Kann ein Vermieter mit einem Nachzahlungsbetrag aus einer nach Ablauf der zwölfmonatigen Abrechnungsfrist des § 556 Abs. 3 Satz 2 BGB erstellten Betriebs- und Heizkostenabrechnung die Aufrechnung mit der von den Mietern geleisteten Mietkaution/-sicherheit erklären?

Die Antwort des Amtsgerichts Brandenburg an der Havel (AG Brandenburg an der Havel – 31 C 179/14, Urteil vom 24.02.2017) lautet: Nein!

Zur Begründung führt das Amtsgericht Brandenburg an der Havel in seiner vorgenannten Entscheidung wie folgt aus: “Gemäß § 556 Abs. 3 Satz 3 Halbsatz 1 BGB ist nach Ablauf dieser zwölfmonatigen Abrechnungsfrist des § 556 Abs. 3 Satz 2 BGB die Geltendmachung einer Nachforderung nämlich grundsätzlich ausgeschlossen, so dass nach Ablauf dieser Frist eine Nachforderung von Nebenkosten nicht mehr erfolgen kann (Ausschlussfrist), eine Zahlungspflicht der Mieter mithin nicht mehr ausgelöst wird (BGH, Urteil vom 27.07.2011, Az.: VIII ZR 316/10, u. a. in: NJW 2011, Seiten 2878 ff.; BGH, Urteil vom 12.01.2011, Az.: VIII ZR 296/09, u. a. in: NJW 2011, Seiten 843 f.; BGH, Urteil vom 19.11.2008, Az.: VIII ZR 295/07, u. a. in: NJW 2009, Seiten 283 ff.; BGH, Urteil vom 30.04.2008, Az.: VIII ZR 240/07, u. a. in: NJW 2008, Seiten 2328 ff.; BGH, Urteil vom 09.04.2008, Az.: VIII ZR 84/07, u. a. in: NJW 2008, Seiten 2258 ff.; BGH, Urteil vom 05.07.2006, Az.: VIII ZR 220/05, u. a. in: NJW 2006, Seiten 3350 ff.; BGH, Urteil vom 18.01.2006, Az.: VIII ZR 94/05, u. a. in: NJW 2006, Seiten 903 f.; BGH, Urteil vom 09.03.2005, Az.: VIII ZR 57/04, u. a. in: NJW 2005, Seiten 1499 ff.; LG Bonn, Urteil vom 16.01.2014, Az.: 6 S 43/13, u. a. in: NZM 2014, Seiten 387 f.; AG Brandenburg an der Havel, Urteil vom 14.07.2011, Az.: 31 C 102/09, u. a. in: WuM 2011, Seite 485 = BeckRS 2011, Nr.: 23068 = FD-MietR 2011, Nr.: 323555 = NJOZ 2011, Seite 1932; AG Brandenburg an der Havel, Urteil vom 08.11.2010, Az.: 34 C 16/10, u. a. in: Grundeigentum 2010, Seiten 1751 ff. = NZM 2011, Seiten 361 f. = WuM 2011, Seiten 189 f. = BeckRS 2010, Nr.: 28199 = FD-MietR 2010, Nr.: 311704 = IBRRS 2011, Nr.: 0497 = IMR 2011, 228; AG Brandenburg an der Havel, Urteil vom 07.06.2010, Az.: 31 C 210/09, u. a. in: Grundeigentum 2010, Seiten 915 ff.; AG Brandenburg an der Havel, Urteil vom 07.10.2009, Az.: 34 C 119/08, u. a. in: NZM 2010, Seiten 900 f. = BeckRS 2009, Nr.: 26451 = IBRRS 2011, Nr.: 0379; AG Brandenburg an der Havel, Urteil vom 23.05.2007, Az.: 31 C 112/06, u. a. in: BeckRS 2008, Nr.: 8058; AG Brandenburg an der Havel, Urteil vom 08.03.2007, Az.: 31 C 78/06, u. a. in: BeckRS 2007, Nr.: 4544; AG Brandenburg an der Havel, Urteil vom 25.10.2004, Az.: 32 [33] C 543/03, u. a. in: Grundeigentum 2004, Seiten 1458 f. = WuM 2010, Seiten 423 ff.; AG Brandenburg an der Havel, Urteil vom 04.10.2004, Az.: 32 [33] C 110/04, u. a. in: NZM 2005, Seite 257 = Grundeigentum 2004, Seite 1459 = FHZivR 51 Nr. 1413 = BeckRS Nr.: 9998, 86886; AG Potsdam, Urteil vom 17.07.2003, Az.: 24 C 550/02, u. a. in: WuM 2003, Seiten 456 f.).

Unstreitig steht hier aber fest, dass die Betriebskostenabrechnung der Beklagten vom 20.05.2014 für den Zeitraum vom 01.01.2012 bis 31.12.2012 den Klägern erst am 11.06.2014 zugegangen ist und somit gerade nicht innerhalb der Ausschlussfrist des § 556 Abs. 3 Satz 2 BGB (31.12.2013) zugestellt wurde, so dass die Beklagte hier auch nicht mehr wirksam die Aufrechnung mit dem Nachzahlungsbetrag in Höhe von 1.097,55 Euro aus dieser Betriebskostenabrechnung vom 20.05.2014 mit der von den Klägern geleisteten Mietkaution/-sicherheit erklären konnte.”

Sind Schäden, die durch Absandungen bzw. Abblätterungen bei nicht imprägnierten Natursteinfliesen im Bad aufgrund der Verwendung von Duschgelen und Shampoos durch den Mieter beim Duschen entstanden sind, von diesen dem Vermieter bei Mietende zu erstatten?

Die Antwort des Amtsgerichts Brandenburg an der Havel (AG Brandenburg an der Havel – 31 C 179/14, Urteil vom 24.02.2017) lautet: Nein!

Zur Begründung führt das Amtsgericht Brandenburg an der Havel in seiner vorgenannten Entscheidung wie folgt aus: “Die hier gegebenen Schäden durch Absandungen bzw. Abblätterungen der Natursteinfliesen in dem Bad sind somit deshalb vorliegend auch nicht von den Klägern zu erstatten, weil es sich hierbei um normale Abnutzungserscheinungen handelt, die aber gemäß § 538 BGB gerade nicht erstattungsfähig sind. Dass diese Schäden hier vorhanden sind, ist nämlich nur auf den ganz normalen Gebrauch von Duschgelen sowie Shampoos oder Spülmitteln durch die Kläger zurückzuführen (AG Zweibrücken, Urteil vom 26.06.2013, Az.: 2 C 71/13, u. a. in: WuM 2013, Seiten 537 f.). Der Gebrauch von Duschgelen und Shampoos im Bad – insbesondere aber in der Dusche des Bades – gehört aber zu der normalen Nutzung eines Bades durch die Mieter. Dass Duschgele und Shampoos in Duschen benutzt werden, entspricht dem normalen Gebrauch (OLG Köln, Urteil vom 29.04.1994, Az.: 19 U 201/93, u. a. in: WuM 1995, Seiten 582 f.).

Nur wenn z. B. Naturstein-/Marmor-Fensterbänke/-Fliesen Metall- und Rostflecke aufweisen, die von feuchten Töpfen herrühren und die anders als durch den Einbau neuer Fliesen/Fensterbänke nicht zu beseitigen sind, würden diese Flecke über normale Abnutzungserscheinungen – wie z. B. Wasser- und Kalkflecke – hinausgehen, so dass nur in einem derartigen Fall die Kläger/Mieter die Kosten des Einbaus neuer Natursteinfliesen bezahlen müssten (AG Münster, Urteil vom 09.10.2000, Az.: 49 C 910/00, u. a. in: WuM 2000, Seite 693).

Auch sind gewisse Verfärbung und Kalkablagerungen selbst bei sorgfältigem Gebrauch des Bades in der Regel nicht zu verhindern, da gerade auch in der Dusche selbst von einem sorgfältigen Mieter gelegentlich etwas Duschgel bzw. Shampoo verschüttet werden oder beim Duschen gegen die Naturstein-Wandfliesen geraten und insofern auch die Natursteinfliesen verschmutzen können (AG Zweibrücken, Urteil vom 26.06.2013, Az.: 2 C 71/13, u. a. in: WuM 2013, Seiten 537 f.; AG Ellwangen, Urteil vom 02.03.2012, Az.: 5 C 318/10, u. a. in: BeckRS 2013, Nr.: 4090; AG Gießen, Urteil vom 30.06.2009, Az.: 48 M C 720/08, u. a. in: WuM 2009, Seiten 454 f.; AG Aachen, Urteil vom 29.11.2007, Az.: 6 C 352/07, u. a. in: WuM 2008, Seite 111). Die Beseitigung der hierdurch verursachten Schäden der nicht imprägnierten Naturstein-Fliesen kann die Beklagte somit schon deshalb nicht von den Klägern verlangen, weil der Sachverständige festgestellt hat, dass sich die Absandungen bzw. Abblätterungen selbst bei einem ganz normalen Gebrauch von Duschgelen sowie Shampoos oder Spülmitteln im Bad nicht vermeiden lässt (KG Berlin, Urteil vom 11.03.2014, Az.: 7 U 40/13, u. a. in: BauR 2015, Seite 1716).”

Stellt eine allgemein gehaltene Erklärung des Jobcenters, Mietschulden des Mieters “nach aktuellem Stand” zu übernehmen, eine den Anforderungen des § 569 Abs. 3 Nr. 2 Satz 1 Alt. 2 BGB genügende Verpflichtungserklärung einer öffentlichen Stelle zur Befriedigung des Vermieters dar?

Die Antwort des Landgerichts Berlin (LG Berlin – 67 S 408/16, Beschluss vom 10.01.2017) lautet: Nein!

Zur Begründung führt das Landgericht Berlin in seiner vorgenannten Entscheidung wie folgt aus: “Insbesondere ist die Kündigung nicht gem. § 569 Abs. 3 Nr. 2 S. 1 Alt. 2 BGB unwirksam geworden. Insoweit macht die Beklagte ohne Erfolg geltend, das Amtsgericht habe bei seiner Entscheidung die mit Schriftsatz vom 8. Januar 2016 eingereichte Erklärung des Jobcenters vom 7. Januar 2016 übersehen. Dabei handelt es sich bereits nicht um eine den Anforderungen des § 569 Abs. 3 Nr. 2 S. 1 BGB genügende Verpflichtungserklärung einer öffentlichen Stelle. Voraussetzung dafür ist eine klare und eindeutige Erklärung innerhalb der Schonfrist, ebenso wie die laufenden Zahlungen die zum Zeitpunkt der Abgabe offenen Rückstände zu übernehmen (vgl. zum Ganzen Blank in Schmidt-Futterer, Mietrecht, 12. Aufl. 2015, § 569 Rn. 45 f.). An einer solchen Verpflichtungserklärung fehlt es vorliegend, da ihr angesichts der allgemein gehaltenen Erklärung, die Mietschulden der Antragstellerin für die streitbefangene Wohnung “nach aktuellem Stand” zu übernehmen, nicht entnommen werden kann, welche konkreten offenen Beträge die Verpflichtungserklärung umfasst. Dies war auch gemäß Verhandlungsprotokoll vom 8. Februar 2016 Gegenstand der Erörterung in der mündlichen Verhandlung vor dem Amtsgericht, wonach der Beklagten-Vertreter selber auf zu klärende Unsicherheiten hinsichtlich der Höhe der Rückstände und die Frage des ausreichenden Umfangs der Übernahmeerklärung hingewiesen hat. Nach der anschließend erfolgten Aufstellung der Rückstände durch das Amtsgericht hat die Beklagte weder eine eindeutige Verpflichtungserklärung des Jobcenters beigebracht noch ist sie den von dem Amtsgericht im Einzelnen angeführten zutreffend angenommenen rückständigen Beträgen konkret entgegengetreten.”