Genügt der pauschale Hinweis eines Vermieters in einer Eigenbedarfskündigung, die von ihm vermietete Wohnung “für eigene Zwecke” zu benötigen, den Anforderungen der gesetzlichen Begründungspflicht nach § 573 Abs. 3 BGB?

Die Antwort des Landgerichts Berlin (LG Berlin – 67 S 247/16, Urteil vom 15.11.2016) lautet: Nein!

Zur Begründung führt das Landgericht Berlin in seiner vorgenannten Entscheidung unter II. 1. wie folgt aus: “Der Kläger hat gegen die Beklagte keinen Anspruch auf Räumung der von ihr inne gehaltenen Wohnung in der … Straße 31 in … Berlin aus §§ 546 Abs. 1, 985 BGB; das zwischen dem Kläger und der Beklagten bestehende Mietverhältnis ist durch die Kündigung wegen Eigenbedarfs nicht nach § 573 Abs. 1, 2 Nr. 2 BGB beendet worden.

Weder das Kündigungsschreiben vom 24. Juni 2015, noch die Schriftsatzkündigungen vom 22. Dezember 2015 und 10. Februar 2016 genügen den Anforderungen des § 573 Abs. 3 BGB. Dies führt zur Unwirksamkeit der Kündigung (vgl. BT-Ds. 14/4553, § 573 Abs.3 BGB-E., S. 66).

Die Begründungspflicht nach § 573 Abs. 3 BGB verfolgt den Zweck, es dem Mieter zu ermöglichen, sich frühzeitig Klarheit über seine Rechtsstellung zu verschaffen (vgl. BT-Ds. 14/4553, a.a.O.). Ein Kündigungsschreiben, das lediglich den Gesetzeswortlaut oder das Kündigungsinteresse – wie z. B. die Absicht der eigenen Nutzung der Wohnung – mitteilt, genügt diesem Zweck nicht. Der Vermieter erfüllt seine Begründungspflicht vielmehr nur, wenn er dem Mieter den für die Kündigung wesentlichen Lebenssachverhalt, die sog. Kerntatsachen für ein Benötigen, offen legt, d. h. alle wesentlichen Tatsachen und Lebensvorgänge bekannt gibt, aus denen sich – hier – der Kündigungstatbestand des § 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB ergibt. Der Mieter muss auf der Grundlage des vom Vermieter mitgeteilten Sachverhaltes überprüfen können, ob er die Kündigung mit Aussicht auf Erfolg in Frage stellen kann oder hinnehmen will (vgl. zu alledem BverfG Beschl. v. 28. Januar 1992 – BvR 1319/91, Tz. 16ff.; Kammerbeschl. v. 09.02.2000 – 1 BvR 889, Tz. 11f; Kammerbeschl. v. 3. Februar 2003 – 1 BvR 619/02, Tz. 11ff.; LG Berlin, Beschl. v. 20. April 2015 – 65 S 4/15, Tz. 6).

Zwar hat der Kläger seine Absicht mitgeteilt, die Wohnung für sich selbst zu nutzen zu wollen. Er hat sich aber auch in den schriftsätzlichen Kündigungen im Übrigen nur auf die bloße Mitteilung beschränkt, dass er seit zwei Jahren in Berlin lebe, ein Restaurant betreibe, derzeit bei Freunden wohne und die seinen Wohnbedarf abdeckende Wohnung ersteigert zu haben, um dort einzuziehen.

Dies wird dem Begründungserfordernis unter Berücksichtigung seines Schutzzwecks zugunsten des Mieters nicht gerecht. Nach den dargelegten Maßstäben beanstandet die Beklagte zu Recht, dass der Kläger nicht einmal einen konkreten Sachverhalt beschreibt, auf den er sein Interesse an der Wohnung stützt. Auch die pauschale Angabe, derzeit bei Freunden zu wohnen, ist zu unkonkret und nicht nachprüfbar, da sich daraus keinerlei Einzelheiten der genauen Wohnsituation ergeben und nicht klar ist, ob beispielsweise ein (Unter-) Mietvertrag besteht, wie groß der ihm zur Verfügung stehende Wohnraum ist, ob es sich nur um eine Notlösung handelt, etc. Zudem ist anders als im Fall der Eigenbedarfskündigung zu Gunsten eines volljährig werdenden Kindes (BGH – VIII ZR 78/10, NJW 2010, 3775, darauf bezieht sich das von dem Amtsgericht herangezogene Zitat im Schmidt/Futterer-Blank), das seinen eigenen Hausstand begründen soll, nicht ohne weiteres nachvollziehbar, inwiefern der Kläger die streitbefangene Wohnung für sich selbst zu Wohnzwecken tatsächlich benötigt. Die Angabe “… weil ich die Wohnung für eigene Zwecke benötige” umschreibt als bloße Leerformel lediglich den Begriff des Eigenbedarfs, ohne zur Information die derzeitigen Wohnverhältnisse – das pauschal benannte Wohnen bei Freunden (wobei es an anderer Stelle heißt, der Kläger wohne in seinem Restaurant) – jedenfalls kurz und verständlich darzustellen, um eine Überprüfung der bisherigen räumlichen Wohnverhältnisse durch die Mieterin zu ermöglichen (vgl. LG Bochum, Urt. v. 18. Mai 1993 – 9 S 15/93; Blank in: Schmidt/Futterer, Mietrecht, 12. Aufl. 2015, § 573 Rn. 225 jeweils m.w.N.). Damit werden auch keine unzumutbaren Anforderungen an das Begründungserfordernis gestellt.

Unter Berücksichtigung dieser Anforderungen sind die Kündigungsschreiben nicht ausreichend, so dass sie formell unwirksam sind. Die erstmals allenfalls durch die Aussage des Zeugen Mori erfolgte Konkretisierung der bisherigen Wohnverhältnisse erfolgte auch ausgehend davon, dass sich der Kläger diese zu eigen macht, zu spät, da eine Heilung der formell unwirksamen Kündigungen im Laufe des Rechtsstreits nicht möglich ist.”

Liegt das Merkmal einer modernen Badarfslüftung im Sinne des Berliner Mietspiegels 2015 bei einer zentral gesteuerten Abluftanlage vor, die an einen Lichtschalter gekoppelt ist und nach Ausschaltung des Lichts noch ca. 5 Minuten mit gleich hohem Volumenstrom lüftet?

Die Antwort des Amtsgerichts Lichtenberg (AG Lichtenberg – 20 C 450/15, Urteil vom 02.02.2016) lautet: Nein!

Zur Begründung führt das Amtsgericht Lichtenberg in seiner vorgenannten Entscheidung unter 2. b) wie folgt aus: “Nach der Auffassung des Gerichtes liegt dagegen nicht das von der Klägerin positiv vorgetragene Merkmal, eine moderne Bedarfslüftung, vor. Bei der von der Klägerin vorgetragenen Badlüftung handelt es sich um eine zentral gesteuerte Abluftanlage, die an einen Lichtschalter gekoppelt ist und wenn das Licht ausgeschaltet wird, so wird noch ca. 5 Minuten mit gleich hohem Volumenstrom gelüftet. Diese Badlüftung stellt nach der Auffassung des Gerichtes keine moderne gesteuerte Entlüftung im Sinne des Mietspiegels 2015 dar. Vielmehr kann von dieser erst dann gesprochen werden, wenn diese automatisch die Be – und Entlüftung kontrolliert, also selbsttätig ermittelt, wann eine Entlüftung erforderlich ist, dies ist zum Beispiel bei Feuchtigkeitssensoren oder Bewegungssensoren der Fall (vergleiche so Urteil des Amtsgerichts Tempelhof Kreuzberg vom 2.7.2008, Aktenzeichen 4C 95/08). Der Mietspiegel 2015 spricht im Vergleich zum Mietspiegel 2009 von einer nicht nur modernen, sondern auch gesteuerten Entlüftung und nennt als Beispiel eine solche, die mit Feuchtigkeitssensoren arbeitet. Damit verlangt er aber gerade eine selbsttätige Kontrolle des aktuellen Feuchtigkeitsgehalts durch die Entlüftungsanlage. Dies findet unstreitig bei der Entlüftung der Beklagten im Badezimmer nicht statt. Die Einordnung des Merkmals als wohnwerterhöhend honoriert eine besondere Ausstattung des Badezimmers. Eine lichtschaltergekoppelte Entlüftung ist weder Energieeffizienz noch rechtfertigt sie die Annahme eines erhöhten Wohnwertes.”