Ist eine Heizkostenabrechnung formell wirksam, wenn in ihr der Umlageschlüssel fehlt?

Die Antwort des Landgerichts Nürnberg-Fürth (LG Nürnberg-Fürth – 7 S 1846/16, Urteil vom 25.10.2016) lautet: Nein!

Zur Begründung führt das Landgericht Nürnberg-Fürth in seiner vorgenannten Entscheidung unter II. 2. wie folgt aus: “Unstreitig lag der Nebenkostenabrechnung lediglich die Abrechnung der Firma D vom 01.04.2015 (Bl. 18 d. A.) und gerade nicht die Heizkostenabrechnung der i bei. Aus dieser Nebenkostenabrechnung vom 08.05.2015 ergibt sich für die Position Heizkosten aber nicht der Umlageschlüssel. Angegeben ist unter der Rubrik “Verteilerschlüssel” lediglich das Wort Heizkosten und sodann die Gesamtkosten und der Anteil, der auf die Beklagte entfällt.

Dies entspricht aber nicht einer formell ordnungsgemäßen Betriebskostenabrechnung. Denn formal ordnungsgemäß ist eine Abrechnung dann, wenn sie fünf Voraussetzungen erfüllt. Sie muss enthalten:

– die Zusammenstellung der Gesamtkosten,

– die Angabe und ggf. Erläuterung der zugrundegelegten Umlageschlüssel,

– die Berechnung des Anteils des Mieters,

– den Abzug der Vorauszahlungen des Mieters,

– die gedanklich und rechnerische Verständlichkeit

(siehe hierzu Langenberg in Schmidt/Futterer, Mietrecht, 12. Auflage 2015, § 556 BGB, Rd-Nr. 333 bis .344; Langenberg/Zehelein in Langenberg/Zehelein, Betriebskosten- und Heizkostenrecht, 8. Auflage 2016, § 556 BGB, Rd-Nr. 125 bis 131).

Auch in der Entscheidung des Bundesgerichtshofs vom 14.02.2012, VIII ZR 207/11, führt dieser aus, dass regelmäßig folgende Mindestangaben aufzunehmen sind: “Eine Zusammenstellung der Gesamtkosten, die Angabe und – soweit zum Verständnis erforderlich – die Erläuterung der zugrunde gelegten Verteilerschlüssel, die Berechnung des Anteils des Mieters und der Abzug der Vorauszahlungen des Mieters” (BGH VIII ZR 207/11 vom 14.02.2012 m.w.N.).

Auch aus der Entscheidung des Bundesgerichtshofes vom 20.01.2016, VIII ZR 93/15, folgt nichts anderes. Dort hat der Bundesgerichtshof ausdrücklich aufgeführt, dass die regelmäßig aufzunehmenden Mindestangaben diejenigen sind, die bereits in der Entscheidung vom 14.02.2012 aufgezählt wurden. Lediglich zu den bereinigten Gesamtkosten führt der Bundesgerichtshof in dieser Entscheidung aus, dass es nicht zu den Voraussetzungen einer formell ordnungsgemäßen Betriebskostenabrechnung gehört, diejenigen Zwischenschritte offenzulegen, mit denen der Vermieter aus kalenderjahresübergreifenden Abrechnungen eines Versorgers, die auf das abzurechnende Kalenderjahr entfallenden Betriebskosten ermittelt. Bei sogenannten bereinigten Kosten bedürfe es für die formelle Ordnungsgemäßheit einer Nebenkostenabrechnung keiner zusätzlichen Angaben zu den Betriebskosten der gesamten Wohnanlage oder zu den Gesamtkosten einschließlich nicht umlagefähiger’ Kostenanteile und der Erläuterung insoweit angewendeter Rechenschritte. Dies trifft aber den vorliegenden Fall nicht, sondern dort geht es vielmehr darum, dass es neben der Nennung der Gesamtkosten und des auf den Mieter entfallenden Anteils an der Benennung eines Umlageschlüssels, mit dem der Anteil des Mieters errechnet wurde, fehlt. Es ist für den Mieter daher nicht rechnerisch nachvollziehbar. ob sein Anteil richtig berechnet wurde.

Aus diesen Gründen ist die streitgegenständliche Nebenkostenabrechnung im Hinblick auf die Position Heizkosten formell unwirksam.

Da die Heizkosten vorliegend den weit überwiegenden Anteil der Nebenkostenabrechnung ausmachen und die übrigen geltend gemachten Nebenkosten nicht den Betrag der Vorauszahlungen erreichen, handelt es sich auch nicht um den Fall einer teilweisen formellen Unwirksamkeit, sondern die Betriebskostenabrechnung ist insgesamt davon betroffen.

Aus diesem Grunde können die weiteren rechtlichen Streitpunkte der Parteien, die Frage der Umlage von Nebenkosten und die Frage der Verwirkung, dahinstehen.

Der Kläger kann aus der formell unwirksamen Betriebskostenabrechnung 2014 keine Zahlungen der Beklagten fordern.

Das amtsgerichtliche Urteil war daher auf die Berufung der Beklagten hin aufzuheben und die Klage war abzuweisen.