Stellen von bereits bei Abschluss des Mietvertrages vorhandenen Bäumen ausgehende Beeinträchtigungen in Form herabfallender bzw. umherfliegender Blüten, Blätter, Pollen und Früchte einen Mangel der Mietsache dar?
Die Antwort des Amtsgerichts Köln (AG Köln – 213 C 98/15, Urteil vom 22.02.2017) lautet: Nein!
Zur Begründung führt das Amtsgericht Köln in seiner vorgenannten Entscheidung wie folgt aus: “Soweit die Beklagten eine extreme Belästigung des Gebrauchs durch Blüten und Pollen der auf dem Grundstück stehenden Bäume beanstanden, liegt nach Auffassung des Gerichts bereits kein Mangel vor (Fallgruppe der sog. Umweltmängel).
Ausgehend von der oben bereits ausgeführten Definition ist der Begriff eines Mangels im Sinne des § 536 BGB an einer Beeinträchtigung des vertragsgemäßen Gebrauchs ausgerichtet. Der vertraglich geschuldete Zustand bestimmt sich in erster Linie nach den Beschaffenheitsvereinbarungen der Mietvertragsparteien, die auch durch schlüssiges Verhalten (konkludent) getroffen werden können. Gegenstand einer Beschaffenheitsvereinbarung können dabei insbesondere auch Umstände sein, die von außen auf die Mietsache unmittelbar einwirken (sog. Umweltfehler), wie etwa Immissionen denen die Mietsache ausgesetzt ist (BGH, Urteil vom 19.12.2012 – VIII ZR 152/12 mit weiteren Nachweisen). Soweit Parteiabreden zur Beschaffenheit der Mietsache fehlen, wird der zum vertragsgemäßen Gebrauch geeignete Zustand unter Berücksichtigung des vereinbarten Nutzungszwecks und des Grundsatzes von Treu und Glauben (§ 242 BGB) nach der Verkehrsanschauung bestimmt (BGH a.a.O.).
Wendet man diese Grundsätze auf den vorliegenden Fall an, ist den Beklagten – ihr Vorbringen als zutreffend unterstellt – zwar zuzugestehen, dass Pollen und Blüten eine Belästigung darstellen können. Jedoch begründet nicht jede objektiv gegebene Beeinträchtigung einen Mangel der Mietsache, da die Sollbeschaffenheit eben gerade (auch) von den Vereinbarungen der Parteien abhängt. Liegen – wie hier – unmittelbar auf die Mietsache einwirkende Umweltmängel schon bei Abschluss des Mietvertrages vor, bestimmen (auch) diese die (Soll-)Beschaffenheit des Mietobjektes (Föller, Anmerkung zum Urteil des BGH vom 29.04.2015 – VIII ZR 197/14 – in: WuM 2015, 478 ff. [485]). So ist z.B. anerkannt, dass im Falle negativer Auswirkungen durch Immissionen von Bauarbeiten in der Nachbarschaft ein zur Minderung berechtigender Mangel nicht gegeben ist, wenn bereits beim Abschluss des Mietvertrags aufgrund konkreter Anhaltspunkte mit einer künftigen Bebauung zu rechnen ist (Blank/Börstinghaus, Miete, 4. Auflage, § 536 Rn. 25 mit weiteren Nachweisen; vgl. auch BGH, Urteil vom 19.12.2012 VIII ZR 152/12). Es fehlt in diesem Fall an einer nachteiligen Abweichung der Ist-Beschaffenheit von der Soll-Beschaffenheit (AG Charlottenburg, Urteil vom 17.10.2013 – 202 C 180/13) bzw. es ist dann regelmäßig davon auszugehen, dass die Parteien stillschweigend eine Beschaffenheitsvereinbarung geschlossen haben, welche die Möglichkeit der Bebauung des Nachbargrundstücks in einer ortsüblichen Art und Weise und die damit verbunden Belastungen für den Mieter einschließt (LG Berlin, Beschluss vom 04.03.2013 – 65 S 201/12).
Wendet man diese Grundsätze auf den vorliegenden Fall an, ist eine Mangelhaftigkeit der Wohnung aufgrund ihrer Lage neben mehreren Bäumen zu verneinen: Denn unstreitig befanden sich diese Bäume schon vor Abschluss des streitgegenständlichen Dauernutzungsvertrages dort, so dass die Lage der Wohnung und die damit verbundenen negativen Immissionswirkungen durch herunterfallendes Laub und herabfallende Früchte im Herbst bzw. Pollen- und Blütenflug im Frühjahr die Sollbeschaffenheit des Mietobjektes bestimmen.
Auch die Bestimmung des zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustands nach der Verkehrsanschauung unter Berücksichtigung des vereinbarten Nutzungszwecks und des Grundsatzes von Treu und Glauben (§ 242 BGB) führt nach Auffassung des Gerichts nicht dazu, dass in der eingeschränkten Nutzungsmöglichkeit durch herabfallende Früchte und Blätter bzw. Pollen und Blütenflug ein Mangel zu sehen wäre. Denn die Zeitspanne, innerhalb derer dies der Fall ist, ist relativ kurz. Hinzu kommt, dass sich in dem Herunterfallen von Laub und Früchten von Bäumen im Herbst bzw. Pollen- und Blütenflug im Frühjahr (von Menschenhand nicht beeinflussbare) Gegebenheiten der Natur realisieren, die als unvermeidbar hinzunehmen sind und nach Ansicht des Gerichts eine typische Realisierung des allgemeinen (von Menschen nicht beherrschbaren) Lebensrisikos darstellen.”