Genügt bei einer Erhöhung der Betriebskostenvorauszahlungen gemäß § 560 Abs. 4 BGB ein Hinweis auf das Abrechnungsergebnis, wenn sich die Anpassung darauf beschränkt, dass die Vorauszahlungen lediglich rechnerisch an den Jahresbetrag der letzten Betriebskostenabrechnung angepasst werden?

Die Antwort des Landgerichts Berlin (LG Berlin – 63 S 124/16, Urteil vom 27.01.2017) lautet: Ja!

Zur Begründung führt das Landgericht Berlin in seiner vorgenannten Entscheidung wie folgt aus: “Entgegen der Auffassung der Beklagten war die Erhöhung der Vorauszahlungen wirksam und von ihnen zu zahlen. Gemäß § 560 Abs. 4 BGB kann jede Partei anlässlich einer Abrechnung eine Anpassung der Vorschüsse auf eine angemessene Höhe vornehmen. Die Klägerin hat eine derartige Erklärung in der Abrechnung für 2009 vom 30. Oktober 2010 abgegeben und diese auch unter Hinweis auf das Abrechnungsergebnis begründet. Beschränkt sich die Anpassung darauf, dass die Vorauszahlungen lediglich rechnerisch an den Jahresbetrag der letzten Betriebskostenabrechnung angepasst werden, so genügt ein Hinweis auf das Abrechnungsergebnis (BGH, Urteil vom 28.09.2011 – VIII ZR 294/10, GE 2011, 1547).
Das ist hier der Fall. Die auf die Beklagten entfallenden Betriebskosten ohne Aufzug beliefen sich auf 1.315,42 EUR. Unter Berücksichtigung des Nutzungszeitraums von sieben Monaten ergibt sich daraus ein monatlicher Betrag von 187,92 EUR. Damit korrespondiert die von der Klägerin verlangte Erhöhung auf monatlich 188, — EUR. Entsprechendes gilt für die Verminderung des Vorschusses für den Aufzug von 20, — EUR auf 18, — EUR.

Der Wirksamkeit der vorgenannten Erhöhung steht nicht entgegen, dass sich in der Heizkostenabrechnung zugunsten der Beklagten ein Guthaben ergeben hat. Die Parteien haben im Mietvertrag keinen Gesamtvorschuss für sämtliche Nebenkostenvereinbart, sondern diesen ausdrücklich aufgegliedert. Dem tragen auch die Nebenkostenabrechnungen der Klägerin Rechnung, indem insoweit getrennte Abrechnungen erfolgen. Unter diesen Umständen ist auch die Anpassung der einzelnen Vorschüsse nicht zu beanstanden. Den Beklagten hätte es freigestanden, ihrerseits den Vorschuss für die Heizkosten gemäß § 560 Abs. 4 BGB anzupassen. Eine solche Erklärung haben sie indes nicht abgegeben.

Entgegen der Auffassung der Beklagten begründet insoweit ein Guthaben in einer Abrechnung nicht ohne Weiteres eine Senkung der vereinbarten Vorschüsse. Vielmehr hat eine Mietpartei, wenn sich die Unangemessenheit eines Vorschusses aus einer Abrechnung ergibt, lediglich einen Anspruch auf Anpassung für die Zukunft (BayObLG, Rechtsentscheid vom 05.10.1995 – RE – Miet 1/95, GE 1995, 1413; Palandt – Weidenkaff, BGB, § 556 BGB, Rn 8).”

Ist eine außerordentlich fristlose Kündigung gemäß § 543 Abs. 3 Satz 2 BGB aus besonderen Gründen unter Abwägung der beiderseitigen Interessen auch ohne vorherige Abmahnung gerechtfertigt, wenn ein Mieter Mietmieter, Mitarbeiter des Vermieters und den Vermieter beleidigt und bedroht?

Die Antwort des Amtsgerichts Lichtenberg (AG Lichtenberg – 10 C 103/15, Urteil vom 21.10.2016) lautet: Ja!

Zur Begründung führt das Amtsgericht Lichtenberg in seiner vorgenannten Entscheidung wie folgt aus: “Der Kläger hat einen Anspruch auf Räumung der von dem Beklagten innegehaltenen Wohnung aus §§ 546 Abs. 1, 985 BGB. Das Mietverhältnis wurde jedenfalls durch die Kündigung des Klägers vom 25.11.2015 wirksam beendet.

Die Kündigung ist formell wirksam, da sie ausreichend begründet ist im Sinne des § 569 Abs. 4 BGB. Das Verhalten des Beklagten als  Kündigungsgrund wurde ausreichend dargelegt und individualisiert.

Die Kündigung war auch materiell wirksam, denn die Voraussetzungen eines Kündigungsgrundes nach § 569 Abs. 2 i.V.m. § 543 Abs. 1 BGB waren erfüllt. Hierbei war die außerordentlich fristlose Kündigung vom 25.11.2015 gemäß § 543 Abs. 3 Satz 2 BGB aus besonderen Gründen unter Abwägung der beiderseitigen Interessen auch ohne vorherige Abmahnung gerechtfertigt. Der Beklagte hat den Hausfrieden so erheblich gestört, dass dem Kläger die Fortsetzung des Mietverhältnisses nicht zugemutet werden konnte.

Die besondere Erheblichkeit ergibt sich aus einer Gesamtschau des Verhaltens des Klägers. Nach dem Ergebnis der Beweisaufnahme hat der Beklagte Mietmieter, Mitarbeiter des Klägers und den Kläger beleidigt und bedroht. Der Beklagte hat der Zeugin … gedroht sie “totzuschlagen”, dem Zeugen …. hat er vor dessen 8jährigen Sohn damit gedroht “ihn fertig zu machen”, dem Kläger hat er gedroht ihn durch einen Freund bei den Hells Angels “plattzumachen”. Er hat mehrfach Mitmieter, Mitarbeiter des Klägers und den Hausmeister als “Pisser”, “Spast”, “behinderter Wichser”, “Fotze” oder “Penner” bezeichnet.

Die Handlungen des Beklagten erfüllen die Straftatbestände der Bedrohung und Beleidigung gemäß §§ 241, 185 StGB und sind damit zugleich Vertragsverletzungen, da sie gegen den Vertragspartner, dessen Mitarbeiter sowie gegen die weiteren Hausbewohnern gerichtet waren (vgl. Schmidt-Futterer, Mietrecht, 11. Auflage 2015, § 543 Rn. 187).

Das Gericht hat hierbei berücksichtigt, dass in der Großstadt Berlin ein etwas raurer Umgangston durchaus nichts Ungewöhnliches ist. Die Äußerungen des Beklagten überschreiten jedoch in Häufigkeit und Intensität das für den Kläger zumutbare Maß. Bei diesen handelte es sich nicht mehr um momentane oder vereinzelt gebliebene Unbeherrschtheiten (vgl. LG Köln WM 1993, 349). Ebenso handelte es sich nicht mehr um Beleidigungen im unteren Spektrum denkbarer Beleidigungen (vgl. AG Charlottenburg, Grundeigentum 2015, 389). Schließlich waren die Äußerungen des Beklagten nicht Folge einer Provokation oder ähnlichem. Im Gegenteil, die Äußerungen des Beklagten erfolgten ohne näher erkennbaren oder nichtigem Anlass.

Im Einzelnen hat der Zeuge …… als Nachbar des Beklagten bekundet, dass der Beklagte ihn im Juni 2015 ohne Anlass  mit “Fresse Spast” “begrüßt” hat. Er habe droht, “ihn fertig zu machen.” Im September 2015 habe der Beklagte ihn und die Zeugin … als Pisser und Spast beschimpft, nachdem diese nur durch den Hausflur gegangen seien, den der Beklagte gewischt habe. Dabei habe der Beklagte – wenn auch nicht gezielt – einen Wischer durch den Hausflur geworfen. Der Zeuge hat ausgesagt, er habe “richtig Schiss” gehabt, was für eine hohe Aggressivität des Beklagten spricht. Die Zeugin … – die Lebensgefährtin des Zeugen …… – hat diese Aussage bestätigt.

Der Zeuge … , früher … , nebenberuflich Hausmeister beim Kläger, hat bekundet, dass der Beklagte geäußert habe “Ich habe einen Freund, der ist Chef bei den Hells Angels, der macht den … platt” und dass “der … krank” sei. Pisser oder Spast entspreche der üblichen Ausdrucksweise des Beklagten. Es habe noch weitere Beleidigungen gegenüber den Treppenreinigungskräften gegeben. Diese Darstellung hat ein weiterer Nachbar, der Zeuge … , bestätigt.

Die Zeugin und Nachbarin … hat bekundet, dass der gegenüber wohnende Beklagte sich an Tierhaaren auf ihrem Vorleger gestört und sich darüber lautstark beschwert habe. Auf Nachfrage der Zeugin, ob er ein Problem damit habe, hätte er “Halt die Fresse” geantwortet. Als die Zeugin einmal wegen lauter Musik gegen die Wand geklopft habe, habe er sie als “Fotze” beschimpft und ihr gedroht, sie totzuschlagen. Dies hätte so aggressiv gelungen, dass sie den Beklagten angezeigt habe.

Die Aussage des Zeugen …… war plastisch, detailreich und stimmte inhaltlich mit derjenigen der Zeugin … überein. Trotzdem gab es in der Formulierung ausreichende Unterschiede, die etwa gegen eine Absprache sprechen. Die Aussage des Zeugen … erachtet das Gericht ebenfalls als glaubhaft. Dieser gab bereitwillig und wiederholt zu, dass er sich nicht mehr an den genauen Wortlaut der Beleidigungen erinnere. Auch stellt sich die Aussage des Zeugen nicht als einseitig belastend für den Beklagten dar. So beschrieb der Zeuge, dass er durch das Ignorieren der Beleidigungen des Beklagten einen Modus gefunden habe, in dem man neben einander leben konnte (“Das ging irgendwann hier rein und dort raus.”). Auch führte der Zeuge … im Hinblick auf die Ruhestörung durch die laute Musik aus, dass er zumindest in seiner Wohnung durch die Musik bzw. den Krach eines anderen Mieters noch mehr gestört werde.

Ähnliches spricht auch für die Glaubhaftigkeit der Aussage des Zeugen … (früher … ). Auch diese ist detailliert und plausibel, aber keinesfalls einseitig belastend für den Beklagten. Zu seinem eigenen Verhältnis zum Beklagten beschreibt er, dass er keinen persönlichen Streit mit dem Beklagten habe und er durchaus auch einmal ruhige Gespräche mit ihm geführt habe.

Die Aussage der Zeugin … ist ebenfalls glaubhaft. Sie ist widerspruchsfrei und detailliert. So hat sie etwa die “laute Musik” plastisch als “Deutschrap” näher bezeichnet. Sie ist auch glaubwürdig. Ihre Aussage  war nicht von einer einseitigen Tendenz geprägt. So berichtet die Zeugin … z.B. auch davon, dass sich das Verhältnis zu dem Beklagten in letzter Zeit sogar wieder etwas beruhigt habe.

Dass die Zeugen möglicherweise durch den Kläger per E-Mail vom bisherigen Verlauf des Prozesses informiert wurden, spricht weder gegen deren Glaubwürdigkeit noch gegen die Glaubhaftigkeit der Aussagen. So hat sich keiner der Zeugen von der Formulierung an den Text des Beweisbeschlusses gehalten, sondern es wurden jeweils plastische lebensnahe Aussagen gemacht. So hat etwa der Zeuge … nicht von “glatt machen” wie im Beweisbeschluss, sondern von “platt machen” gesprochen. Das Gericht hat auch keine Anzeichen im Aussageverhalten oder in den Inhalten der Aussagen festgestellt, dass die Zeugen ihre Angaben zu Lasten des Beklagten etwa abgesprochen hätten.

Soweit der Beklagte in der mündlichen Verhandlung am 23.9.2016 erklärt hat, dass zumindest bei dem Ereignis am 19.9.2015 außerdem ein Bekannter des Beklagten, Herr …… , zugegen gewesen sei und die Aussagen der Zeugen … und …… in Zweifel ziehen könnte, ist dieser neue Beweisantritt gem. §§ 296 Abs. 2, 282 ZPO zurückzuweisen. Das Ereignis vom 23.09.2016 hat bereits in der Klageschrift eine zentrale Rolle eingenommen und ein entsprechender Beweisantrag hätte früher vorgebracht werden können. Die Verspätung ist auch nicht entschuldigt worden.

Überdies kommt es auf die Aussage dieses Zeugen auch nicht mehr an. Bereits die anderen zur Überzeugung des Gerichts bewiesenen Vorfälle sind für die fristlose Kündigung ausreichend. Insbesondere die Todesdrohungen gegen den Kläger gegenüber dem Zeugen … und gegenüber der Zeugin … reichen für eine fristlose Kündigung bereits aus. Ob der Beklagte in seiner Wohnung Cannabis konsumiert oder regelmäßig laut Musik hört, kann ebenfalls dahinstehen.”