche Richtung. Wenn pro Jahr 25.000 Wohnungen fehlen und nur 6.000 beschaffen werden sollen, ist ein solches Amt so überflüssig ein Kropf. … weiterlesen

Aus der Rubrik „Wissenswertes“:  

Führt die negative Wärme von Heizkörpern im Zuge der Durchströmung zu einer positiven Erfassung durch elektronische Heizkostenverteiler?

Die Antwort des Amtsgerichts Hanau (AG Hanau – 37 C 393/13, Urteil vom 20.04.2016) lautet: Nein!

Zur Begründung führt das Amtsgericht Hanau in seiner vorgenannten Entscheidung wie folgt aus: „Auch der Vortrag, nur der obere Teil des Heizkörpers sei warm geworden, während der untere kalt geblieben sei, steht der Richtigkeit der Wärmeerfassung nicht entgegen. Dabei ist zunächst zu sehen, dass, wie die Beklagten selbst vortragen, die Anbringung des Heizkostenverteilers im oberen Bereich des Heizkörpers die vorgesehene Vorgehensweise darstellt (Montagehöhe bei elektronischen Heizkostenverteilern nach EN 834 im oberen Drittel, tatsächlich ideal bei ca. 65% bis 75% der Gesamthöhe, vgl. Schmidt in Kreuzberg/Wien Handbuch der Heizkostenabrechnung 8. Aufl. 2013 S. 429). Unzutreffend ist zudem die Annahme, ein kühler oder kühlerer unterer Bereich der Heizung würde zu einer Verzerrung der Wärmemessung führen, da der Wärmefühler auf der Heizkörperoberfläche lediglich den oberen Bereich messen und daher quasi „vermuten“ und daher mitberechnen würde, dass die untere Seite ebenfalls warm sei, so dass eine höhere Wärmezählung erfolge, als dieses tatsächlich von dem Heizkörper abgegeben wurde. Dabei ist zunächst zu sehen, dass das Vorhandensein einer kühleren Unterseite bereits keinen Fehler der Heizung darstellt. Das ist durch die geringere Dichte des heißen Wassers und die dadurch hervorgerufene waagerechte Schichtung bedingt. Das obere Dritte gibt dann mehr oder ggf. alleine Wärme ab, das Wasser wird dadurch beim Durchlauf nach unten abgekühlt. Dieses wird durch die jeweils individuelle Ansetzung des Bewertungsfaktors für Größe und Art des Heizsystems berücksichtigt (Langenberg/Zehelein, Betriebskosten- und Heizkostenrecht, 8. Aufl. 2016 K Rn. 280). Das tritt tatsächlich bei geringerem Durchlauf ein, während bei höherem Durchlauf im Zuge einer stärkeren Ventilöffnung die Wärmeverteilung gleichmäßiger erfolgt. Das stellt jedoch wie erörtert keinen Fehler dar, sondern ist systembedingt normal. Diese Situation stimmt auch mit dem Beklagtenvortrag überein, dass sich der Heizkörper nur bedingt erwärmen ließ (ggf. durch ein fehlerhaftes Ventil). In diesem Fall liegt eine geringere Durchlaufgeschwindigkeit vor, die zwingend zu Temperaturunterschieden innerhalb des Heizkörpers führt, was aber bei einer (auch willentlich) nur geringen Öffnung des Ventils normal und daher bei der Wärmeerfassung berücksichtigt ist. Dieser ggf. durch einen Ventilfehler bedingte Effekt könnte allenfalls einen Mangel wegen minderer Heiztemperaturen in der Wohnung begründen (dazu unten). Auch der Sachverständige G. hat eben diese vom Gericht mit Beschluss vom 19.09.2014 gestellte Frage in der Anhörung vom 12.06.2015 (Bl. 213 d. A.) dahingehend beantwortet, dass eine unterschiedliche Temperatur innerhalb des Heizkörpers zwischen der Ober- und der Unterseite nicht zu einer Verfälschung der Messwerte führen kann. Selbst bei einem Defekt des Ventils, so der Sachverständigen weiter, hätte das keinen Einfluss auf die Betriebskostenabrechnung. Der Sachverständige Gl. hat auf die entsprechende Anfrage des Gerichts erklärt, dass die negative Wärme von Heizkörpern im Zuge der Durchströmung nicht zu einer positiven Erfassung durch elektronische Heizkostenverteiler führt (Bl. 236 d. A.).

Der Beklagteneinwand ist daher nicht geeignet, die Richtigkeit der Wärmeerfassung in Frage zu stellen.“

Pressemitteilung 64/2016

Änderung der Rechtsprechung zur Verletzung der Anbietpflicht

BGH ändert Rechtsprechung bei Eigenbedarfskündigungen, wenn eine Alternativwohnung im Haus leersteht

Ein Vermieter muss bei einer auf Eigenbedarf gestützten Kündigung dem betroffenen Mieter eine andere, ihm während der Kündigungsfrist zur Verfügung stehende Wohnung zur Anmietung anbieten, sofern diese sich im selben Haus oder derselben Wohnanlage befindet. Verletzt der Vermieter diese sog. Anbietpflicht, hatte dies nach bisheriger Auffassung … weiterlesen

Aus der Rubrik „Mieterinformationen“:

haufe.de am 07.12.2016: Begriff und Wesen der Schönheitsreparaturen

Schönheitsreparaturen sind Instandsetzungsarbeiten, die erforderlich sind, um ein verschlechtertes Aussehen der Mieträume zu beseitigen. Wer diese ausführen muss, hängt vom Inhalt des Mietvertrages ab. Im März 2015 hat der BGH wichtige Punkte seiner Rechtsprechung hierzu geändert.

https://www.haufe.de/immobilien/verwaltung/schoenheitsreparaturen/begriff-und-wesen_258_142028.html