Muss ein Mieter grundsätzlich mangelbedingte Verbrauchsmehrkosten bei den Nebenkosten tragen?

Die Antwort des Amtsgerichts Bremen (AG Bremen – 9 C 407/15, Urteil vom 22.12.2016) lautet: Ja!

Zur Begründung führt das Amtsgericht Bremen in seiner vorgenannten Entscheidung unter I. 1. wie folgt aus: “Den Beklagten ist zuzugestehen, dass die Nebenkosten hoch erscheinen. Etwaige Mängel, die zu einem tatsächlich überdurchschnittlichen Verbrauch führen können (z. B. zugige Fenster, mangelhafte Dämmung, leckende Toilettenspülung, defekte Thermostate, etc.) würden Gewährleistungsrechte der Beklagten begründen. Von Extremfällen abgesehen lassen Baumängel den Zurechnungszusammenhang zwischen Verbrauch und Mieternutzung dagegen nicht entfallen. Schließlich kann der Mieter, notfalls im Einstweiligen Rechtsschutzverfahren, den Vermieter jederzeit auf Mangelbeseitigung in Anspruch nehmen. Mangelbedingten Verbrauchsmehrkosten würde bereits durch die Minderung der Bruttomiete (also inkl. Nebenkosten) Rechnung getragen (vgl. Palandt, 75. A., § 536, Rn. 33). Insofern war hinsichtlich der behaupteten Mängel nicht in die Beweisaufnahme einzutreten. Die Beklagten haben mit etwaigen Ansprüchen nach §§ 812, 536 BGB nicht die Aufrechnung erklärt. Eine Minderung von 15% der abgerechneten Nebenkosten scheidet demnach aus. Im Übrigen trugen die Beklagten zu den erforderlichen Mängelanzeigen schriftsätzlich nicht hinreichend substantiiert vor (s.u.).”

Können drei benannte Wohnungen aus demselben Objekt dem im Mietspiegel abgebildeten Querschnitt – unabhängig davon, wie umfangreich dessen zugrunde liegende Daten waren – überlegen sein?

Die Antwort des Amtsgerichts Mitte  (AG Mitte – 7 C 185/15, Urteil vom 06.04.2016) lautet: Nein!

Zur Begründung führt das Amtsgericht Mitte in seiner vorgenannten Entscheidung unter I. wie folgt aus: “Die Kläger können die Zustimmung zur Mieterhöhung gemäß § 558 BGB nur bis zur Höhe der üblichen Entgelte verlangen. Das Gericht zieht zur Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete den Berliner Mietspiegel 2015 heran.

Das Gericht ist bei der Feststellung der ortsüblichen Vergleichsmiete nicht an das im Mieterhöhungsverlangen angegebene Begründungsmittel gebunden, sondern es muss diese gerade unter Ausschöpfung aller zivilprozessual zulässigen Beweismittel ermitteln (Schmidt-Futterer, Mietrecht, 12. Auflage 2015, § 558a BGB, Rn. 149 m. w. N.). Insbesondere bei der Angabe von drei Vergleichswohnungen ist es äußerst unwahrscheinlich, dass diese die ortsübliche Vergleichsmiete widerspiegeln (Schmidt-Futterer, a. a. O., Rn. 99). Insoweit muss unterschieden werden, zwischen dem formalen Begründungsmittel eines Mieterhöhungsbegehrens gemäß § 558a Abs. 2 Nr. 4 BGB und dessen materieller Begründetheit. Insoweit stellen selbst sechs Vergleichswohnungen im Regelfall eine zu geringe Datengrundlage dar, um im Prozess die ortsübliche Vergleichsmiete zu beweisen, was insbesondere dann gilt, wenn die benannten Vergleichswohnungen – wie hier – alle aus dem Objekt der Kläger stammen (vgl. BGH, Urteil vom 06.11.2013,Az.: VIII ZR 346/12). Insoweit können drei benannte Wohnungen aus demselben Objekt dem im Mietspiegel abgebildeten Querschnitt – unabhängig davon, wie umfangreich dessen zugrunde liegende Daten waren – niemals überlegen sein (vgl. LG Nürnberg-Fürth, Beschluss vom 11.05.2015, Az.: 7 S 1731/15). In diesem Zusammenhang war das Gericht auch nicht gehalten, das angebotene Sachverständigengutachten einzuholen. Zum einen wäre dieses mangels Nennung und Beschreibung weiterer Vergleichswohnungen auf einen unzulässigen Ausforschungsbeweis hinausgelaufen. Zum anderen führt die Verwendung des Mietspiegels dazu, hohe Rechtsverfolgungskosten, wie sie mit der Einholung eines Sachverständigengutachtens regelmäßig verbunden sind, zu vermeiden. Insoweit stünde der Kostenaufwand von (erfahrungsgemäß 2.000,00 Euro bis 2.500,00 Euro) für die Einholung eines Gutachtens, das nach Besichtigung der zu begutachtenden Wohnung die ortsübliche Vergleichsmiete durch eine ausreichend große, repräsentative Stichprobe vergleichbarer Wohnungen ermitteln müsste, zur Höhe der geltend gemachten Mieterhöhung von 44,00 Euro monatlich unter Berücksichtigung der als Schätzgrundlage vorhandenen Orientierungshilfe des Berliner Mietspiegels außer Verhältnis, so dass die ortsübliche Vergleichsmiete gemäß § 287 Abs. 2, Abs. 1 Satz 2 ZPO aufgrund des Berliner Mietspiegels 2015 zu schätzen war (vgl. insoweit auch LG Nürnberg-Fürth a. a. O.). Der Mietspiegel kann dabei, auch wenn er in der ZPO nicht als Beweismittel vorgesehen ist, zur Bestimmung der ortsüblichen Vergleichsmiete herangezogen werden. Der Gesetzgeber selbst sieht ausweislich von §§ 558a Abs. 2 Nr. 1, 558c, 558d BGB den Mietspiegel als das beste Mittel zum Nachweis des üblichen Entgelts im Sinne von § 558 BGB an (vgl. BverfG, Beschluss v. 03.04.1990, Az. 1 BvR 268/90). Die Orientierungshilfe für die Spanneneinordnung kann für den Rechtsstreit ebenfalls herangezogen werden. Zwar ist die Orientierungshilfe nicht Bestandteil des Mietspiegels. Bei der Orientierungshilfe handelt es sich aber nach der Erläuterung zum Mietspiegel um Aussagen, die vom umfassenden Sachverstand der an der Mietspiegelerstellung beteiligten Experten getragen werden. Sie bietet damit ein objektives, berechenbares und nachvollziehbares Schema, mit der die ortsübliche Miete der streitgegenständlichen Wohnung unter Zugrundelegung von § 287 Abs. 2 ZPO ermittelt werden kann (vgl. LG Berlin, Urt. v. 03.06.2003, Az. 65 S 17/03). Insoweit kann der Berliner Mietspiegel jedenfalls als einfacher Mietspiegel im Sinne des § 558 c BGB zur Berechnung der ortsüblichen Vergleichsmiete herangezogen werden (vgl. LG Berlin, Urteil vom 16.07.2015, GE 2015, 971), so dass hier dahinstehen kann, ob der Berliner Mietspiegel seine Beweiskraft als qualifizierter Mietspiegel im Sinne des § 558 d BGB zwischenzeitlich eingebüßt hat (vgl. GE 2014, 1552).”

Gilt für Mieterhöhungsverlangen das Widerrufsrecht für Fernabsatzverträge?

Die Antwort des Landgerichts Berlin (LG Berlin – 18 S 357/15, Urteil vom 14.09.2016) lautet: Nein!

Zur Begründung führt das Landgericht Berlin in seiner vorgenannten Entscheidung unter II. 2. wie folgt aus: “In rechtlich nicht zu beanstandender Weise hat das Amtsgericht die Ansprüche des Klägers und hierbei insbesondere ein Widerrufsrecht nach § 312g BGB verneint.

Zwar liegen die Tatbestandsvoraussetzungen der §§ 312ff. BGB  dem Wortlaut nach vor; §§ 312ff. BGB sind auf Mieterhöhungsverlangen nach §§ 558ff. BGB aber nicht anwendbar (so im Ergebnis auch das Amtsgericht unter Bezugnahme auf dort zitierte Literatur und wohl auch AG Gelsenkirchen, Urteil vom 27. April 2016, Az. 202 C 3/16 (WuM 2016, 360 f.), die allerdings das Vorliegen eines Fernabsatzvertrages verneinen).

Denn schon nach Sinn und Zweck ist § 312c BGB auf Mietänderungsvereinbarungen nach §§ 558ff. BGB nicht anzuwenden (vgl. hierzu Schmidt-Futterer-Blank, Mietrecht, 12. Auflage, vor § 535 BGB, Rn. 89ff., insbesondere Rn. 92 mit ausführlicher Begründung; Beuermann, Grundeigentum 2015, 561 f.; aA u.a. Pitz-Paal, Grundeigentum 2015, 556-560).

Die Berufung zeigt nicht auf, dass diese Bewertung unzutreffend ist.

Insbesondere ergibt sich dies nicht aus der dort zitierten Begründung des Gesetzgebers. Zwar heißt es dort, dass für spätere Vertragsänderungen, z.B. Abreden über Mieterhöhungen, Satz 1 von § 312 Abs. 4 BGB gelten solle. Diese Aussage ist aber im Kontext der vorherigen Ausführungen zu sehen. Dort wird auf die detaillierte Ausgestaltung des sozialen Wohnraummietrechts hingewiesen und zum Ausdruck gebracht, dass die Richtlinienumsetzung, der die Gesetzesänderung dienen sollte, keine Verschlechterung des Mieters im Vergleich zur bis dahin geltenden Rechtslage bewirken solle. Im Hinblick darauf, dass § 558a BGB dem Vermieter – zum Schutz des Mieters – vorschreibt, das Mieterhöhungsbegehren in Textform zu erklären, und dies in der ganz überwiegenden Zahl der Fälle per Brief geschieht, geht die Kammer daher davon aus, dass dem Gesetzgeber bei der Einbeziehung von Abreden über Mieterhöhungen andere als die nach §§ 558ff. BGB im einzelnen geregelten vor Augen standen. Dies gilt insbesondere vor dem Hintergrund, dass das Mieterhöhungsverlangen nach § 558a BGB, sofern berechtigt, im Klagewege durchgesetzt werden kann und damit eine gänzlich andere Situation betrifft, als die ursprünglich auf den Versandhandel und vergleichbare Geschäfte ausgerichteten §§ 312ff. BGB. So käme es zu abwegigen Ergebnissen, wenn das Widerrufsrecht noch nach Ablauf der Klagefrist von § 558b Abs. 2 BGB bestehen würde bzw. in Fällen wie vorliegend, in denen der Erhöungsbetrag mehrfach gezahlt wurde und somit eine doppelte Zustimmung – oder jedenfalls eine mehrfach bestätigte Zustimmung – des Mieters vorliegt, die ausdrücklich sowie konkludent erklärt wurde. Auf konkludentes Verhalten finden die §§ 312ff. BGB nämlich keine Anwendung (vgl. Beuermann aaO m.w.N.) So ergibt sich auch aus einer Stellungnahme des Bundesministeriums für Justiz und Verbraucherschutz, dass fraglich erscheint, ob der Gesetzgeber ein Widerrufsrecht für Mieterhöhungen nach §§ 558ff. BGB mit der Gesetzesänderung einführen wollte (vgl. Grundeigentum 2015, 563).

Ob §§ 558ff. BGB den §§ 312ff. BGB damit als lex specialis vorgehen (hiergegen Mediger, NZM 2015, 185 aus systematischen Gründen) oder aber die §§ 312ff. BGB teleogisch dahingehend zu reduzieren sind, dass sie für andere Mieterhöhungen als nach §§ 558ff. BGB gelten, kann für das Ergebnis dahinstehen.

Selbst wenn ein Widerruf entgegen der hier vertretenen Ansicht nach §§ 312ff. BGB bestehen würde, stünde dessen Geltendmachung in Fallkonstellationen wie der vorliegenden in der Regel entgegen, dass die Zustimmung zur Mieterhöhung im Kontext von §§ 558ff. BGB zugleich ein deklaratorisches Anerkenntnis des vermieterseitigen Anspruchs auf Mieterhöhung darstellen würde. Ein solches wäre nur nach §§ 812ff. BGB kondizierbar. Der Mieter müßte dann vortragen und beweisen, dass der Anspruch des Vermieters nicht bestand und unterläge zudem den Beschränkungen von § 814 BGB.”