Ist für eine ofenbeheizte Wohnung ausreichend repräsentatives Datenmaterial für Vergleichswohnungen in den Berliner Mietspiegel 2013 eingearbeitet worden?
Die Antwort des Amtsgerichts Köpenick (AG Köpenick – 3 C 97/15, Urteil vom 17.05.2016) lautet: Nein!
Zur Begründung führt das Amtsgericht Köpenick in seiner vorgenannten Entscheidung wie folgt aus: “Für die Vergleichbarkeit der ortsüblichen Mieten war jedoch vorliegend nicht der Mietspiegel 2015 zugrunde zu legen, da die streitgegenständliche Wohnung aufgrund der fehlenden Zentralheizung zur Gruppe der im Berliner Mietspiegel nur ungenügend erfassten Substandardwohnungen gehört. Das Gericht hat daher Beweis über die Höhe der ortsüblichen Vergleichsmiete für die streitgegenständliche Wohnung erhoben durch Einholung eines Sachverständigengutachtens. Im Ergebnis der Beweisaufnahme steht für das Gericht zweifelsfrei fest, dass die ortsübliche Vergleichsmiete für das streitgegenständliche Objekt nach den in § 558 Abs.2 Satz 1 BGB aufgestellten Kriterien 285,00 EUR nettokalt pro Monat beträgt. Dies folgt aus dem vorliegenden schriftlichen Gutachten des Sachverständigen Manfred Stelter (Bl. 56 ff d.A.), auf das vollinhaltlich Bezug genommen wird und dessen mündlicher Anhörung im Termin am 26.4.2016. Der Sachverständige hat seine Untersuchung sowohl schriftlich als auch mündlich ausführlich begründet. Gemäß seinen Ausführungen in der mündlichen Verhandlung, denen sich das Gericht nach eigener kritischer Prüfung umfassend anschließt, sind die Orientierungskriterien des Berliner Mietspiegels von der Systematik her für Substandardwohnungen nicht anwendbar. Der Sachverständige hat seine Ermittlung auf das Vergleichswertverfahren gestützt. Er hat die Gebäudeart, Lage, die Größe, die Ausstattung und Beschaffenheit der hier streitgegenständlichen Wohnung unter anderem im Rahmen einer Ortsbesichtigung ermittelt und dokumentiert. Sodann hat er 14 Vergleichsobjekte bestimmt und ausgewertet. Unter statistischer Auswertung der ermittelten Vergleichsmieten errechnete der Sachverständige nachvollziehbar eine durchschnittliche ortsübliche Vergleichsmiete für die streitgegenständliche Wohnung zum Stichtag 1.2.2015 in Höhe von 285,00 EUR nettokalt pro Monat. Diesem Ergebnis schließt sich das Gericht nach ausführlicher Erörterung des Gutachtens in der mündlichen Verhandlung an. Weitere Abschläge für etwaige von der Beklagten angeführte Minderausstattung kommen bei der Substandardwohnung nicht in Betracht, da der Mittelwert hier gerade nicht einer vollausgestatteten Durchschnittswohnung entspricht.”