Liegt das Merkmal der Lage der Wohnung in stark vernachlässigter Umgebung in einfacher Wohnlage nach der Merkmalgruppe 5 des Berliner Mietspiegels 2015 vor, wenn die starke Vernachlässigung für die Wohngegend und das Wohnumfeld nicht prägend ist?
Die Antwort des Landgerichts Berlin (LG Berlin – 65 S 149/16, Urteil vom 06.07.2016) lautet: Nein!
Zur Begründung führt das Landgericht Berlin in seiner vorgenannten Entscheidung unter II. wie folgt aus: “Die Beklagten machen ohne Erfolg im Rahmen der Merkmalgruppe 5 das Merkmal der Lage der Wohnung in stark vernachlässigter Umgebung in einfacher Wohnlage geltend. Die Wohnung wird ausweislich des Straßenverzeichnisses zum Berliner Mietspiegel zwar einer einfachen Wohnlage zugeordnet. Hinzutreten muss nach der Beschreibung des Merkmals eine starke Vernachlässigung, das heißt ein Unterlassen von Erhaltungs- und Instandsetzungsmaßnahmen, die eine gewisse Dringlichkeit erreichen; die Vernachlässigung darf zudem nicht nur vorübergehend sein, sondern muss nachhaltig und ein jedenfalls den Durchschnitt überschreitendes Maß erreichen, für die Wohngegend, das Wohnumfeld prägend sein (vgl. dazu auch AG Neukölln, Urt. v. 10.03.2004 – 19 C 214/03, juirs Rn. 22).
Diese Voraussetzungen sind hier nach dem Vortrag der Beklagten – seine Richtigkeit unterstellt – (noch) nicht gegeben. Zwar deuten die Müllablagerungen und Graffitti an den Rollläden der Belagten bereits auf eine Vernachlässigung hin, erreichen aber nicht das Maß, das die Annahme einer starken Vernachlässigung rechtfertigen könnte. Soweit die Beklagten dies aus der Überbelegung von nicht näher bestimmten Wohnungen im Hause ableiten sowie daraus, dass sich im dort angrenzenden Bereich des Treppenhauses ständig Personen aufhielten und der Bereich mit Dreck sowie Zigarettenresten übersäht sei, fehlt es an der Mitteilung der konkreten Verhältnisse, insbesondere in welchem Maß diese gegeben sind, woraus die Beklagten den Rückschluss auf eine Überbelegung von Wohnungen ziehen, wie diese konkret aussieht, wie viele Wohnungen davon betroffen sind. Offen bleiben kann daher, ob eine etwaige Überbelegung von Wohnungen und die hier angedeuteten Begleitumstände die Annahme einer starken Vernachlässigung zu tragen geeignet wären.”