Ist es mit dem Grundrecht auf Eigentum (Art. 103 Abs. 1 BV) vereinbar, dass der Bayerische Verordnungsgeber darauf verzichtet hat, bei der Bestimmung der Gemeinden mit angespannten Wohnungsmärkten hochpreisige Mietwohnungen von der Anwendung der Mietpreisbeschränkung nach § 556 d Abs. 1 BGB auszunehmen?
Die Antwort des Verfassungsgerichtshofs Bayern (VerfGH Bayern – 3-VII-16, Beschluss vom 04.04.2017) lautet: Ja!
Zur Begründung führt der Verfassungsgerichtshof Bayern in seiner vorgenannten Entscheidung unter V. 2. wie folgt aus: “2. Entgegen der Auffassung des Antragstellers liegt darin, dass der Verordnungsgeber darauf verzichtet hat, bei der Bestimmung der Gemeinden mit angespannten Wohnungsmärkten hochpreisige Mietwohnungen von der Anwendung der Mietpreisbeschränkung auszunehmen, kein unverhältnismäßiger Eingriff in das Eigentumsrecht (Art. 103 Abs. 1 BV).
Zwar benötigen wirtschaftlich leistungsfähige Personen, die sich Wohnungen im oberen Preissegment leisten können, nicht den Schutz des § 556 d BGB, der durch die Dämpfung der Miethöhe bei Wiedervermietung der Verdrängung wirtschaftlich weniger leistungsfähiger Bevölkerungsgruppen aus stark nachgefragten Wohnungsquartieren entgegenwirken will (BT-Drs. 18/3121 S. 15). Gleichwohl 33 zeigt bereits die Normstruktur des § 556 d BGB, dass bei der Bestimmung von Gebieten mit angespannten Wohnungsmärkten nicht nach der Größe der Wohnungen, der Preiskategorie oder anderen Marktsegmenten zu differenzieren ist. § 556 d Abs. 2 Satz 2 BGB, nach dem Gebiete mit angespannten Wohnungsmärkten vorliegen, wenn die ausreichende Versorgung der Bevölkerung mit Mietwohnungen in einer Gemeinde oder einem Teil der Gemeinde zu angemessenen Bedingungen besonders gefährdet ist, kann entnommen werden, dass bei der Festlegung der Gebiete, für die die Mietpreisbeschränkung gilt, gegebenenfalls nach Gemeindeteilen zu differenzieren ist, wenn das Marktungleichgewicht nicht die gesamte Gemeinde, sondern nur einzelne Gemeindeteile erfasst. Eine Begrenzung der Regelung auf Wohnungen bestimmter Größe, Ausstattung oder Miethöhe sieht das Gesetz dagegen nicht vor.
Sie ist auch aus verfassungsrechtlichen Gründen nicht geboten. Der Grundsatz der Verhältnismäßigkeit verpflichtet den Verordnungsgeber nicht, Wohnungen der oberen Preiskategorie aus dem Anwendungsbereich der Mietpreisbeschränkung herauszunehmen. Eine derartige Begrenzung, die die Wohnungseigentümer dieser Kategorie weniger belasten würde, vermag als “milderes Mittel” keinen gleichwertigen Schutz für wirtschaftlich weniger leistungsfähige Personengruppen vor einer Verdrängung aus stark nachgefragten Wohnquartieren zu bieten. Würde die Mietpreisbeschränkung ausschließlich Wohnungen des unteren und mittleren Preissegments erfassen, bestünde die Gefahr, dass wirtschaftlich leistungsfähigere Personen in den reglementierten Wohnungsmarkt ausweichen, was der gesetzlichen Zielsetzung zuwiderlaufen würde, weiten Bevölkerungskreisen bezahlbaren Wohnraum auch in Gebieten mit einem aus dem Gleichgewicht geratenen Wohnungsmarkt zu erhalten. Soweit in der Literatur (vgl. Lehmann-Richter, WuM 2015, 204/207 f.; Blank, WuM 2014, 641/645) die Auffassung vertreten wird, dass Marktsegmente, in denen keine Mangellage festzustellen ist, von der Anwendung der Mietpreisbeschränkung auszunehmen seien, wird nicht hinreichend berücksichtigt, dass § 556 d BGB nicht dazu dient, unter Ausnutzung einer Mangellage als unangemessen hoch empfundene Mieteinnahmen zu limitieren. Vielmehr wird nach der Gesetzesbegründung ausschließlich das sozialpolitische Ziel verfolgt, nicht nur einkommensschwachen Haushalten, sondern auch Durchschnittsverdienern, insbesondere Familien mit Kindern, bezahlbaren Wohnraum innerhalb ihres angestammten Quartiers zu erhalten und Anreize für Verdrängungsmaßnahmen zu verringern (BT-Drs. 18/3121 S. 15).”