Gehören Hobbyräume, die eine lichte Höhe von mindestens zwei Metern aufweisen und beheizbar sind, mit ihrer vollen Fläche zur Wohnfläche?
Die Antwort des Amtsgerichts Wedding (AG Wedding – 20 C 298/16, Urteil vom 13.12.2016) lautet: Ja!
Zur Begründung führt das Amtsgericht Wedding in seiner vorgenannten Entscheidung wie folgt aus: “Denn auch die Räume im Unterschoss sind bei der Bestimmung der Wohnfläche einzubeziehen. Im Rahmen einer Mieterhöhung gem. §§ 558 ff BGB kommt es allein auf die tatsächliche Größe der vermieteten Wohnung an, während etwaige abweichende Größenangaben im Mietvertrag nicht beachtlich sind (BGH — VIII 266/14 – GE 2016,49,50f).
Die tatsächliche Größe einer Wohnung wird üblicherweise auch außerhalb des öffentlich geförderten Wohnungsbaus mit Hilfe der Wohnflächenverordnung (WoflV) ermittelt. Nach § 2 Abs.2 WoflV gehören auch Wintergärten, Schwimmbäder und ähnliche nach alle Seiten geschlossenen Räume zur Wohnfläche.
Unstreitig handelt es sich bei den 66,77 m² großen Hobbyräumen nicht um Zubehörräume i.S.d. § 2 Abs.3 WoflV (Kellerraum o.ä.), die nicht als Wohnfläche zählen würden. Die Hobbyräume weisen weiterhin eine lichte Höhe von mindestens zwei Metern auf und sind beheizbar, was grundsätzlich dafür spricht, sie mit ihrer vollen Fläche zur Wohnfläche zu rechnen, § 4 Nr.1 WoflV. Ob die von der Klägerin eingereichten Fotos, die wohnlich gestalteten Räume zeigen, sämtlich die Unterschossräume zeigen, kann dahinstehen. Denn auch der Beklagte stellt letztlich nicht in Abrede, dass die Räume im Unterschoss wohnlich eingerichtet sind und entsprechend genutzt werden können. Mit welcher Frequenz dies geschieht, ist unerheblich.
Es kommt entgegen der Auffassung des Beklagten für Bemessung der Wohnfläche nicht darauf an, ob die Räume im Unterschoss bei der Art der Finanzierung nicht als Wohnraum angesehen wurden (BGH a.a.O., S. 50). Auch ist es nicht entscheidend, ob die Räume damals bauordnungsrechtlich als nicht zum dauernden Aufenthalt von Menschen geeignet eingestuft wurden und deshalb das Kennzeichen “U” in den Bauplänen vorhanden gewesen ist. Denn wie sich aus der WoflV ergibt, sind bei der Ermittlung der Wohnfläche durchaus auch solche Flächen — ggf. nur mit einem Bruchteil — zu berücksichtigen, die nicht für den dauerhaften Aufenthalt geeignet sind, wie z.B. Schwimmbäder oder Dachgärten — letztere nur mit eine Viertel -.
Dass diese Sichtweise auch bei der Ermittlung der ortsüblichen Miete zutreffend ist, ist nachvollziehbar, weil auch derartige Räume oder Außenbereiche den Marktwert — positiv beeinflussen.”