Können drei benannte Wohnungen aus demselben Objekt dem im Mietspiegel abgebildeten Querschnitt – unabhängig davon, wie umfangreich dessen zugrunde liegende Daten waren – überlegen sein?
Die Antwort des Amtsgerichts Mitte (AG Mitte – 7 C 185/15, Urteil vom 06.04.2016) lautet: Nein!
Zur Begründung führt das Amtsgericht Mitte in seiner vorgenannten Entscheidung unter I. wie folgt aus: “Die Kläger können die Zustimmung zur Mieterhöhung gemäß § 558 BGB nur bis zur Höhe der üblichen Entgelte verlangen. Das Gericht zieht zur Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete den Berliner Mietspiegel 2015 heran.
Das Gericht ist bei der Feststellung der ortsüblichen Vergleichsmiete nicht an das im Mieterhöhungsverlangen angegebene Begründungsmittel gebunden, sondern es muss diese gerade unter Ausschöpfung aller zivilprozessual zulässigen Beweismittel ermitteln (Schmidt-Futterer, Mietrecht, 12. Auflage 2015, § 558a BGB, Rn. 149 m. w. N.). Insbesondere bei der Angabe von drei Vergleichswohnungen ist es äußerst unwahrscheinlich, dass diese die ortsübliche Vergleichsmiete widerspiegeln (Schmidt-Futterer, a. a. O., Rn. 99). Insoweit muss unterschieden werden, zwischen dem formalen Begründungsmittel eines Mieterhöhungsbegehrens gemäß § 558a Abs. 2 Nr. 4 BGB und dessen materieller Begründetheit. Insoweit stellen selbst sechs Vergleichswohnungen im Regelfall eine zu geringe Datengrundlage dar, um im Prozess die ortsübliche Vergleichsmiete zu beweisen, was insbesondere dann gilt, wenn die benannten Vergleichswohnungen – wie hier – alle aus dem Objekt der Kläger stammen (vgl. BGH, Urteil vom 06.11.2013,Az.: VIII ZR 346/12). Insoweit können drei benannte Wohnungen aus demselben Objekt dem im Mietspiegel abgebildeten Querschnitt – unabhängig davon, wie umfangreich dessen zugrunde liegende Daten waren – niemals überlegen sein (vgl. LG Nürnberg-Fürth, Beschluss vom 11.05.2015, Az.: 7 S 1731/15). In diesem Zusammenhang war das Gericht auch nicht gehalten, das angebotene Sachverständigengutachten einzuholen. Zum einen wäre dieses mangels Nennung und Beschreibung weiterer Vergleichswohnungen auf einen unzulässigen Ausforschungsbeweis hinausgelaufen. Zum anderen führt die Verwendung des Mietspiegels dazu, hohe Rechtsverfolgungskosten, wie sie mit der Einholung eines Sachverständigengutachtens regelmäßig verbunden sind, zu vermeiden. Insoweit stünde der Kostenaufwand von (erfahrungsgemäß 2.000,00 Euro bis 2.500,00 Euro) für die Einholung eines Gutachtens, das nach Besichtigung der zu begutachtenden Wohnung die ortsübliche Vergleichsmiete durch eine ausreichend große, repräsentative Stichprobe vergleichbarer Wohnungen ermitteln müsste, zur Höhe der geltend gemachten Mieterhöhung von 44,00 Euro monatlich unter Berücksichtigung der als Schätzgrundlage vorhandenen Orientierungshilfe des Berliner Mietspiegels außer Verhältnis, so dass die ortsübliche Vergleichsmiete gemäß § 287 Abs. 2, Abs. 1 Satz 2 ZPO aufgrund des Berliner Mietspiegels 2015 zu schätzen war (vgl. insoweit auch LG Nürnberg-Fürth a. a. O.). Der Mietspiegel kann dabei, auch wenn er in der ZPO nicht als Beweismittel vorgesehen ist, zur Bestimmung der ortsüblichen Vergleichsmiete herangezogen werden. Der Gesetzgeber selbst sieht ausweislich von §§ 558a Abs. 2 Nr. 1, 558c, 558d BGB den Mietspiegel als das beste Mittel zum Nachweis des üblichen Entgelts im Sinne von § 558 BGB an (vgl. BverfG, Beschluss v. 03.04.1990, Az. 1 BvR 268/90). Die Orientierungshilfe für die Spanneneinordnung kann für den Rechtsstreit ebenfalls herangezogen werden. Zwar ist die Orientierungshilfe nicht Bestandteil des Mietspiegels. Bei der Orientierungshilfe handelt es sich aber nach der Erläuterung zum Mietspiegel um Aussagen, die vom umfassenden Sachverstand der an der Mietspiegelerstellung beteiligten Experten getragen werden. Sie bietet damit ein objektives, berechenbares und nachvollziehbares Schema, mit der die ortsübliche Miete der streitgegenständlichen Wohnung unter Zugrundelegung von § 287 Abs. 2 ZPO ermittelt werden kann (vgl. LG Berlin, Urt. v. 03.06.2003, Az. 65 S 17/03). Insoweit kann der Berliner Mietspiegel jedenfalls als einfacher Mietspiegel im Sinne des § 558 c BGB zur Berechnung der ortsüblichen Vergleichsmiete herangezogen werden (vgl. LG Berlin, Urteil vom 16.07.2015, GE 2015, 971), so dass hier dahinstehen kann, ob der Berliner Mietspiegel seine Beweiskraft als qualifizierter Mietspiegel im Sinne des § 558 d BGB zwischenzeitlich eingebüßt hat (vgl. GE 2014, 1552).”