Stellt ein Maklervertrag, der online geschlossen wurde, ein Fernabsatzgeschäft dar, für das ein Widerrufsrecht gilt?

Die Antwort des Landgerichts Hamburg (LG Hamburg – 325 O 22/16, Urteil vom 23.05.2016) lautet: Ja!

Zur Begründung führt das Landgericht Hamburg in seiner vorgenannten Entscheidung unter I. 2. a) – B9 2) aaa) wie folgt aus: “2. Der Klägerin steht auch kein Anspruch auf Zahlung einer Maklercourtage nach § 652 BGB aus einem Maklervertrag mit dem Beklagten zu.

a) Die Parteien haben zwar einen Maklervertrag geschlossen, indem der Beklagte auf das Inserat im Internet hin Kontakt zu der Klägerin aufnahm. Da die Internetseite darauf hinwies, dass die Wohnungen für eine vom Käufer zu zahlende Provision in Höhe von 6,25% vermittelt würden, stellte sich die Anfrage des Beklagten aus Sicht der Klägerin als Angebot auf den Abschluss eines Maklervertrags dar, welches die Klägerin durch Übersendung des Exposé annahm.

b) Der Kläger hat jedoch den Maklervertrag wirksam widerrufen.

1) Dem Kläger stand nach §§ 312c, 312 g, 355 BGB ein Widerrufsrecht zu, da der Maklervertrag ein Fernabsatzgeschäft darstellte. Ein solches Geschäft liegt nach § 312c BGB vor, wenn ein Vertrag zwischen einem Unternehmer und einem Verbrauchter unter ausschließlicher Verwendung von Fernkommunikationsmitteln zustande kommt. Der Kläger handelte als Verbraucher. Nach § 13 BGB ist jede natürliche Person Verbraucher, die ein Rechtsgeschäft zu Zwecken abschließt, die überwiegend weder ihrer gewerblichen noch ihrer selbstständigen beruflichen Tätigkeit zugeordnet werden können. Die negative Formulierung lässt erkennen, dass das Handeln einer natürlichen Person regelmäßig als Verbraucherhandeln anzusehen ist, es sei denn, dass Umstände vorliegen, wonach das Handeln eindeutig einer gewerblichen oder selbstständigen Tätigkeit zuzuordnen ist (BGH, Urt. v. 30.9.2009 – VIII ZR 7/09, NJW 2009, 3780). Solche Umstände gibt es hier nicht, denn der Kauf einer Immobilie mit acht Wohneinheiten kann ein Vorgang der privaten Vermögensverwaltung sein.

2) Die Widerrufsfrist war nicht abgelaufen, als der Beklagte den Widerruf erklärt hat. Zwar beträgt die Widerrufsfrist nach § 355 Abs. 2 Satz 1 BGB in der Regel nur 14 Tage. Sie beginnt jedoch nach § 356 Abs. 3 Satz 1 BGB nicht, bevor der Unternehmer den Verbraucher entsprechend den Anforderungen des Artikel 246a § 1 Abs. 2 Satz 1 Nummer 1 oder des Artikels 246b § 2 Abs. 1 des Einführungsgesetzes zum Bürgerlichen Gesetzbuch unterrichtet hat. Eine solche Unterrichtung ist nicht erfolgt.

aaa) Die von der Klägerin mit dem Exposé übersandte Widerrufsbelehrung enthielt keine ausreichende Belehrung. Die Belehrung entsprach nicht den Vorgaben des Art. 246a § 1 Abs. 2 Satz 1 Nr. 1 EGBGB. (Art. 246b EGBGB betrifft Finanzdienstleistungen und ist daher für die von der Klägerin zu erbringende Widerrufsbelehrung nicht von Bedeutung.) Nach dieser Bestimmung muss ein Unternehmer über das in der Anlage 2 zum EGBGB enthaltene Muster-Widerrufsformular informieren. Ein Wahlrecht hat der Unternehmer nur insofern, als er nach § 356 Abs. 1 Satz 1 BGB entscheiden kann, ob er dem Verbraucher die Möglichkeit einräumt, das Widerrufsrecht auf der Webseite des Unternehmers auszufüllen. Die Hinweispflicht nach Art. 246a § 1 Abs. 2 Satz 1 Nr. 1 EGBGB besteht jedoch unabhängig davon, ob der Unternehmer von dieser Option Gebrauch macht.”

Stellt das Absenden einer E-Mail einen Nachweis für deren Zugang dar?

Die Antwort des Landgerichts Hamburg (LG Hamburg – 325 O 22/16, Urteil vom 23.05.2016) lautet: Nein!

Zur Begründung führt das Landgericht Hamburg in seiner vorgenannten Entscheidung unter I. 2. b) 2) bbb) wie folgt aus: “Die Klägerin hat auch nicht durch die E-Mail vom 17.4.2015, 18:07 Uhr, über das Widerrufsrecht des Beklagten belehrt. Eine wirksame Belehrung scheitert schon daran, dass die E-Mail dem Beklagten nicht zugegangen ist. Hiervon ist prozessual auszugehen. Der Zugang ist streitig. Die Beweisangebote der Klägerin sind nicht geeignet, um den Zugang der E-Mail zu beweisen. Die von der Klägerin benannten Mitarbeiter von ihr und dem Internetportalbetreiber können allenfalls bekunden, dass die E-Mail vom Internetportal versandt wurde, bzw. dass die Kopie der E-Mail bei der Klägerin eingegangen ist. Hieraus ergibt sich jedoch nicht, dass die E-Mail auch beim Beklagten eingegangen ist. Das Absenden einer E-Mail stellt keinen Nachweis für deren Zugang dar (LAG Berlin-Brandenburg, Beschluss v. 27.11.2012, 15 Ta 206/12, AE 2013, 52). Es begründet nicht einmal einen Anscheinsbeweis dafür (OLG Köln, Urt. v. 5.12.2006 – 3 U 167/05; Singer in Staudinger, BGB, 13. Bearb. (2012), § 130 BGB Rn. 110). Ein solcher Anscheinsbeweis wäre nur dann begründet, wenn der Absender eine Eingangs- oder Lesebestätigung erhalten hätte (Singer in Staudinger, BGB, 13. Bearb. (2012), § 130 BGB Rn. 110; Palandt/Ellenberger, BGB, 74. Aufl., § 130 BGB Rn. 21).

Ungeeignet ist auch der Beweisantritt durch Sachverständigen. Die Klägerin benennt keine Anknüpfungstatsachen, aus denen ein Sachverständiger ermitteln können soll, dass die E-Mail vom 17.4.2015 dem Beklagten zugegangen wäre. Derartige Anknüpfungstatsachen ergeben sich nicht aus dem in der Anlage K13 vollständig wiedergegebenen Header der an die Klägerin gesandten E-Mail. Diese E-Mail ist in dieser Form vermutlich gar nicht an den Beklagten versandt worden, worauf schon der Betreff “Anfrage zu Ihrem Objekt 8…9” hinweist. Eine etwaige inhaltsgleiche automatisch generierte E-Mail an den Beklagten wird sicherlich einen anderen, passenden Betreff erhalten haben. Die Angabe der E-Mailadresse des Beklagten in dem Feld “Reply-To” stellt schon gar keinen Hinweis dar, dass der Beklagte die E-Mail erhalten hätte. Dieses Feld entscheidet nur darüber, an wen eine E-Mail der Klägerin gegangen wäre, wenn in ihrem E-Mailprogramm die Antwortfunktion genutzt hätte (vgl. Artikel “Header (E-Mail)” unter de.wikpedia.org, abgerufen am 23.5.2016).

Schließlich stellt die Anregung der Klägerin, den Beklagten anzuhören, keinen Beweisantritt dar. Der Anregung war angesichts des entscheidungsreifen Rechtsstreits nicht nachzugehen. Eine Parteivernehmung des Gegners nach § 445 ZPO hat die Klägerin nicht beantragt.”

Liegt eine Abweichung vom vertragsgemäßen Zustand der Mietsache dar, wenn der Vermieter die Mietsache im Rahmen seiner Erhaltungspflicht aus § 535 Abs. 1 S. 2 BGB wesentlich verändert?

Die Antwort des Landgerichts Berlin (LG Berlin – 65 S 315/15, Urteil vom 07.09.2016) lautet: Ja!

Zur Begründung führt das Landgericht Berlin in seiner vorgenannten Entscheidung unter II. wie folgt aus: “Der Austausch des ursprünglich vorhandenen Fliesenbodens auf der streitgegenständlichen Terrasse durch die Beklagten hat zu einer Abweichung vom vertragsgemäßen Zustand der Mietsache geführt. Zwar ist ein bestimmter Bodenbelag nicht als vertraglich geschuldet vereinbart. Insoweit ist jedoch bei Fehlen einer Beschaffenheitsvereinbarung durch Auslegung zu ermitteln, was der Vermieter schuldet und welchen Standard die Parteien in Ansehung der Umstände des Einzelfalls unter Berücksichtigung der Verkehrssitte voraussetzen durften und wollten, §§ 133, 157 BGB (BGH, Urt. v. 10. Mai 2006, VIII ZR 23/04, NZM 2006, 582). Regelmäßig wird auch der Zustand der Mietsache bei Vertragsschluss Aufschluss über die “Vertragsgemäßheit” geben (so auch LG Stuttgart, Urt. v. 1. Juli 2015, 13 S 154/14, NJW-RR 2015, 1494). Zwar darf der Vermieter die Mietsache im Rahmen der Erhaltungspflicht aus § 535 Abs. 1 S. 2 BGB unwesentlich und ohne Wertverlust verändern. Er ist jedoch gehalten, den ursprünglichen Zustand der Mietsache möglichst zu erhalten bzw. etwa nach Beseitigung von Mängeln wiederherzustellen (Eisenschmid, in Schmidt-Futterer, Mietrecht, § 535 Rn 63). Wesentliche Veränderungen muss der Mieter grundsätzlich nicht hinnehmen. Vorliegend ist davon auszugehen, dass bei einer zu einer 1,5 Zimmer-Wohnung gehörenden Terrasse, die ca. 1/3 der Gesamtmietfläche ausmacht, deren Beschaffenheit der Mietsache insgesamt in nicht unerheblichem Maße ihr Gepräge gibt. Hierzu gehört auch maßgeblich der Bodenbelag, ohne dass es insoweit besonderer Vereinbarungen der Parteien zur konkreten Nutzung der Terrasse – etwa für das Aufstellen von Blumenkübeln – bedarf. Der nunmehr verlegte Holzbodenbelag ist zu dem ursprünglich vorhandenen Fliesenbelag auch nicht vergleichbar. Dies ist angesichts der unterschiedlichen Material- und Oberflächenbeschaffenheit evident; eine Beweiserhebung ist insoweit nicht veranlasst. Auf die Frage der Kosten des Bodens kommt es nicht an (so auch LG Berlin, Urt. v. 1. Dezember 2009, 63 S 162/09). Auch die Wertverbesserung ist außerhalb des Anwendungsbereichs der §§ 555 c ff. BGB unbehelflich.

Der Kläger ist an der Geltendmachung seines Instandsetzungsanspruchs auch nicht deshalb gehindert, weil er den Einbau des Holzbodens faktisch geduldet hat. Mit anwaltlichem Schreiben vom 17.09.2014 hat er zweifelsfrei zu erkennen gegeben, dass er den Austausch des Bodenbelags nicht dauerhaft hinzunehmen bereit sei. Allein der tatsächlichen Hinnahme der Arbeiten konnten und durften die Beklagten angesichts dessen nicht entnehmen, dass der Kläger den nunmehrigen Zustand als vertragsgemäß genehmige.”