Ist eine Summen- und Saldenklage basierend auf einem fortgeschriebenen Mieterkonto zulässig?
Die Antwort des Landgerichts Kempten (LG Kempten – 53 S 1283/16, Urteil vom 22.02.2017) lautet: Nein!
Zur Begründung führt das Landgericht Kempten in seiner vorgenannten Entscheidung unter II. 2. a) wie folgt aus: “Soweit die Klägerin einen Zahlungsanspruch in Höhe von 1.875,37 € nebst Zinsen wegen eines behaupteten Zahlungsrückstandes, basierend auf dem fortgeschriebenen Mieterkonto (Anlage K1) geltend macht, ist die Klage – entsprechend der Rechtsprechung der Kammer (vgl. Urteil vom 25.11.2015, Az: 53 S 551/15)- bereits unzulässig, weil entgegen § 253 Abs. 2 Nr. 2 ZPO der geltend gemachte Gegenstand nicht hinreichend bestimmt ist.
Anders, als in der Entscheidung des Bundesgerichtshofs vom 09.01.2013 (BGH NZM 2013, 422; ZMR 2013, 271), liegen dem Saldo der Klägerin keine gleichartigen Forderungen zugrunde.
Vielmehr werden in das Mieterkonto Mietzinsforderungen, sowie Nachzahlungsforderungen aus Heizkosten- und Betriebskostenabrechnungen bzw. Guthaben aus diesen eingestellt, ebenso wie Mahnkosten, Rechtsanwaltsgebühren bzw. “Auszahlungen”.
Stellt nun der Vermieter diese Kosten allesamt in das Mieterkonto ein und verrechnet er diese mit Zahlungen und Gutschriften ohne jegliche Differenzierung lediglich nach dem aktuellen Saldo, ist der Streitgegenstand nicht ausreichend bestimmt.
Es ist nicht erkennbar, welche der aufgeführten Forderungen in welcher Höhe streitgegenständlich sind.
Weiter stellt sich das Problem, dass das dem Klagebegehren zugrunde liegende Mieterkonto, welches einen Zeitraum vom 01.02.2011 bis 07.07.2015 (Anlage K1 und K6) umfasst, keine Differenzierung zwischen Nettomieten und Betriebskostenvorauszahlungen enthält.
Hierbei ist zu berücksichtigen, dass die Klageabrechnungszeiträume unterfallen betreffend derer, die Abrechnungsfrist bereits abgelaufen ist, bzw. über die abgerechnet wurde.
Soweit in der Kontoaufstellung fehlende Vorauszahlungen enthalten sind, muss der Vermieter aber darlegen, ob und wie er sie in der Abrechnung eingestellt hat. Dem Gericht muss bekannt sein, ob der Vermieter seinen Klageantrag auf die vertraglich geschuldete Vorauszahlung oder den Nachzahlungssaldo stützt, nachdem erstere mit Ablauf der Abrechnungsfrist entfällt und ein Nachzahlungssaldo eine ordnungsgemäße Betriebskostenabrechnung voraussetzt (Blank/Börstinghaus Miete, 5. Auflage § 543 BGB Rn. 181; Junglas ZMR 2014, 89 ff., Zehelein NZM 2013, 638; Langenberg Betriebskosten- und Heizkostenrecht, 8. Auflage II: Zahlungsklage des Vermieters Rn. 88; LG Dortmund vom 18.05.2015, Az: 1 S 47/15; LG Darmstadt vom 28.03.2013, Az: 24 S 54/12).
Im vorliegenden Fall weist die Klage noch die Besonderheit auf, dass die Klägerseite den am 20.12.2012 verbuchten Saldo in Höhe von 55,69 € (Anlage K1) mit der behaupteten Entwicklung des Mieterkontos im Buchungszeitraum ab dem 01.02.2011 (Anlage K6) zu belegen versucht.
Darin sind aber insbesondere Bruttomieten enthalten, welche der Höhe nach von der Beklagtenseite bestritten wurden.
Soweit in diesem Zusammenhang das Ausgangsgericht den Vortrag der Beklagtenseite als verspätet gemäß § 296 Abs. 1 ZPO zurückweist, sind die Voraussetzungen der Norm nicht erfüllt (vgl. Musielak ZPO, 13. Auflage § 296 Rn. 3 ff.).
Dabei darf ein fehlerhaft angenommener Präklusionstatbestand durch das Rechtsmittelgericht nicht durch einen anderen ersetzt werden, der ggf. die Zurückweisung gerechtfertigt hätte (BGH NJW 2006,. 1741, NJW RR 05, 1007).
Damit bleibt es im Ergebnis unklar, welche behaupteten Ansprüche zum Gegenstand der Klage gemacht werden sollen.
Dies ist aber für die Zulässigkeit der Klage erforderlich, weil durch die Bestimmung des Gegenstands der Klage der Rahmen der gerichtlichen Entscheidungsbefugnis abgesteckt sowie der Inhalt und Umfang der Rechtshängigkeit (§ 261 ZPO) und der materiellen Rechtskraft (§ 322 ZPO) festgelegt werden. Zudem dient das Erfordernis der Bestimmung des Klagegegenstandes dazu, das Risiko eines Unterliegens der klagenden Partei nicht durch vermeidbare Ungenauigkeiten auf die beklagte Partei abzuwälzen (vgl. BGH vom 14.12.1998, Az: II ZR 330/97).
Nachdem die Klage den Anforderungen des § 253 Abs. 2 Nr. 2 ZPO nicht genügt, war sie insoweit als unzulässig