Ist bei einem Mieterhöhungsverlangen einer entgegen der HeizkV vereinbarten Bruttowarmmiete eine fiktive Bruttokaltmiete zu bilden?
Die Antwort des Landgerichts Berlin (LG Berlin – 63 S 264/15, Urteil vom 29.03.2016) lautet: Ja!
Zur Begründung führt das Landgericht Berlin in seiner vorgenannten Entscheidung wie folgt aus: “Es ist nicht aufgrund einer unzulässigen Änderung der Mietstruktur unwirksam. Im Falle einer entgegen der HeizkV vereinbarten Bruttowarmmiete gehen deren Regelungen den entgegenstehenden vertraglichen Vereinbarungen vor und ist im Rahmen einer Zustimmung zur Mieterhöhung nach § 558 BGB eine fiktive Bruttokaltmiete zu bilden. Hierzu sind die in der Bruttowarmmiete enthaltenen Heizkosten herauszurechnen und in Abzug zu bringen. Im Rahmen der formellen Wirksamkeit genügt es dabei, diese im Mieterhöhungsverlangen anzugeben. Der Mieter wird hierdurch in die Lage versetzt, dieses nachzuvollziehen (BGH, Urteil vom 19. Juli 2006 – VIII ZR 212/05, GE 2006, 1094; LG Berlin, Urteil vom 25. September 2015 – 63 S 71/15, GE 2015, 1405).
Die Klägerin hat hier die in der Miete enthaltenen Heizkosten anhand der Heizkostenabrechnung für 2012 dargetan. Zwar belegen die Heizkosten von 1.481,22 EUR nur einen monatlichen Anteil von 123,44 EUR statt 129,– EUR. Das stellt für den Beklagten indes keinen Nachteil dar, weil sich sonst der fiktive Nettomietanteil und dementsprechend auch die Kappungsgrenze erhöhte.
Ohne Erfolg verweist der Beklagte auf einen in der nicht weiter verfolgten Mieterhöhungserklärung vom 12. Juli 2013 angegebenen Heizkostenanteil von 111,– EUR. Denn die der streitgegenständlichen Mieterhöhungserklärung zugrunde gelegte Abrechnung für 2012 stammt vom 30. Juli 2013 und konnte dementsprechend nicht Grundlage für die frühere Erklärung sein. Die spätere Abrechnung ist aktueller und deshalb dem vorliegenden Erhöhungsverlangen zugrunde zu legen.
Konkrete Einwände gegen die mit der Heizkostenabrechnung für 2012 dargelegten Heizkosten werden vom Beklagten – abgesehen von einem defekten Erfassungsgerät in der Küche – nicht vorgebracht. Letztere sind unbeachtlich, weil in der Abrechnung insoweit eine Schätzung ausgewiesen ist.
Es kommt entgegen der Ansicht des Beklagten im Übrigen nicht darauf an, welche Vorschüsse von der Klägerin verlangt werden oder der Beklagte zahlt. Maßgeblich für den in einer Pauschalvereinbarung enthaltenen Kosten sind die feststellbaren tatsächlichen Kosten. Diese entsprechen eben nicht ohne weiteres etwaigen Vorschüssen, sondern ergeben sich aus den angefallenen Kosten aus der Abrechnung.
Entsprechendes gilt für die Höhe der anteiligen Betriebskosten. Angesichts der von den Parteien vereinbarten Bruttokaltmiete bedurfte es einer Anpassung der vom Berliner Mietspiegel ausgewiesenen Nettomieten. Zur Herstellung einer Vergleichbarkeit der unterschiedlichen Mietstrukturen ist den Nettobeträgen des Mietspiegels ein Zuschlag in Höhe der im Zeitpunkt des Zugangs des Mieterhöhungsverlangens feststellbaren tatsächlichen Betriebskosten hinzuzurechnen, welche auf die streitgegenständliche Wohnung entfallen (BGH, Urteil vom 26. Oktober 2005 – VIII ZR 41/05, GE 2006, 46). Diese belaufen sich hier auf 1,67 EUR/m². Auch hier kann der Beklagte die von der Klägerin angegebenen und aufgeschlüsselten Betriebskosten nicht mit bloßem Nichtwissen bestreiten. Vielmehr wären auch hier substantiierte Beanstandungen nach einer Einsicht in die entsprechenden Unterlagen bei der Klägerin vorzubringen gewesen.”